Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения

Для приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых зданиями, строениями, сооружениями, необходимо наличие нескольких условий.

Необходимый земельный участок должен быть занят зданием, строением или сооружением. Данное здание (строение, сооружение) обязательно должно относиться к недвижимому имуществу. Недвижимым имуществом считаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Это означает, что здания, строения, сооружения являются капитальными. Их не следует путать с временными объектами, к которым относятся летние кафе, ларьки, тенты, рекламные щиты и другие объекты, не имеющие фундамента.

Определить точно, является тот или иной объект движимым или недвижимым имуществом, поможет кадастровый паспорт или справка Комитета по архитектуре и градостроительству о том, что тот или иной объект является или не является объектом недвижимости. Если объект не является недвижимостью, кадастровый паспорт (или технический паспорт до 1 марта 2008 г.), Вы просто не получите. Кадастровый инженер определяет, имеет ли он дело с объектом движимого или недвижимого имущества". Также Вы можете заказать справку в БТИ о наличии либо отсутствии объектов недвижимости на земельном участке. Земельные участки, занятые временными или иными объектами, не являющимися недвижимостью, предоставляются для целей, не связанных со строительством.

Порядок приобретения земельных участков, занимаемых зданиями, строениями, сооружениями, регламентирован ст. 36 ЗКРФ.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений. Земельный участок предоставляется им в общую долевую собственность или в аренду с учетом долей в праве собственности на здание.

Нередко встречается ситуация, когда одно и то же здание (помещения в нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности. В данном случае эти лица имеют право на приобретение земельного участка, занятого принадлежащим им зданием, в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом будет учитываться доля в праве собственности на здание.

Может быть и такая ситуация: помещения в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо всем лицам на праве хозяйственного ведения. В таком случае эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор должен быть заключен с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Таким образом, можно составить один договор со всеми правообладателями помещений сразу, либо с одним или несколькими. Если договор составлен в отношении не всех правообладателей помещений и последние через какое-то время захотят присоединиться к данному договору, то достаточно будет составить дополнительное соглашение об изменении договора аренды в части субъектного состава (сторон договора).

Земельный участок при этом считается делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Как правило, земельные участки, занимаемые зданиями и оформляемые уже после того как право на само здание зарегистрировано, являются неделимыми.
Поскольку казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования, то для них предусмотрен особый порядок.

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены на праве оперативного управления за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, такой земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование. Другие же из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и занимаемый зданием, строением или сооружением необходимо, чтобы соответствующему лицу данные здания, строения, сооружения принадлежали на праве собственности. Это касается всех физических лиц, а также юридических лиц, кроме казенных и унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. Для последних требуется оформленное право оперативного управления или хозяйственного ведения соответствующим помещением или зданием. В оперативном управлении должно находиться недвижимое имущество казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений; в хозяйственном ведении — унитарных предприятий. Если право не оформлено, то земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ (земельный участок, занимаемый зданиями, строениями, сооружениями) предоставляться не может.

В связи с этим необходимо упомянуть о такой проблеме как самовольные постройки. Самовольными постройками в соответствии со ст. 222 ГК РФ признаются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. Самовольными также признаются объекты недвижимости, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, следовательно, не может распоряжаться ей (дарить, продавать и т.д.).

Оформление земельного участка, на котором возведено самовольное строение, может проходить несколькими путями. Один из них — сначала узаконить самовольное строение. Но и здесь есть свои нюансы. До вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» ГК РФ разрешал судам признавать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке. Данный участок должен был быть в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. На практике это означало представить в суд справку из Комитета по управлению имуществом (или иного органа исполнительной власти, наделенного полномочиями по распоряжению земельными участками) о том, что данный орган предоставит земельный участок данному лицу в собственность или аренду. На этом основании суд мог признать право собственности на самовольное строение. Теперь такая возможность законом не предусмотрена.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку ни при каких обстоятельствах не может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке.

В результате получается замкнутый круг. Земельный участок не может быть оформлен, поскольку нет документов на строение, а строение не может быть узаконено, поскольку нет документов на землю. В таком случае можно оформить земельный участок не под фактически занимаемую постройку, а, например, для строительства или для целей не связанных со строительством. Также можно приобрести земельный участок в силу приобретательской давности.
Если же документы на здание, строение, сооружение имеются, то порядок оформления земельного участка, занимаемого вышеперечисленными объектами недвижимости таков. Сначала земельный участок ставится на кадастровый учет (см. п. 1.3). Затем с документами на строение, кадастровым паспортом необходимо обратиться в исполнительный орган власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельными участками. В том случае, когда на земельном участке находится здание, строение, сооружение, принадлежащее сразу нескольким лицам, то эти лица должны подать совместное заявление на приобретение права на земельный участок.

Исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка либо в собственность бесплатно, на праве постоянного (бессрочного) пользования (см. п. 2.1), либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением заключить соответствующий договор. Исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на том или ином праве и заключает соответствующий договор (купли-продажи или аренды). Если земельный участок предоставляется в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, только само решение в виде распоряжения или поста­новления будет считаться документом, удостоверяющим право собственности или постоянного (бессрочного) пользования.
При положительном ответе (здание принадлежит одному лицу, а земельный участок предоставляется другому) однозначно будет отказано в регистрации права на землю. Если у лица, заинтересованного в получении земельного участка, есть документы на объекты недвижимости, также находящиеся на этом же земельном участке, то этот гражданин или юридическое лицо может оформить земельный участок по ст. 36 ЗК РФ. В этом случае ему и владельцам других зданий, расположенных на этом же земельном участке, следует приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Отдельно следует обратить внимание на вопрос оформления земельных участков, на которых расположены жилые многоквартирные дома. Такие земельные участки предоставляются исключительно в общую долевую собственность владельцев (собственников) жилых и нежилых помещений, находящихся в таком доме.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, входят в состав общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 2—4 ст. 16) установил, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении данного участка должен быть проведен государственный кадастровый учет.

В случае если такой земельный участок не сформирован, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. С момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета вышеуказанный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Значит и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок будет также пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, лицо, которое приобрело квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, становится сособственником земельного участка под этим домом в силу закона. При этом не требуется ни обращения в органы государственной власти или местного самоуправления, а также в регистрирующий орган собственников помещений в многоквартирном доме, ни издания органами государственной власти или местного самоуправления специального акта о предоставлении земельного участка в собственность.

Однако органы государственной власти и местного самоуправления выносят решения о предоставлении земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, в общую долевую собственность и даже обязывают зарегистрировать это право в органах Росрегистрации. Данные решения противоречат действующему законодательству. В регистрации права общей долевой собственности на земельный участок будет отказано на основании указанных ранее статей. Если вы все-таки хотите подтвердить право на земельный участок документом, то необходимо обратиться в орган Росрегистрации с заявлением о регистрации доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и выдаче повторного свидетельства на жилое или нежилое помещение, которое находится в этом доме и принадлежит вам. Именно в свидетельстве на помещение будет указана ваша доля в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, куда входит и земельный участок.
Тем более не соответствует действующему законодательству заключение договора аренды, предметом которого будет земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом. Собственникам квартир уже принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок. Они не могут быть одновременно собственниками и арендаторами одного и того же земельного участка. Кроме того, действующим законодательством просто не предусмотрено другого вида права на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, кроме права собственности, а точнее права общей долевой собственности. Если земельный участок предоставлен в аренду лицу, которое не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке — предмете договора аренды, то данное лицо не может стать арендатором данного земельного участка еще и в силу ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной статье граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, занимаемых данной недвижимостью.

Более того, предоставлять земельные участки в аренду может только собственник. В силу закона собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, являются собственники помещений в этом доме, а не органы государственной власти или местного самоуправления.
Поскольку ЖК РФ, установивший, что право общей долевой собственности является единственным видом права на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, вступил в законную силу только 1 марта 2005 г., встает вопрос, что же делать, если до указанной даты земельный участок зарегистрирован на праве аренды или ином праве.
Гражданин или юридическое лицо, с которым заключен договор аренды на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, обращается в территориальное управление Росрегистрации с заявлением о внесении изменений в записи об обременении (аренде) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом расторжение договора аренды не требуется. Заявителю при этом необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок (договор аренды) и оплатить государственную пошлину за регистрацию права в размере 100 рублей для физического и 300 рублей для юридического лица.

Также необходимо представить документ, удостоверяющий личность гражданина, подтверждающий статус юридического лица, подтверждающий право действовать от имени юридического лица.

То же самое следует сделать и строительной организации, занимавшейся возведением дома. До начала строительства застройщик приобретает земельный участок, как правило, в аренду. Когда дом построен, члены ЖСК, полностью выплатившие пай, дольщики (если заключался договор долевого участия в строительстве) становятся собственниками квартир. После регистрации права собственности на квартиру в органах Росрегистрации они одновременно становятся собственниками (на праве общей долевой собственности) общей собственности в многоквартирном жилом доме, т.е. лестниц, лестничных пролетов, подземных гаражей, подсобных помещений, лифтов, в том числе и земли. Поскольку собственники строений (ст. 36 ЗК РФ) имеют исключительное право на приобретение прав на земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями, то никакие другие лица (застройщик, ЖСК) не могут иметь прав на этот земельный участок. Они должны прекратить свое право на земельный участок, обратившись в регистрирующий орган вышеописанным способом.

Перейдем к рассмотрению последнего случая предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Речь пойдет об отчуждении объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, собственниками которых является соответственно Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.

Таким образом, для оформления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, собственник данных зданий, строений, сооружений должен подготовить следующий пакет документов для регистрирующего органа (Росрегистрации):

- заявление;
- документ, удостоверяющий личность;
- платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое
  имущество (500 рублей для физических лиц и 7500 рублей — для юридических лиц);
- документ, подтверждающий возникновение права на земельный участок (акт, решение органа государственной власти или местного самоуправления в виде        постановления или распоряжения о предоставлении земельного участка, а также заключенный на его основании договор аренды или купли-продажи  земельного участка; решение суда и т.д.);
-документы, содержащие сведения о наличии зданий, строений, сооружений на земельном участке и их принадлежности заявителю, удостоверенные  организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (выписка БТИ, технический паспорт), либо документы, подтверждающие право  собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке;
- кадастровый паспорт.