Существует ли законный способ получить в собственность квартиру, заплатив гораздо меньше, чем она стоит? Да, таких способов даже несколько. Но если вы не принадлежите к льготным категориям граждан и не собираетесь ввязываться в ипотеку, выбор сужается. Договор ренты – это как раз возможность купить квартиру чуть ли не по цене минимального первоначального ипотечного взноса. Но, конечно, после сделки вам придется взять на себя заботу о прежнем владельце квартиры.

Что такое рента? Как давно договора ренты практикуются в недвижимости? Какими они бывают?

Как гражданско-правовой институт рента появилась в российском законодательстве в 1996 году с принятием 2 части ГК РФ, но еще в советском гражданском праве существовал институт, по своему содержанию напоминавший одну из разновидностей ренты – договор пожизненного содержания с иждивением.

«Согласно ст. 253 Гражданского кодекса РСФСР, по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель обязуется в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре – в виде жилища, питания, ухода, необходимой помощи», – дает краткий экскурс в историю вопроса юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Сергей Воробьев.

На сегодняшний день существует 3 разновидности ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Первые два вида почти не применяются на практике, зато последний распространен довольно широко. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанных им третьих лиц. Получателем ренты может быть только физическое лицо (лица). Если, к примеру, квартира находится в собственности пожилых супругов, можно установить пожизненную выплату ренты в пользу обоих. По умолчанию доли получателей равны, при желании можно прописать в договоре другие условия. В случае смерти одного из супругов, его доля переходит ко второму, если договором не предусмотрено иное.

Сколько надо будет заплатить сразу, приобретая квартиру по договору ренты?

Квартиру с заключением договора пожизненного содержания с иждивением (далее – договор ренты) можно приобрести намного дешевле рыночной стоимости, поскольку условия такого договора являются обременением. Мало того, закон даже предусматривает возможность бесплатного отчуждения квартиры по договору ренты. Раньше такой вариант пользовался большей популярностью, чем сейчас, поскольку, как отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж», таким образом «прятали» дарение или наследование. С изменениями в налоговом законодательстве такая необходимость отпала.

Если же квартира передается за плату, помимо ренты и иждивения получателю ренты достается еще и определенная денежная сумма (порядка 25% от рыночной стоимости квартиры). Размер пожизненной ренты определяется сторонами, но не может быть меньше минимального размера оплаты труда в месяц. Помимо этих выплат, предполагается еще и пожизненное содержание получателя ренты.

Что входит в понятие иждивения? Сколько и в каком размере платит рентодатель? Кто больше рискует – получатель ренты или плательщик?

Если с выплатой ежемесячной ренты все более или менее понятно – это сумма, которая оговаривается в договоре, то понятие иждивения сложнее. Обязанности плательщика ренты по содержанию с иждивением могут, например, включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, при необходимости – уход за больным. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Стоимость содержания также прописывается в договоре. Общая стоимость содержания получателя ренты в месяц (то есть платежи плюс стоимость содержания) не может быть менее 2 МРОТ. Для примера: с 1 января размер МРОТ в Москве составляет 9500 руб. То есть тратить менее 19 тыс. руб. ежемесячно не получится, даже если вы выплатили владельцу квартиры крупную единовременную сумму. Стоит также иметь в виду, что в перспективе размер МРОТ (а значит, и выплат) будет повышаться.

Как отмечает Елена Валеева, генеральный директор «Century 21 Светлый Град», для получателя ренты гораздо безопаснее тот вариант, когда договор предусматривает только ежемесячные платежи: «Доказать регулярность и качество ухода очень сложно, что в результате порой приводит к попытке рентополучателя расторгнуть сделку: дело в том, что в случае расторжения договора он не обязан возвращать ни ту сумму, которую он получил при заключении договора ренты, ни ежемесячные платежи. В первом случае, таким образом, покупатель, то есть рентодатель, законом просто не защищен». Нередки судебные разбирательства, когда получатели ренты, по собственной инициативе либо подстрекаемые родственниками, обращаются в суд за расторжением договора. Часто суд идет им навстречу.

