Вторичка и новостройка: нюансы проверки на чистоту

Даже на нашем относительно молодом рынке недвижимости стало аксиомой, что проверка юридической чистоты квартиры – обязательный этап покупки, без которого выходить на сделку может разве что любитель русской рулетки. Основная цель такой проверки – сведение к минимуму рисков при покупке квартиры. Но риски на первичном и на вторичном рынках разные, соответственно, будет различаться и проверка.

К сожалению, нельзя определенно сказать, что покупка первичного жилья – вариант более безопасный, чем приобретение «вторички»; не будет справедливым и обратное утверждение. Риски различны по своему характеру, но не по интенсивности. В первом случае неопределенность заложена самим статусом строящегося жилья, во втором – его темным прошлым. Кто-то будет доказывать вам, что новостройка – это кот в мешке, кто-то, наоборот, что вторичная квартира – потенциальный тихий омут; и оба будут правы. В конечном счете решать, какое жилье подойдет для вас, придется именно вам, и простота/сложность проверки не станут в этом выборе главным фактором. Но знать, с чем вам придется столкнуться при каждом из вариантов, нужно.

На первичном рынке основные риски заключаются в том, что застройщик, столкнувшись с финансовыми проблемами, может заморозить строительство, либо в мошеннических схемах, которые применяются при реализации жилья в новостройках. На вторичном рынке опасности таит в себе история квартиры: даже если продающий вам квартиру получил право собственности на нее абсолютно законно, может оказаться, что предыдущий, а то и предпредыдущий владелец закон все-таки нарушил – и тогда недействительными станут все последующие сделки.

Как проверять новостройку?

«При покупке квартиры на первичном рынке риски могут быть выше. Если объект не сдан в эксплуатацию, его не существует юридически. Когда он будет сдан, неизвестно никому. Он может быть построен с отклонениями, которые невозможно исправить, как следствие дом никогда не будет сдан в эксплуатацию и будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства, который будет проблематично подключить к коммуникациям. В этом случае я бы воздержался от покупки, – предостерегает Марат Гафуров, генеральный директор юридической компании GMM Consulting. – Кроме того, нечистоплотные застройщики иногда грешат двойными и даже тройными продажами одной и той же квартиры, что выясняется при регистрации права собственности».

Для проверки юридической чистоты новостройки потребуются: выписка из ЕГРП, а также кадастровый паспорт, причем как на здание, так и на участок. «Если объект еще не сдан, но вам очень хочется его купить, проверьте хотя бы наличие разрешения на строительство, документов на земельный участок, согласованную проектную документацию, учредительные документы застройщика. Дополнительную информацию вам дадут отзывы клиентов компании-застройщика, которые легко можно найти на просторах интернета», – советует Марат Гафуров.

Неопределенный – когда юридически несданная новостройка не существует – статус первичного жилья заставляет тщательно относиться к проверке. «При сделках на первичном рынке проверяется вся документация от начала строительства, начиная с постановления Правительства Москвы (или городской администрации) на выделение участка на строительство, проекта – на предмет наличия согласований со всеми структурами, инвестконтракта, разрешения на строительство – на предмет соблюдения сроков и т. д., – рассказывает Сергей Армаш, директор «CENTURY 21 Объединенный капитал». – Неприятности могут подстерегать покупателя при выявлении разногласий между разрешением на строительство и проектом: например, на данном участке разрешено было строить 10 тыс. кв. м жилья, а в проекте и по факту построено 15 тыс. Если не будет дополнительных разрешающих документов, то эти «лишние» 5 тыс. кв. м окажутся вне закона, и их, как в истории с домом на Мосфильмовской, постановят снести. Где гарантия, что именно ваша квартира не окажется в числе этих 5 тысяч?»

Кроме того, отсутствие в проекте согласования хотя бы с одной из организаций, отвечающих за развитие инфраструктуры, может привести к серьезным проблемам с приемкой и вводом объекта в эксплуатацию, отмечает эксперт: «В одном из подмосковных городов недавно строился целый микрорайон, и только на финальном этапе строительства выяснилось, что оформить подъезд к новому микрорайону невозможно из-за отсутствия согласования с ГАИ. Подобные случаи рискуют стать долгостроями, и рекомендовать покупку такого жилья порядочный риелтор не станет».

