взгляд на ЛО из ЯО: Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а также изменения вида их разрешенного использования

В связи с ажиотажным спросом на земли под застройку и предложением к продаже в основном земель сельскохозяйственного назначения, наибольший интерес представляют собой особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а также порядок изменения вида их разрешенного использования.
Земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением (категорией) и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий. Согласно Земельному кодексу (пункт 2 статьи 7) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования. Следовательно, для возможности осуществления законной застройки с использованием земель по назначению и разрешенному использованию необходимо, прежде всего, изменить правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.
В настоящее время изменение правового режима земель сельскохозяйственного назначения можно осуществить:
1) переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем установления или изменения границ населенных пунктов;
2) переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельных участков в границы населенных пунктов;
3) изменением вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Только утверждением генерального плана поселения (городского округа), отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования, устанавливаются либо изменяются границы населенных пунктов. Следовательно, перевод земель в этом варианте зависит от состояния дел с подготовкой генерального плана поселения (городского округа), которая может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения.
Принимая во внимание, что до сих пор продолжается незаконная разработка генеральных планов населенных пунктов, а не поселений (в основном деревень), следует иметь в виду, что такие генеральные планы не должны утверждаться, даже подготовленные применительно к одному населенному пункту, так как не являются документами территориального планирования.
Заинтересованные лица вправе участвовать в конкурсе на подготовку генерального плана, давать свои предложения по его подготовке и участвовать в публичных слушаниях.
Решение об утверждении генерального плана поселения (городского округа) вправе принять только представительный орган местного самоуправления поселения (городского округа) с учетом результатов публичных слушаний.
Представительный орган местного самоуправления, принявший решение об утверждении генерального плана, направляет копию такого решения в территориальный орган Роснедвижимости, который вносит изменения в документы государственного кадастра недвижимости и уведомляет об этом территориальный орган Росрегистрации. Орган Росрегистрации (Федеральной регистрационной службы), получив уведомление, вносит изменения в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель (земельных участков) сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов.
Перевод земель (земельных участков) сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов считается состоявшимся в момент внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следует иметь в виду, что генеральными планами поселений (городских округов) определяются только функциональные зоны, а не территориальные зоны. Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр государственного кадастра недвижимости вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа местного самоуправления. Следовательно, для изменения вида разрешенного использования необходимо еще разработать правила землепользования и застройки или получить решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Конечно, перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельных участков в границы населенных пунктов гораздо проще и быстрее по сравнению с предыдущим вариантом перевода, но есть ряд условий, на которые и следует обратить внимание.
Решение о включении земельных участков в границы населенного пункта принимает Правительство Ленинградской области в порядке, установленном статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 года или до момента утверждения генерального плана поселения (городского округа). Это решение принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков, включаемых в границы населенного пункта.
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, перечень которых указан в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно этому перечню, подобный перевод допускается в случаях, связанных:
1) с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного значения (зоны особо охраняемых территорий и рекреационные зоны);
2) с установлением или изменением границ населенных пунктов;
3) с размещением промышленных объектов;
4) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее – линейные объекты);
5) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Следовательно, законом не допускается перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для жилой застройки путем их включения в границы населенных пунктов. Поэтому распоряжения Правительства Ленинградской области о включении земельных участков в границы населенного пункта в целях жилищного строительства могут быть признаны недействительными, потому что приняты с нарушением порядка, установленного федеральным законом № 172-ФЗ.
Кроме того, перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев установленных законом № 172-ФЗ.



Изменение вида разрешенного использования

Самым доступным и часто используемым является изменение правового режима земель сельскохозяйственного назначения путем изменения вида их разрешенного использования. Категория земель остается прежней – земли сельскохозяйственного назначения, а вид разрешенного использования изменяется. Например, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства изменяется на ведение дачного хозяйства (садоводства), с правом возведения жилых строений.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Глава вправе принимать такие решения до 31.12.2009 г. или до момента утверждения правил землепользования и застройки.
Однако следует иметь в виду, что решения главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения на вид «ведение дачного хозяйства (садоводства)» может быть признано недействительным, что подтверждается федеральным законом от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Согласно пункту 1 статьи 32 этого закона, разработка проектов организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения осуществляется в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки. Следовательно, для изменения правового режима земель сельскохозяйственного назначения путем изменения вида их разрешенного использования на вид «ведение дачного хозяйства (садоводства)» с правом возведения жилых строений необходимо разработать правила землепользования и застройки, возможно применительно к части территории поселения, на которой планируется жилая застройка.

Основная проблема в изменении правового режима земель заключается в противодействии ряда чиновников градостроительной деятельности в виде территориального планирования и градостроительного зонирования, ущемляющей их интересы и коррупционные возможности. Отсутствие генеральных планов позволяет таким чиновникам в своих корыстных интересах, с нарушением существующего федерального законодательства, распоряжаться землей и переводить земли из одной категории в другую, а отсутствие правил землепользования и застройки менять разрешенное использование.

Отсутствие правил землепользования и застройки на территории Ленинградской области не позволяет физическим и юридическим лицам обеспечить соблюдение своих прав и законных интересов. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания привлекательного инвестиционного климата и обеспечения гарантии владения, пользования и распоряжения недвижимостью.