Инвестирование в землю всегда считалось рискованным занятием, однако на протяжении последних нескольких лет эти вложения были наиболее выгодными. Многие компании приобретали именно этот актив. Какова ситуация сегодня?

Проблемы остаются, но…

Основными покупателями на земельном рынке были девелоперские компании. В кризисный период их бизнес пострадал сильнее всего, потому что большинство проектов находилось в стадии строительства, а земля как актив была в залоге у банков. «Профессионалы рынка развивали земельные участки и могли выходить из проекта, фиксируя прибыль на любом из трех уровней, — рассказывает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Первый, ленд-девелопмент, предполагает покупку и перевод земель сельскохозяйственного назначения в промышленные или земли поселения, межевание, подвод коммуникаций, строительство подъездной дороги и т. п. Второй, девелопмент проекта, — подготовку проектной документации, получение согласований и разрешения на строительство. Третий уровень — непосредственно строительство, ввод в эксплуатацию, продажу объекта или сдачу в аренду».

В кризис количество сделок на рынке земли, предназначенной для возведения коммерческой недвижимости, сократилось на 40–50%, участки упали в цене почти вдвое. Только сейчас интерес к этому сегменту начинает возрастать, однако о сформировавшемся спросе ни со стороны спекулянтов, ни со стороны девелоперов эксперты пока не говорят.

На данный момент сложности с финансированием все еще остаются, поэтому покупать земельный участок и начинать на нем новое строительство мало кто решается. «Нельзя сказать, что рынок промышленных земель умер. Однако его активность могла бы быть и выше. Пока к началу новых проектов подходят весьма осторожно, поэтому и участков приобретается относительно немного», — объясняет Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля».

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, отмечает: «Шесть месяцев назад на вопрос, кто покупает землю коммерческого назначения, я бы уверенно ответил, что практически никто… Весь 2009 г. значительные сделки в этом сегменте рынка недвижимости осуществлялись в основном не по рыночным причинам, а в связи с передачей прав кредитору, изменением состава акционеров и т. п. Сегодня дело сдвинулось с мертвой точки. Только наша компания предлагает не менее десяти значительных участков, позволяющих строить и получать при этом прибыль».

Объекты «под себя»

Другие времена — другие объемы продаж и покупок. Как говорит Г. Дзагуров, в результате кризиса они уменьшились в размерах: редкие сделки совершаются сейчас с участками площадью от 5 до 30 га.

В основном покупают земли под небольшие производства, цеха, склады, заправочные станции, то есть под тот бизнес, который не требует больших площадей. Наиболее привлекательны земельные участки от 0,5 до 5 га, расположенные не далее чем в 70 км от столицы. На них можно возвести, к примеру, производственный или складской объект площадью 5–15 тыс. кв. м. Спрос на этот товар формируют представители малого и среднего бизнеса, в том числе частные предприниматели.

Президент «DVI Холдинга» Вячеслав Каминский дает еще одно объяснение тому, что внимание клиентов сосредоточено на площади до 1 га. По словам эксперта, крупные участки под более масштабные объекты не пользуются спросом, потому что такие объекты с нуля сейчас практически не запускаются.

Некоторые приобретают землю под строительство торговых центров или офисов. В этом случае востребована первая линия шоссе (в основном Новая Рига) до 10 км от МКАД и наличие нормальных подъездных путей. Управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов утверждает, что основными покупателями могут выступать представительства зарубежных компаний либо компаний, которые открывают или расширяют свой бизнес. А вот в инвестиционных целях или под будущие проекты, по словам эксперта, землю сейчас приобретают редко. Тем не менее спрос начал оживать.

В целом рынок земли специалисты характеризуют как инертный. Многие собственники заняли выжидательную позицию и не торопятся расставаться с лакомыми кусочками, продавая их по сниженным ценам. Клиенты, в свою очередь, подходят к покупке избирательно. «Спрос сейчас крайне невысок и дифференцирован, — замечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — В первую очередь это касается юридического состояния земли. Интерес представляют упакованные участки: с концепцией, техническими условиями, пакетом разрешительной документации».

В условиях нестабильности рынка Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, советует покупать землю под коммерческую застройку только в том случае, если хочется построить объект «под себя» (имеются в виду торговые сети, производители, дистрибьюторы).

В целом наибольшим спросом, по словам эксперта, под проекты коммерческой недвижимости всегда пользовались и пользуются земли поселений, потому как на них можно осуществлять девелопмент практически любого из сегментов коммерческой недвижимости. Не менее популярными остаются «земли промышленности», однако их приобретение с точки зрения инвестиционных вложений не является оптимальным вариантом вследствие высокой ставки земельного налога и высокой кадастровой стоимости. В настоящее время эксперт считает более привлекательной с точки зрения вложений покупку земель сельхозназначения.

Земельная география

С точки зрения локации всегда интересны участки между ТТК и МКАД, но здесь реализация земли идет достаточно тяжело. Как считает Ю. Тараненко, это связано с тем, что оформить землю в собственность очень сложно, а участки можно получить только в аренду под реализацию инвестиционного проекта. Впрочем, иногда появляются интересные предложения на территории до МКАД, но подобные примеры единичны.

