Долевая собственность - Реальный раздел жилых помещений.

Жилищные права и свободы граждан представляют собой высшую ценность, охрана, соблюдение и защита которых определяют смысл и содержание деятельности всех ветвей власти в РФ (ст. 2 и ст. 18 Конституции РФ).
Реализация закрепленных прав сталкивается с рядом трудностей. Эти трудности связаны с тем, что правообладатели не вполне понимают свой статус и правовое положение. В домовладениях, находящихся в общей долевой собственности наиболее расхожей является ситуация, когда фактически сособственники десятилетиями живут и пользуются конкретно определенными частями жилого дома, огороженными частями земельного участка и считают себя самостоятельными собственниками этих изолированных частей недвижимости, однако из такого заблуждения выводит любая попытка собственника распорядится недвижимостью. При этом - распоряжение может быть связано не только и не столько с отчуждением недвижимости, но и с попытками провести строительные изменения (реконструировать, произвести перепланировку либо капитальный ремонт) занимаемых жилых помещений. Собственники с удивлением узнают, что изменения возможны (допустимы) только с согласия сособственника и, что при наличии такого согласия все изменения (пристройки, надстройки и т.д.) попадут в общую долевую собственность. Эта же правовая судьба ждет и вспомогательные постройки (сараи, гаражи и т.д.), возводимые на участке, любым из сособственников. Все это обусловлено правовой природой общей долевой собственности (ст.ст. 244, 245, 246 ГК РФ).
Не удивительно, что правовая зависимость сособственников друг от друга приводит к противоречиям и конфликтам. Зачастую правообладатели, не имея возможности договориться друг с другом, пытаются заявлять и отстаивать свои права не в суде, а в органах государственной регистрации. Это, не имеет никакого смысла. В регистрации будет отказано.
Наличие согласия и взаимопонимания между сособственниками – первое условие и возможность произвести реальный раздел имущества и получить правовую независимость друг от друга. Реальный раздел дома и земельного участка по фактическому пользованию допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.
Индивидуальный жилой дом, является делимым в том случае, если существует возможность разделить его на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей. Иными словами дом делим на части, если эти части отвечают всем признакам жилого помещения. Признаки жилого помещения определены гражданским и жилищным законодательством. К числу этих признаков закон относит:
• назначение;
• пригодность для проживания;
• изолированность;
• принадлежность к категории недвижимых объектов.
Назначение – этот признак означает предназначенность только для проживания и исключает использование для других, не связанных с проживанием целей (ст. 15 ЖК РФ, ст. 28 ГК РФ). Поэтому недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только коридор).
Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия помимо основного помещения – вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).
Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав других правообладателей.
Итак, реальный раздел домовладения между сособственниками возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется по соглашению между ними либо в судебном порядке - при отсутствии договоренности.
Практическими шагами на пути к реальному разделу является: предварительное достижение соглашения; проведение кадастровых работ (как в отношении жилых помещений, так и в отношении земельного участка); составление текста соглашения о разделе; представление документов для государственной регистрации прав собственности в органы государственной регистрации прав.
Соглашение о разделе может быть составлено как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Именно потому что соглашение невозможно составить не имея на руках фактического описания предмета раздела (сделки) предварительно достигнутое соглашение дает возможность заказать в органах кадастрового учета проведение кадастровых работ, результатом которых будет получение кадастровых паспортов частей дома и кадастровых паспортов образовавшихся земельных участков.
Основанием для проведения кадастровых работ является обращение правообладателя в орган кадастрового учета с заявлением и необходимыми документами. Правовое преимущество правообладателей, осуществивших раздел имущества, очевидны – независимость в распоряжении имуществом.
При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе( ст.252 ГК РФ).