Расторжение сделок купли-продажи жилья, оформленных с нарушениями - не столь частая практика. До недавнего времени ничтожными признавались около 3% сделок от общего числа. После уменьшения срока исковой давности с 10 до 3 лет оспаривать сделки, по прогнозам риэлторов, станут еще реже. Тем не менее, риск лишиться приобретенной квартиры остается, и ни один риэлтор гарантировать на 100% `чистоту` сделки не возьмется. Желающим дополнительно обезопасить себя советуют застраховать риск утраты права собственности. Но тех, кто на это соглашается, ждут определенные трудности: страховая компания согласится продать полис не на каждую квартиру, а при наступлении страхового случая получить возмещение будет проблематично.

Кристальной чистоты не бывает

Сделка купли-продажи недвижимости может быть оспорена, если в суде докажут, что один из ее участников (как правило, это продавец), не имел права заключать соглашение. `Чаще всего основаниями для расторжения становится факт совершения сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также заключение сделок алкоголиками или душевнобольными, т. е. лицами, не способными понимать значение своих действий`, - говорит юрист агентства недвижимости `Кутузовский проспект` - Ольга Воробьева.

Кроме того, сделки расторгаются, если в суде доказано, что одна из сторон использовала подложные документы, а также при продаже не были учтены права наследников, военнослужащих - `срочников` или заключенных, находящихся в местах лишения свободы.

Определенную помощь по проверке `чистоты` сделки оказывают риэлторы. По словам заместителя директора юридического департамента агентства `Домострой` Елены Шумаевой, агент, в частности, проверяет историю сделок по квартире на основании расширенной выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в реестре указаны все собственники, когда-либо существовавшие обременения и их статус). Архивная выписка из домовой книги дает агенту информацию о том, кто и на каком основании зарегистрирован в квартире, а документы БТИ - о соответствии адреса, фигурирующего в правоустанавливающих документах, а также наличии или отсутствии незаконной перепланировки в квартире.

`Если у риэлтора возникают сомнения, агентство может посоветовать купить другую квартиру`, - говорит директор управления вторичного рынка жилья `Миэль-Недвижимость` Юрий Стретович. `Если же покупатель настаивает на приобретении именно этого жилья, мы в таком случае не будем участвовать в купле-продаже и посоветуем клиенту самостоятельно застраховать сделку`, - отмечает он.

Успешное прохождение всех документов через проверку в агентстве недвижимости существенно снижает риск расторжения договора купли-продажи. `Но полностью исключить, что сделка не будет оспорена, ни один даже высокопрофессиональный риэлтор, не может`, - подчеркивает О.Воробьева. `При этом финансовой ответственности в случае расторжения агентство не несет, - говорит она. - Поэтому единственный, кто в состоянии компенсировать потери в случае утраты прав собственности, является страховая компания`.

Страховщик риэлтору не товарищ

Страхование риска утраты права собственности (титульное) во всех агентствах услуга добровольная - обязательной она является только если квартира покупается по договору ипотечного кредитования. Выбирает страховщика сам покупатель.

Прежде чем заключить страховой договор компания тщательно проверит безупречность сделки, чтобы избежать финансовых потерь. Страховщик затребует у потенциального клиента достаточно большой пакет документов. В него входят экспликация помещений (план перепланировки, утвержденный заказчиком), поэтажный план дома, выписка из домовой книги о количестве проживающих, согласие супруга или супруги на сделку, справка из налогового органа об отсутствии претензий к клиенту, а также справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Наряду с этим нужно продемонстрировать разрешение на перепланировку (если она проводилась). По словам представителей страховых компаний, проблем со сбором бумаг заявители обычно не испытывают. `Клиенты при подготовке сделки купли-продажи уже имеют на руках большинство из них`, - констатирует начальник отдела страхования сделок с недвижимостью компании `Наста` Реалина Городова.

Страховщики признают, что перечень требуемых ими документов принципиально не отличается от тех, которые проверяют риэлторы. `Однако подходы к проверке у них разные, поскольку стороны преследуют разные интересы. Агент недвижимости прежде всего заинтересован в том, чтобы сделка состоялась. Страховая компания стремиться, чтобы сделка оказалась еще и чистой, поэтому предоставленные документы будут проверяться более щепетильно`, - отмечает начальник отдела методологии и андеррайтинга `Росно` Виталий Ус.

