Специфика оказания юридических услуг по данному виду оборота недвижимости состоит в следующем:

необходимо точно определить состав участников данного процесса (кто продает, кто покупает, какие организационно-правовые формы имеют продавец и покупатель);

провести проверку наличия оформленных предварительных договоренностей между продавцами и покупателями, например, протоколом о намерениях, соглашением о задатке, предварительным договором и ознакомиться с содержанием этих документов. Здесь же следует отметить, что письменное оформление преддоговорной стадии процесса приобретения нежилого здания (помещения) во всех отношениях желательно, поскольку оно должно предполагать и определять своего рода `предпродажную подготовку`, включающую в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи: заказ, оформление и получение документов, например, Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, технической документации БТИ на здание (помещение), подготовку сведений о состоянии расчетов по эксплуатационным и коммунальным, земельным платежам.

Однако, практика оказания данного вида юридических услуг показывает, что в основном заключению договора купли-продажи здания (помещения) предшествуют переговоры, устное согласование некоторых существенных условий договора, например, условие о цене здания (помещения), условие о форме расчетов по предстоящей сделке.

Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые очень важные юридические факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе переговоров, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки купли-продажи здания (помещения).

Итак, какие факты и обстоятельства необходимо установить и дать им правовую оценку:

прежде всего способ приобретения продавцом в свою собственность здания (помещения), т.е. необходимо документально убедиться каким способом (видом обязательств) к продавцу перешло право собственности на здание (помещение), на основании какого правоустанавливающего (договора) и правоудостоверяющего (свидетельство) документов продавец предлагает купить здание (помещение). Здесь важно отметить, что именно правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы (договор, свидетельство) достаточно полно проясняют ситуацию, определяют характер правоотношений.

Однако, как показывает практика оказания услуг, Покупатель здания (помещения) зачастую удовлетворяется предъявлением ему только свидетельства о государственной регистрации права. Вместе с тем, именно из договора, например, купли-продажи, можно составить достаточно ясное представление, поскольку только в договоре содержатся конкретные права и обязанности (обязательства) предыдущего собственника (продавца) и покупателя (нынешнего собственника). Право собственности на здание (помещение) в основном возникает на основании договора, например, как уже упоминалось договора купли-продажи, договора мены, иных договоров (например, договор об отступном). Кроме того, в практике встречаются случаи, когда основанием для государственной регистрации права собственности является решение суда, принятое по иску заинтересованного лица с требованием о признании за ним права собственности на то или иное здание (помещение). Бывают и другие случаи. Например, в процессе хозяйственной деятельности некоторые организации (юридические лица) вносят собственные здания (помещения) в уставные капиталы других коммерческих организаций (акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), в деятельности которых они имеют заинтересованность, приобретая тем самым доли в уставных капиталах этих организаций. В результате такой сделки происходит отчуждение здания (помещения) и возникновение права собственности на него у другой коммерческой организации, имеющей право совершать с этим имуществом различные сделки в соответствии с законодательством и положениями учредительных документов; вторым важным моментом можно отметить установление соответствия предъявляемых продавцом документов правоустанавливающего, правоудостоверяющего характера существующим требованиям к их оформлению, особенно это касается случаев, когда, скажем, нынешним собственником совершена сделка купли-продажи здания (помещения) на вторичном рынке.

В этом случае необходимо самым тщательным образом исследовать, именно исследовать содержание этих документов: установить соответствие наименования правообладателя по правоустанавливающему и правоудостоверяющему документам и действующее наименование продавца здания (помещения), а если наименования не совпадают по тем или иным причинам ( например, произошла реорганизация путем преобразования общества с ограниченной ответственностью в акционерное общество), то необходимо ознакомиться со всеми документами по вопросу реорганизации, в особенности с передаточным актом, в соответствии с которым к новой организации перешли права и обязанности от прежней организации; в результате реорганизации юридического лица к новой организации переходит и право собственности на здание (помещение), которое должно быть зарегистрировано в установленном порядке; также следует самым тщательным образом изучить содержание обязательств сторон по прежнему договору купли-продажи, документально убедиться в правомочности принятого решения о продаже, ознакомиться с учредительными документами предыдущего собственника, копии которых должны быть у нынешнего собственника; если продавец действует через представителя то следует убедиться в надлежащем оформлении доверенности с тем, чтобы из ее текста явно следовали соответствующие полномочия именно на заключение договора купли-продажи здания (помещения), принадлежащего на праве собственности доверителю-продавцу; срок действия этих полномочий (срок действия доверенности); нуждается в уяснении и непосредственно личность представителя, поскольку в доверенностях по такого рода сделкам, как правило, указываются только паспортные данные представителя.