В качестве доказательств исполнения/неисполнения плательщиком ренты своих обязательств могут выступать свидетельские показания соседей; чеки, подтверждающие покупку лекарств и прочих оговоренных договором предметов; претензии, составленные получателем ренты после нарушений.

Еще один момент: плательщик ренты должен следить за тем, чтобы использование недвижимого имущества не приводило к снижению его стоимости.

Рентополучатель тоже рискует – в силу того, что выплаты пожизненные, а следовательно, прекращаются после смерти рентополучателя. Нарваться на преступников можно, как это ни печально, не только в случае, когда договор заключается с посторонними, но и тогда, когда в качестве плательщика ренты выступают родственники (это значительная часть договоров).

Как оформляется договор ренты? Что получают стороны договора? Какие документы и процедуры нужны? Кто может распоряжаться квартирой после заключения договора ренты?

Оформление договора ренты должно содержать 3 основных этапа. Сначала проводится обственно заключение договора в письменной форме и его нотариальное удостоверение (это обязательное условие), а также госрегистрация в Федеральной регистрационной службе.

В регпалату необходимо представить следующие документы:

• паспорта обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• справку из БТИ;
• заявление на государственную регистрацию;
• договор ренты (копия и оригинал);
• квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
• другие документы по требованию регистрирующего органа.

Затем регистрация права собственности на жилое помещение. Помимо собственно договора ренты необходимо зарегистрировать право собственности на недвижимость за новым собственником (право собственности переходит к плательщику ренты, которым, кстати, может быть как физическое, так и юридическое лицо). Затем регистрируются залог в пользу получателя ренты и обременение прав плательщика ренты.

«Рента обременяет имущество, то есть при изменении плательщика ренты в результате гражданско-правовой сделки на нового собственника возлагаются обязанности по уплате рентных платежей, – поясняет Владислав Кораблин, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры». – Важно отметить, что собственником имущества становится плательщик ренты, однако на имущество в силу закона возникает право залога. У плательщика ренты как собственника помещения есть право распоряжаться имуществом, переданным под выплату ренты, но для распоряжения должно быть получено согласие получателя ренты, а также в договоре об отчуждении такого имущества должно быть указано обременение по выплате ренты».

Прав в отношении имущества у рентополучателя практически не остается; фактически его правовое положение становится похожим на положение нанимателя. При этом рентополучатель не платит коммунальные платежи, а также имеет право заявить требование о выкупе ренты плательщиком, например, если тот не исполняет свои обязательства или просрочил внесение платежей.

Требуется ли посредник для заключения договора ренты? Могут ли от меня скрыть, что на покупаемую мной квартиру заключен договор ренты?

Скрыть тот факт, что на квартиру был оформлен договор ренты, практически невозможно. Рента – это обременение, которое в обязательном порядке указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Если же квартира, которая была обременена рентой, выставляется на продажу, в число обязательных документов, как отмечает Алексей Шленов, входит свидетельство о смерти рентополучателя.

Что касается участия в сделке посредников, на практике к нему обычно не прибегают, если речь идет о сделках между ближайшими родственниками. Но если это сделка между пожилым человеком и незнакомыми ему лицами, посредник может быть полезен, считает Елена Валеева: «Далеко не каждого любопытствующего можно отнести к числу покупателей и стоит вести на квартиру. Старики, а рентополучателями являются, как правило, именно они, очень болезненно воспринимают такую процедуру. К тому же никто не отменял необходимость в соблюдении безопасности, ведь речь идет о самой беззащитной части населения».

Как говорит Владислав Кораблин, сейчас наметилась устойчивая тенденция к тому, что практически все договоры, опосредующие переход прав на недвижимость, заключаются с участием специализированных компаний-риелторов, и договор ренты не является исключением. «Необходимо отметить, что существует два вида посреднических организаций – государственные и частные. По нашему мнению, специализированные государственные предприятия (часто в форме ГУПов или МУПов) являются более привлекательным вариантом с точки зрения гарантий, надежности и количества предлагаемых вариантов, – говорит эксперт. – Частные компании появляются и исчезают, следовательно, менее надежны, однако предлагают более интересные финансовые условия».

Не все знают, что договор ренты может быть заключен и с государством; впрочем, это тема для отдельного материала.

Фото: Коммерсантъ фото, Gettyimages