Куда опаснее сдвига сроков строительства нарушения сроков взаиморасчетов между участниками строительства: вследствие нарушений сроков оплаты соглашения между участниками строительства – генподрядчиком, основным инвестором, соинвесторами, администрацией и т. д. – считаются неисполненными и могут быть расторгнуты. «Последнему элементу цепочки – покупателю жилья в лучшем случае вернут деньги, в худшем – ему придется отстаивать свои интересы в суде, причем это заканчивается не всегда успешно», – подчеркивает Сергей Армаш.

Как проверять «вторичку»?

Вторичная квартира, в отличие от первичной, определенно уже существует, но не факт, что она принадлежит тому, кому принадлежит: неутешительную статистику о добросовестных приобретателях, лишающихся своего жилья, мы уже приводили. Так что стимулов тщательно проверять свою покупку никак не меньше, чем на «первичке».

«Риски в новостройке прогнозируемы, а риски, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья, спрогнозировать нельзя, – считает старший юрисконсульт компании Est-a-Tet Анастасия Петрухина. – Прежде всего, у первичной квартиры нет «истории», она появится только после оформления права собственности; далее, на все квартиры в строящемся доме существует общий пакет документов, который проходит многоэтапную проверку (застройщиком, агентством и банком, в случае если жилье продается по ипотеке)». Так что, по мнению эксперта, покупатель «вторички» рискует больше покупателя новостройки.

«При покупке квартиры на вторичном рынке прежде всего необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи или ином документе – основании регистрации права собственности продавца), – рассказывает Василий Митько, генеральный директор агентства «МИАН». – При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость. Помимо этого, обязательно требуйте от агентства предоставления в том числе и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной регистрационной службы (ЕГРП УФРС). Убедитесь, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или имеет от собственника надлежащим образом оформленные полномочия (действующая нотариальная доверенность и т. п.)».

Мало убедиться в правильном оформлении всех документов на квартиру, подчеркивает Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», важно еще и удостовериться в их подлинности: при помощи современной техники в подделке любого документа или печати нет ничего невозможного. Обращайте внимание на нарушения поверхностного слоя бумаги, уменьшения толщины листа, изменения линовки, наличие остатков красящих материалов, чернильных расплывов и т. п. Вас также должны насторожить дописки (разные чернила или утолщенные, как бы сдвоенные, буквы), изменения цвета бумаги, повышенная ломкость. Как говорит Михаил Куликов, лучше всего проверять документы под лупой в рассеянном косом свете; а идеальный вариант – сопровождать продавца при получении им документов для сделки.

Список основных направлений для проверки «вторичной» квартиры, по словам Сергея Армаша, таков:

• Прописанные в квартире граждане. Поскольку большинство квартир, продающихся на вторичном рынке, – это приватизированная недвижимость, то всегда есть риск, что приватизация происходила без учета проживавших на тот момент несовершеннолетних или граждан, находившихся в МЛС (тюрьмы) и т. д. По расширенной выписке из домовой книги все эти люди выявляются, и выясняется, могут ли они претендовать на данную квартиру.

• Наличие решений опекунских советов. Например, если в истории квартиры были продажи с переселением несовершеннолетних за пределы Москвы, то надо удостовериться, что сделка не ущемила их права и что детям были предоставлены нормальные условия для проживания.

• Дееспособность участников предыдущих сделок.

• История сомнительных сделок. Таковыми считаются, в частности, сделки, совершаемые в короткий промежуток времени. Например, если в течение одного года квартира трижды переходила из рук в руки, есть повод задуматься о том, что ее «очищали» от криминального прошлого.

• История сделок с квартирой. Для этого дополнительно приобретается расширенная выписка из ЕГРП, и данные из нее – даты и фамилии – тщательно сравниваются с данными из расширенной выписки домовой книги. Так, например, если в истории квартиры фигурировало право наследования, то нужно установить, прошел ли срок возможной исковой давности.