В связи с этим необходимо понять правовой статус этого лица до выдачи ему доверенности: является ли он штатным работником организации-продавца, например одним из заместителей руководителя, если представитель не состоит в штате, то необходимо выяснить причины и основания (например, договор поручения) назначения данного лица в качестве представителя. В качестве особых случаев представительства по сделкам купли-продажи недвижимости следовало бы остановиться на следующем примере: иногда организация-продавец заключает договор с каким-либо агентством недвижимости, выдает ему (агентству - юридическому лицу в лице его руководителя, например, генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи здания (помещения). Из смысла такой доверенности вытекает следующий вывод: стороной в договоре остается организация - собственник здания (помещения), но выполняет юридически значимые действия от имени этой организации ее представитель - агентство недвижимости в лице его руководителя, действующего на основании доверенности. Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) должен быть подписан лично руководителем агентства недвижимости. Если в подписании договора участвует другое лицо, даже если он работник (сотрудник) агентства недвижимости, то он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, выданную в порядке передоверия, причем право передоверия должно быть предусмотрено в основной доверенности; также необходимо ознакомиться с учредительными документами продавца с целью уяснения полномочий тех или иных органов управления по вопросам порядка совершения сделок с недвижимостью, поскольку продажа недвижимости, как правило, является крупной сделкой и для ее совершения должны быть выполнены необходимые действия: определена балансовая стоимость недвижимости, установлена ее рыночная цена.

Рыночная цена может быть определена независимым оценщиком и в этом случае необходимо ознакомиться с отчетом об оценке недвижимости. Законодательство устанавливает определенные правила совершения крупных сделок в части компетенции тех или иных органов управления коммерческих организаций. Например, для продавцов - акционерных обществ установлено следующее правило: если стоимость продаваемой недвижимости составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, то решение об одобрении крупной сделки принимается советом директоров (наблюдательным советом), причем единогласно, если стоимость составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, то решение принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. В случае, когда продавцом выступает общество с ограниченной ответственностью, то законом предусмотрен следующий порядок: если стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25 процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) крупная сделка, стоимость которой составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества, может быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом), если уставом общества предусмотрен такой порядок. Когда стоимость продаваемой недвижимости превышает 50 процентов стоимости имущества общества решение об одобрении крупной сделки принимает общее собрание участников общества. Если в обществе с ограниченной ответственностью не предусмотрен его уставом или не создан совет директоров (наблюдательный совет), то решение об одобрении крупной сделки по продаже недвижимости, стоимость которой превышает 25 процентов стоимости имущества общества, принимает общее собрание участников.

В ряде случаев так же необходимо провести проверку порядка акционирования предприятия - продавца объекта недвижимости или законность приватизации объекта недвижимости. Сейчас участились случаи признания судами незаконным самого возникновения первичного права собственности. Это в свою очередь ведет к расторжению всех последующих сделок с объектом недвижимости.

В чем важность соблюдения правил совершения крупной сделки? В том, что от этого будет зависеть юридическая действительность совершенной сделки. Законодательство - Закон об акционерных обществах и Закон об обществах с ограниченной ответственностью предполагают возможность признания крупных сделок, совершенных с нарушением вышеупомянутых правил, недействительными по иску общества или акционера (участника). В связи с этим непосредственно перед заключением договора купли-продажи здания (помещения) необходимо подробно ознакомиться с соответствующими протоколами об одобрении крупной сделки. Из них должно явно следовать наименование (функциональное назначение) продаваемого объекта (здания, помещения) по данным БТИ на текущую дату, сведения об адресе объекта и его площади, цена продажи, точное наименование покупателя недвижимости, другие существенные условия будущего договора купли-продажи, например порядок и сроки расчетов. В то же время следует отметить, что Законом об обществах с ограниченной ответственностью предусматривается право учредителей (участников) общества определить в уставе общества возможность совершения крупных сделок без одобрения тем или иным органом общества, т.е. единолично руководителем общества (например, генеральным директором).

