Как получить средства на покупку офиса? Хорошо, если на балансе фирмы есть или какое-то имущество (недвижимость, транспорт, дорогое оборудование товары в обороте), под залог которого можно взять ссуду. Не помешают поручители и положительная кредитная история (желательно в том же банке). А если бизнес молодой и в залог оставить нечего? Тогда остаются два варианта: коммерческая ипотека или лизинг недвижимости.

Ипотека

Как известно, ипотека – это кредит под залог приобретаемого объекта. В жилом сегменте эта схема работает давно и более-менее успешно. А вот с коммерческими помещениями ситуация сложнее. Во-первых, мешают пробелы в законодательстве. В Законе «Об ипотеке» речь идет только о жилье, поэтому приходится использовать различные обходные схемы. Кроме того, не очень понятно, на кого рассчитана бизнес-ипотека. Крупная компания легко получит кредит по традиционной программе. А маленькой или неуспешной деньги вряд ли дадут: банк в любом случае должен быть уверен в стабильности и платежеспособности фирмы. Поэтому такой продукт долго (до 2006 года) не появлялся на рынке и до сих пор очень мало распространен. Сегодня коммерческую ипотеку предлагают буквально несколько финансовых организаций. Условия более жесткие, чем в жилом сегменте. Начальный взнос — от 30%, срок — до 10 лет (банк «Интеза»), но в основном – всего 3-5 лет. Максимальная сумма — до 120 млн руб. (банк «Кредит-Москва») и до $3 млн, при этом везде предусмотрена минимальная сумма (от 150 тыс. руб.). Ставка — от 14,5% в рублях и от 13,5% в валюте (Росбанк). «Интеза» предлагает плавающую ставку: MosPrime3M+9% и выше. Окончательный процент устанавливается индивидуально и зависит от множества факторов (сумма, срок, ликвидность объекта, наличие поручителей, финансовые показатели компании и т.п.).

Главное требование к заемщику – стабильный и прибыльный бизнес. Обычно в условиях кредитования указаны: минимальный срок существования фирмы (3-12 месяцев), место ее регистрации (для московских банков — столица и область), отсутствие просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами, наличие прибыли в течение последнего года. Не каждая компания согласится предоставить полную финансовую отчетность. Выход — обратиться в банк, обслуживающий фирму. Тогда потенциальный кредитор сможет оценить ее успешность по объему денег на расчетном счете. Важным плюсом станет поручительство Фонда содействия кредитованию малого бизнеса. Эта организация предлагает за небольшую плату (1,75%) выступить гарантом по кредиту суммой до 30 млн руб. и до 50% от стоимости залога. Заемщику также придется заплатить банку: 1-1,5% от полученной суммы единовременно за выдачу кредита и 0,5-1% ежегодно за обслуживание расчетного счета. Плюс обязательное ежегодное страхование объекта недвижимости (около 1%). Кроме того, как и в жилой ипотеке, необходима профессиональная оценка приобретаемого помещения (оплачивается заемщиком).

Лизинг

Другой способ купить офис в долг – лизинг недвижимости. Основное отличие от ипотеки заключается в том, что собственником объекта до полной выплаты остается кредитор (лизинговая компания). При этом заемщик получает право бесплатно владеть и пользоваться площадями (арендная плата включена в лизинговые платежи). Существенный плюс этой схемы – наличие внятных законов, что делает сделку простой и удобной. Она основывается на договоре лизинга между покупателем и лизинговой компанией, а также договоре купли-продажи между компанией и продавцом недвижимости. Кроме того, в отличие от кредитных лизинговые платежи можно отнести на себестоимость продукции/услуг, что позволяет сэкономить на налоге на прибыль. Также лизингополучатель экономит на налоге на имущество и НДС. Но есть и минусы. Если лизингодатель вдруг обанкротится, его имущество (в том числе и ваша недвижимость) может отойти за долги третьим лицам.

Почти все лизинговые компании используют заемные средства, поэтому требования к лизингополучителю не сильно отличаются от требований к ипотечному заемщику. Необходимо заполнить заявку и приложить к ней учредительные и финансовые документы компании за последний год, а также описание искомого объекта. Это должно быть нежилое помещение (лизинг жилья в России не практикуется), продаваемое «по-белому» (в договоре указана полная стоимость), не обремененное залогом, пригодное к эксплуатации и, главное, ликвидное. Как правило, ограничена минимальная цена: от $20-30 тыс., а в некоторых компаниях вообще от $100 тыс. Как и в ипотеке, необходим первоначальный взнос – от 20-30%. Срок договора невелик — до 5-7 лет. Удорожание предмета лизинга – 7-13% в зависимости от финансового состояния клиента, размера авансового взноса и стоимости недвижимости.

Требования к лизингополучателю такие же, как и к ипотечному заемщику: стабильный бизнес от полугода, отсутствие задолженностей, положительная доходность. Дополнительных трат много: обязательное страхование объекта (1% ежегодно), оплата консалтинговых услуг (2-5% единоразово), оценка объекта, оформление всех документов. Все эти расходы включаются в лизинговые платежи и равномерно распределяются на весь срок договора. График платежей может быть традиционным (равные суммы каждый месяц) либо индивидуальным (ежеквартальные, неравномерные платежи (с учетом сезонности бизнеса) и т.д.). Есть и неизбежные штрафы за просрочку. «Официальная» процентная ставка для лизинга недвижимости ниже, чем для других товаров (оборудование, транспорт), но с учетом дополнительных платежей и малого срока переплата получается очень существенная.

Договор лизинга (как и все сделки с недвижимостью) подлежит государственной регистрации в управлении регистрационной службы (ФРС РФ). Проблема в том, что, согласно законодательству, эта регистрация должна пройти раньше, чем заключение договора купли-продажи. Возникает парадоксальная ситуация: еще до покупки нужного вам помещения лизинговой компанией вы должны подписать с ней договор и зарегистрировать его. Затем вы перечисляете лизингодателю аванс (первоначальный взнос), а она уже полностью рассчитывается с продавцом, проводит сделку и становится новым собственником офиса, склада или магазина. С этого момента начисляются проценты по договору лизинга. Однако платить деньги вы начнете лишь тогда, когда лизингодатель зарегистрирует свое право собственности в ФРС, застрахует объект (иногда эта обязанности возлагается на лизингополучателя) и подпишет акт о передаче помещения в ваше пользование. Далее вы как бы арендуете недвижимость, выплачивая ее стоимость, а по окончании всех выплат подписываете с лизинговой компанией новый акт — о передаче объекта в вашу собственность. Последний штрих – регистрация права собственности в ФРС.