По данным страховых компаний, около 10% заявителей получают отказ. По словам В.Уса, проблемы с покупкой полиса могут возникнуть, если в приобретаемой квартире проживают несовершеннолетние дети, которые не зарегистрированы на данной площади. Рискованными считаются многоступенчатые сделки, поскольку трудно собрать документы на всех их участников и проверить все квартиры. И, наконец, с большой долей вероятности откажут страховать сделки, совершенные без участия риэлтора.

Впрочем, если заявка на титульное страхование была подана еще до заключения сделки (а именно на этапе заключения советуют обращаться в страховую компанию), из отказа можно извлечь и немало пользы. `Отказ означает, что есть подозрения в чистоте сделки, - говорит В.Ус. - У потенциального покупателя есть повод призадуматься, а стоит ли вообще покупать данное жилье`.

Квартирная история

Страховые тарифы составляют 0,2-4,5% от стоимости имущества. Окончательный размер тарифа зависит от вида недвижимости и ее истории. Так, в компании `Наста` минимальный размер тарифа на страхование риска потери прав на квартиры составляет 0,35%, частных домов - 0,2%. `Дома гораздо реже подвергаются перепродаже`, - объясняет это различие Р.Городова.

Если квартира ранее перепродавалась, тариф умножается на повышающий коэффициент. Так, в `Насте` при 1-2 сделках он составляет 1,05, при 3-4 - 1,1, при 5 и более - 1,2.

Максимальная сумма, на которую можно застраховать риск, на этапе заключения сделки, равна стоимости квартиры по договору. Если же страхователь приобретает полис по истечении определенного времени, когда цены на жилье изменились, он страхует риск на так называемую действительную стоимость квартиры. `Она определяется на основании баз данных риэлторов о стоимости квадратного метра в конкретном доме и районе`, - констатирует Р.Городова.

По сложившейся практике титул страхуют на 3, перезаключая договор ежегодно. `Заключать подобные договоры имеет смысл в течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки`, - советует адвокат бюро `Правовая защита` Алексей Голованов.

Безвыигрышный вариант

Случаи выплаты страховки по риску утраты права собственности пока единичны. Во всех опрошенных компаниях утверждают, что компенсировать потерю титула им не приходилось. Объяснение дают простое: компании страхуют только такие сделки купли-продажи, которые сами скрупулезно проверили и риск расторжения по ним минимален.

Другая причина - если дело доходит до суда (а страховка выплачивается только после вынесения судебного решения), страховщик приложит массу усилий, чтобы его клиент не проиграл разбирательства. Например, компания бесплатно или на льготных условиях предоставляет услуги юристов и берет взять на себя другие расходы.

В.Усу известны несколько случаев, когда потерпевшая сторона подавала иск в суд с целью признать сделку недействительной, но ответчику с помощью страховщика удавалось доказать правомерность сделки.

Но даже если решение вынесено не в пользу страхователя, еще нет полной гарантии того, что ему возместят убытки. Ведь для получения компенсации нужно доказать, что причина расторжения сделки является страховым случаем. В договорах перечислен целый список причин, которые под эту категорию не попадают. В частности, не подлежат возмещению убытки, если страхователь признан решением суда недобросовестным приобретателем (покупатель, который знал о том, что покупает квартиру у гражданина, который не имел права на продажу).

Компенсацию не выплатят, если страховой случай произошел вследствие изменения характеристик, свойств и конструктивных параметров квартиры, действий страхователя в нетрезвом состоянии, а также совершения страхователем преступления, находящегося в прямой причинной связи с прекращением права собственности на застрахованное имущество.

Нежелание дополнительной волокиты, связанной со страхованием титула и получением возмещения, приводит к тому, что клиенты пока неохотно идут на это, констатируют риэлторы. Покупатель рассуждает: зачем страховать риск утраты прав собственности и платить минимум $500-1000 в год, а шанс потерять квартиру все-таки невелик. А возмещение страхователь, если и получит, то только после длительной тяжбы.