Применительно к акционерным обществам, если оно состоит из единственного акционера, выполняющего одновременно полномочия единоличного исполнительного органа, например, генерального директора, совершение крупной сделки (заключение договора купли-продажи) осуществляется генеральным директором без предварительного решения единственного акционера, поскольку личности генерального директора и единственного акционера совпадают. Изложенные правила совершения крупной сделки в части ее предварительного одобрения соответствующим полномочным органом общества (советом директоров, наблюдательным советом, общим собранием участников (акционеров) также непосредственно касаются и покупателя здания (помещения), если покупатель является юридическим лицом - коммерческой организацией (акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью).

В целях подготовки к будущей сделки купли-продажи здания (помещения) особое внимание следует уделить имеющемуся характеру земельных отношений, т.е. выяснить каким документом регламентируются отношения по использованию земельного участка, на котором расположено здание (помещение). Если между продавцом и земельным комитетом оформлен с уполномоченным государственным (муниципальным) органом договор аренды земельного участка, то необходимо ознакомиться с этим документом, особенно в части предмета договора, т.е. целевого назначения земельного участка, порядка переоформления на нового собственника здания (помещения) прав на земельный участок. Нелишним будет убедиться и в состоянии платежей по договору аренды земельного участка. Документом, свидетельствующим об отсутствии или наличии задолженности, будет являться акт сверки расчетов по аренде земли. Если собственник здания (помещения) не оформил договор аренды земельного участка, а уплачивает налог на землю, необходимо выяснить причины данного обстоятельства с тем, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды земельного участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю.

Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) является уяснение наличия обременений (ограничений) в пользовании зданием, а иногда и в распоряжении им. Речь идет о выяснении наличия (отсутствия) следующих фактов: имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся помещениями, передавалось ли здание (помещение) в ипотеку (залог недвижимого имущества). Что касается ипотеки, то здесь ситуация с выяснением достаточно простая: Выписка из ЕГРП, полученная в соответствующем учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждает наличие либо отсутствие ипотеки, поскольку нотариально удостоверенный договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и только с момента регистрации считается заключенным. Что касается договора аренды нежилого помещения, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации только в случае, если его срок 1 год и более. В связи с этим следует, в рамках предварительных договоренностей, обязать продавца составить список помещений (комнат), переданных в аренду на срок менее 1 года и приложить к нему копии договоров аренды, с которыми, в свою очередь, необходимо внимательно ознакомиться, так как переход права собственности на сданное в аренду помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т.е. к новому собственнику здания (помещения) действующие договоры аренды переходят в неизменном состоянии, за исключением возможности внесения изменений в такие договоры только в части наименования арендодателя и его реквизитов в связи с переходом права собственности . Поэтому необходимо точно знать какие права и обязанности имеет арендатор, каковы другие условия договора аренды, например, соответствует ли назначение арендуемого помещения, указанное в договоре аренды (например, офис, торговля, бытовое обслуживание), его функциональному назначению по технической документации БТИ (экспликации) на текущую дату. Если в арендуемых помещениях видны явные несоответствия расположения и площади комнат по поэтажным планам их фактическому состоянию, то в этом случае необходимо потребовать от собственника (продавца) документы, подтверждающие получение необходимых согласований и разрешений на переустройство (перепланировку, переоборудование) помещений.

Таким образом, процесс подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) представляется достаточно сложным и многоступенчатым, требующим уяснения многих юридически значимых фактов и обстоятельств. Вместе с тем, несоблюдение вышеизложенных рекомендаций может повлечь за собой довольно серьезные негативные правовые последствия (длительные судебные тяжбы и даже потерю собственности), и прежде всего для покупателя здания (помещения). Поэтому для сопровождения сделок по купле/продаже недвижимости необходимо привлекать юристов имеющих практический опыт в подобных сделках.