Кроме того, в пределах Садового кольца участок, например, с офисным назначением, но без соответствующих разрешений, как отмечает Д. Колокольников, продать вряд ли удастся (строительство новых офисов в центре запрещено). При наличии всех документов такая земля будет востребована лишь при адекватной цене. «Вообще, местоположение тесно связано с назначением и обеспеченностью того или иного кластера объектами данной категории. Например, участок под строительство ТЦ у метро, где современных торговых площадей немного, и сейчас можно продать за хорошие деньги», — утверждает эксперт.

В Подмосковье ситуация иная, так как здесь земельные участки сразу оформлялись в собственность. Сегодня они реализуются по разным направлениям в зависимости от их будущего назначения. «Если под торговые объекты, то с юга на северо-восток (по часовой стрелке), если под складские и промышленные объекты, то направление менее важно — смотрят на наличие железнодорожных путей, инженерных коммуникаций, строений, подъезда на участок и прочие параметры», — замечает Т. Сайфутдинов.

Наиболее активны рынки земли по Калужскому, Симферопольскому, Киевскому, Дмитровскому и Ленинградскому шоссе, трассе «Дон-4». Это объясняется наиболее благоприятным сочетанием цены и качества, а также тем, что здесь у покупателя имеется достаточно большой выбор подготовленных к продаже участков. Привлекает потенциальных клиентов и одно из самых живописных и менее всего загруженных Новорижское направление. Но в этом случае желания не совпадают с возможностями. Здесь все застроено коттеджными поселками и предложений земельных участков под коммерческую недвижимость почти нет.

Точечные землевладельцы

Продают сегодня землю не только девелоперы, но и другие игроки рынка. «В первую очередь участки могут реализовывать крупнейшие лендлорды Подмосковья (группа компаний «Промсвязь-недвижимость», группа компаний «Ист-Лайн», инвестиционная компания «Визави», корпорация «Знак»), владеющие крупными земельными активами, — приводит пример Д. Волков. — Такие компании покупали их в начале 2000-х гг., когда цены на землю были заметно ниже, либо приобретали в рамках отживших свое предприятий, совхозов и т. п. После соответствующих вложений (перевод в другую категорию, межевание и прочее) конкурентоспособность участков могла заметно повыситься. К тому же цены на землю до 2008 г. росли поступательными темпами».

Другой группой продавцов, по словам эксперта, выступают владельцы точечных активов, которые оказались у них разными способами: либо это свободный актив (участок без построек), либо некое старое предприятие или производственный комплекс. Сегодня распространена продажа участков с проектом. И, наконец, огромные активы принадлежат таким государственным компаниям, как РЖД. Но в последние годы массового выхода их активов на рынок не наблюдалось.

Крупных землевладельцев, чей банк составляет не менее 5–10 тыс. га, по данным И. Сапунова, в Подмосковье насчитывается более десятка, а в руках многочисленных мелких землевладельцев сосредоточено примерно 100 тыс. га земли.

У каждого собственника — своя причина на то, чтобы продавать земельные участки именно сейчас. Для одних это вынужденная мера — компании избавляются от пассивов. «До кризиса многие приобретали землю впрок, но потом эти участки оказались невостребованными. Если на них еще и висит ипотека, то это убыточная позиция, с которой собственник хочет быстрее расстаться. Кроме того, за земельные участки еще ведь нужно платить ежемесячный налог на землю», — объясняет В. Каминский.

Для других продавать землю просто выгодно. «Некоторые собственники изначально занимались только ленд-девелопментом. Кризис не сделал этот бизнес убыточным, — говорит Г. Дзагуров. — Есть и те, кто просто предпочитает переложиться сейчас в другой актив, ведь на рынке недвижимости операции с крупными земельными наделами сегодня крайне редки, медленны и малоликвидны».

Доступные сотки

В целом цены на землю под девелопмент коммерческой недвижимости откатились на уровень пятилетней давности. Но диапазон их остается широким. Например, Д. Волков рассказал, что до кризиса участок площадью 7 га в 5 км от МКАД на южном направлении продавали по цене 1–1,4 млн долл./га, а в настоящее время можно найти примерно такие же земельные участки на том же направлении, но уже по 400–500 тыс. долл.

По словам Ю. Тараненко, рынок земли был перегрет больше других, именно поэтому цены здесь упали сильнее всего. «Оживление произошло благодаря появившемуся спросу на участки по справедливым рыночным ценам, — говорит эксперт. — Стоимость земли промышленного назначения без развития до 15 км от МКАД составляет 9–11 тыс. долл./сотка, на расстоянии 15–30 км цена сотки уже 8–9 тыс. долл., в 30–45 км от МКАД — 5–8 тыс. долл. Земельные участки, которые можно использовать для строительства торговых центров, на популярных направлениях на удалении до 15 км от МКАД стоят до 15 тыс. долл./сотка».

Участники рынка отмечают, что сейчас у потенциальных покупателей есть шанс купить ликвидный в будущем товар по более низкой цене.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Георгий Дзагуров,
генеральный директор компании Penny Lane Realty:

«Шесть месяцев назад на вопрос, кто покупает землю коммерческого назначения, я бы уверенно ответил, что практически никто… Сегодня дело сдвинулось с мертвой точки. Только наша компания предлагает не менее десяти участков, позволяющих строить и получать при этом прибыль».

Денис Колокольников,
генеральный директор консалтинговой компании RRG:

«Спрос на землю сейчас крайне невысок и дифференцирован. В первую очередь это касается юридического состояния объекта покупки. Интерес представляют упакованные участки: с концепцией, техническими условиями, пакетом разрешительной документации».