Росреестр: ИЗМЕНЕНИЯ В ОБОРОТЕ НЕДВИЖИМОСТИ С 01.03.2013 года

Обоснование:
с 1 марта 2013 года отменяется правило о регистрации
сделок с недвижимостью. Поступает много звонков
граждан, которые не правильно понимают закон –
считают, что недвижимость вообще не будет подлежать
регистрации. Это не так. Отменена двойная регистрация
сделки. Регистрация перехода прав сохранена.




ИЗМЕНЕНИЯ В ОБОРОТЕ НЕДВИЖИМОСТИ


С 01.03.2013 года вступают в силу изменения в Гражданский кодекс, касающиеся оборота недвижимого имущества. За разъяснениями основных положений нововведений мы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.



Вопрос. О каком законе идет речь?



Речь идет о Федеральном законе от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым Гражданский кодекс дополнен статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество».



В чем суть изменений?



С 1998 года по настоящее время законом в отношении сделок об отчуждении многих объектов недвижимости существовало правило двойной регистрации: как регистрации перехода права (права приобретателя), так и регистрации самой сделки с объектом недвижимости. Это касалось купли-продажи жилых помещений, мены жилых помещений и договоров дарения любых объектов недвижимости. Не подлежали регистрации только сделки купли-продажи (мены) нежилых помещений и земельных участков.

С 01.03.2013 года правило о государственной регистрации таких сделок утрачивает силу. Соответственно регистрироваться будет только переход права на объект недвижимого имущества. Указанное очень важно. Уже поступают звонки граждан, которые совершенно не правильно понимают положения З02-ФЗ, спрашивая: «а что же – теперь недвижимость вообще не подлежит регистрации, достаточно составить договор и все?». Нет, не достаточно. Договор и сопутствующие документы должны быть представлены для регистрации перехода права. Без регистрации перехода права собственником проданного (подаренного) объекта останется отчуждатель, а право приобретателя не возникнет.



А в чем конкретно для граждан и организаций будет выражаться данное нововведение?

Во-первых, исчезает государственная пошлина за регистрацию сделки. Напомню, что для граждан она составляет 1000 рублей, для организаций – 15000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). И процесс сдачи документов пойдет быстрее. Поскольку на стадии приема документов будет оформляться меньше заявлений на регистрацию, меньше расписок в приеме документов.

Во-вторых, на сегодняшний день (до 01.03.2013 года) в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договора об отчуждении объектов недвижимости в зависимости от момента, с которого договор начинает действовать, относятся к группе формальных договоров, то есть считаются заключенными с момента государственной регистрации. На практике это вызывало много споров и разногласий: договор подписали, сдать на регистрацию не успели - кто-то передумал, кто-то умер, в результате покупатель остается и без денег и без объекта недвижимости. Имеются судебные решения об отказе покупателю в признании права собственности, по искам, предъявленным к наследникам умершего.

С 01.03.2013 года договора об отчуждении жестко должны быть отнесены либо к консенсуальным договорам, либо к реальным. Консенсуальными будут все договора об отчуждении, за исключением договоров дарения, которые могут быть как консенсуальными, так и реальными. Первые – считаются заключенными с момента подписания договора, вторые – с момента передачи вещи.

В-третьих, будут затронуты положения семейного законодательства. Сейчас, согласно статье 35 СК РФ покупателю требуется нотариально заверенное согласие супруга на покупку объекта недвижимости в случае, если договор подлежит регистрации. Стоит оно от 700 рублей и выше. Поскольку требование о регистрации сделок отменяется, постольку Управлением не будет требоваться и подобное согласие супруга. Напомню, что согласие супруга по прежнему будет требоваться при отчуждении объектов недвижимости, приобретенных в период брака возмездным способом.



Кроме договоров об отчуждении имеются и другие виды договоров. Что происходит с ними?

Согласно 302-ФЗ требование об отмене государственной регистрации договоров не коснулось только двух типов:

- договора ипотеки (пункт 1 статьи 10 Закона об ипотеке);

- договора долевого участия в строительстве (пункт 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве).

Данные договора как подлежали государственной регистрации, так и подлежат после 01.03.2013 года.

Кроме того, 302-ФЗ создана тупиковая ситуация по договорам аренды. Здесь проявился случай, когда депутаты приняли закон не посоветовавшись с практиками. С одной стороны, требование об их государственной регистрации отменено. С другой стороны, как справедливо указывает председатель Комитета ГД РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству в письме от 22.01.2013 года № 3.3-6/94 государственной регистрацией сделок законодательство не ограничивается. Как по существующей статье 131 ГК РФ, так и по пункту 1 вводимой статьи 8.1 ГК РФ государственной регистрации наряду с правами подлежат обременения имущества. Аренда обременяет право собственности (иное вещное право), поэтому подлежит государственной регистрации. Однако – возникает вопрос – в каких случаях? По отмененным статьям договора аренды подлежали регистрации в случаях их заключения на срок год и более. В настоящий момент возникла абсурдная ситуация, когда аренда стала подлежать регистрации вне зависимости от ее срока. Поэтому по еще не вступившему в силу закону уже подготовлен и принят законопроект, согласно которому требование о регистрации договоров аренды сроком год и более будет восстановлено. Поэтому в части аренды Управление ориентируется на сохранение существующей практики регистрации.



Весной прошлого года в Госдуме рассматривался законопроект о наделении нотариусов полномочиями по удостоверению сделок. В принятых в Гражданский кодекс изменениях данный вопрос нашел свое отражение?



Да, такой вопрос действительно рассматривался. Сначала нотариусам хотели отдать удостоверение всех сделок об отчуждении, потом только сделки с участием граждан. Но всем очевидно, что указанное приведет только к ухудшению прав граждан – от возрастания очередей на сделки до увеличения государственной пошлины (тарифов).

Поэтому в пункте 3 статьи 8.1. ГК РФ сохранено действующее положение дел – сделки подлежат нотариальному удостоверению не всегда, а только в случаях специально установленных законом или соглашением сторон.

Напомню, что законом установлены следующие случаи обязательного нотариального удостоверения сделок:

- 1) договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);

- 2) договора уступки прав требований по нотариально удостоверенным сделкам (п. 1 ст. 389 ГК);

- 3) соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

- 4) соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).