Новый залог. Кредит тот же, квартира — другая

Ипотечный кредит — забота как минимум на десяток лет. Но до конца выплаты долга может возникнуть желание поменять квартиру на новую. Смена предмета залога — процедура юридически возможная, но практически трудновыполнимая.

Сотрудница одного из московских банков купила однокомнатную квартиру по ипотеке еще до кризиса. В целом она была ею довольна. Но в 2009 г., когда кризис уже подтопил цены на жилье, женщина обнаружила, что у того же застройщика в том же районе по цене ее однокомнатной квартиры продают уже вполне приличные двушки. Разумеется, она задумалась о том, что хорошо было бы продать свое жилье и обзавестись за эту сумму большим по площади. Насколько это возможно?

Срок ипотечного договора довольно длительный. По статистике, сегодня большинство кредитов выдают на 10–20 лет. Правда, средний срок реального возврата долга меньше — пять — семь лет. Но в любом случае за этот период в жизни человека может произойти много перемен: например, в составе семьи, доходе, потребностях, предпочтениях. Иногда заемщик переезжает в другой город. В конце концов, он может найти жилье, которое ему понравится больше. Как действовать в подобных ситуациях? Первый путь — продажа квартиры с согласия банка и покупка новой.

Используя этот вариант, заемщик ищет покупателя недвижимости, находящейся в залоге у банка. Затем подписывают договор купли-продажи, и покупатель оплачивает продавцу-заемщику денежные средства в размере остатка задолженности по кредиту до перехода права собственности, а разницу — после. В таком случае на государственную регистрацию подают следующие документы: заявление от банка о прекращении записи об ипотеке в связи с прекращением обязательств; закладную (при ее наличии) с отметкой о прекращении обязательств и договор купли-продажи недвижимости. Одновременно с продажей жилья заемщик покупает другой объект и получает новый кредит на его приобретение.

Путь вполне реальный, но отягощенный рядом обстоятельств, главное из которых — время. Так, сейчас рынок не самый активный, и не каждую квартиру легко продать в короткие сроки.

Другой вариант — смена объекта залога. Теоретически это доступно заемщику любого банка. «Процедура предусмотрена изначально и закреплена на законодательном уровне. Отказ кредитора-залогодержателя может быть обусловлен исключительно индивидуальными обстоятельствами (ненадлежащее поведение заемщика, плохая платежная дисциплина, не соответствующий требованиям банка новый предмет залога и т. п.). Такая услуга не является отдельной или специфической, ею можно воспользоваться каждому при согласовании с текущим кредитором», — говорит генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко. Однако в действительности отнюдь не все кредиторы готовы к подобным метаморфозам. «Если клиент хочет сделать замену залога, то в теории это выполнимо, исходя из норм российского права в целом. Но в Городском ипотечном банке такой возможности нет, и вряд ли эта практика широко распространена», — считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.


Справка

Замена и восстановление предмета залога
Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс РФ, гл. 23, ст. 345


Как неофициально рассказала сотрудница одного из банков, проблема в том, что это поле очень сложное из-за юридических нюансов предмета залога. По ее словам, многие кредиторы хотели бы ввести такую услугу, ведь речь идет о дополнительных активах и высококатегорийных заемщиках, но банкам не удается разработать схему, которая была бы относительно надежной и простой.

Тем не менее сегодня такая возможность уже есть у клиентов Райффайзенбанка, РосЕвроБанка, Банка Москвы и некоторых других. Причем, как отмечают в Райффайзенбанке, ситуация, когда заемщик в период действия кредитного обязательства захотел сменить объект обеспечения, не является редкостью.

В РосЕвроБанке, напротив, говорят, что такие случаи встречаются довольно редко. Однако практика все-таки существует: сейчас проведено уже шесть подобных сделок.

Для заемщика главная трудность состоит в том, что на момент планируемой смены объекта залога новое жилье должно уже находиться в его собственности. То есть ему следует сначала купить квартиру без привлечения кредитных средств банка, и только затем он может переоформить на нее залог. Это удобно для тех, кто тем или иным путем получил еще одно жилье (наследство, дарение и т. п.) либо может занять где-то требуемую для покупки сумму на несколько месяцев.

Сама процедура довольно проста. Она предусматривает все стандартные этапы обычного получения ипотечного кредита. Сначала заемщик собирает для банка документы на предоставляемую в залог недвижимость, а кредитор оценивает возможность принятия в залог данного объекта. Процесс проверки нового предмета залога включает в себя рассмотрение необходимого пакета документов, оценку объекта, проверку на соответствие требованиям банка, в том числе по соотношению стоимости нового объекта обеспечения к остатку ссудной задолженности. Новый объект также согласовывают со страховой компанией для возможности принятия его на страхование. «Далее банк с заемщиком подписывают договор ипотеки и регистрируют его в органах государственной регистрации. После того как зарегистрирована ипотека на новый объект недвижимости, подается совместное заявление от заемщика и банка о снятии обременения (ипотеки) с ранее заложенного объекта недвижимости», — рассказывает заместитель начальника управления розничного кредитования РосЕвроБанка Анастасия Мангилева.

Таким образом, сама схема абсолютно безопасна как для банка, так и для заемщика. У кредитора не возникает никакого промежутка, во время которого кредит остается необеспеченным. «Риски для банка при проведении данной операции сведены к минимуму, так как сначала регистрируют залог на новый объект обеспечения и только по факту предоставления подтверждающих документов осуществляют процедуру погашения регистрационной записи о залоге на текущий объект», — комментирует член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко. Заемщику это позволяет не остаться без квартиры в период оформления ипотеки на новое жилье и не упустить выбранный вариант.

Главный недостаток подобной схемы кроется в том, что ей сопутствуют довольно крупные траты со стороны заемщика. По сути, он несет почти то же бремя расходов, что и при первичном оформлении кредита. В первую очередь это суммы, выплачиваемые за оценку предлагаемой в залог квартиры, которые в Москве ориентировочно составляют 5–10 тыс. руб. (для загородной недвижимости оценку осуществляют индивидуально). Также, скорее всего, ему придется платить комиссионные банку. Так, комиссия Райффайзенбанка за смену предмета залога согласно действующим тарифам составляет 15 тыс. руб.

Дополнительно у заемщика возникнут траты, связанные с заключением нового страхового договора, нотариальным сопровождением и регистрацией всех изменений в кредитно-обеспечительной документации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Например, в Москве дополнительные траты в целом могут составить 20–30 тыс. руб.», — говорит А. Степаненко.

В целом подобная услуга доступна любому заемщику. Однако, как напоминают в Райффайзенбанке, при наличии просроченных обязательств или их нарушении заемщику в его просьбе будет отказано.


К сведению
По условиям кредитного договора, заключенного с ВТБ24, заемщик имеет право обратиться в банк с заявлением о замене обеспечения по ипотечному кредиту. Заменить предмет залога возможно лишь равноценной недвижимостью, уже находящейся в собственности заемщика. В случае если заемщику нужно поменять предмет залога на квартиру большей площади, провести эту процедуру с сохранением действующего ипотечного кредита не представляется возможным.