Финансовые аналитики отмечают: ставки ипотечных кредитов за последние шесть месяцев в среднем снизились по стране на 3-5 процентов. Позитивные изменения наблюдаются и во Владимирской области. Так, во Владимирском ипотечном фонде процентная ставка снизилась на 4,3 процента, в «ВТБ 24» - почти на 2 процента, а в Европейском трастовом банке - приблизительно на 4 процента годовых. Незначительное повышение отмечается лишь в Сбербанке, и то потому, что величина ставки там была одной из самых низких - рост с 11,75 процента до 14,25 годовых.

«Вторичку» ограничивают

Оптимизировать условия ипотечных кредитов банки начали еще с прошлого года. Во многих из них первоначальные взносы уже сегодня составляют 20 процентов, как, например, в Сбербанке или в «ВТБ 24». Во Владимирском ипотечном фонде и в Европейском трастовом банке минимальный взнос пока 30 процентов. Но и там долгожданное снижение не за горами.

- Наш фонд работает по федеральной программе ипотечного кредитования. Мы - региональный оператор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), где минимальная процентная ставка уже давно 9,35 процента, - комментирует генеральный директор Владимирского ипотечного фонда Сергей Киселев. - Сейчас АИЖК создает дочернюю страховую компанию, которая будет страховать часть первоначального взноса. Таким образом, первоначальный взнос в соответствии с федеральной программой скоро снизится до 10 процентов.

Не так давно премьер-министр предложил финансово-кредитным учреждениям снизить первоначальный ипотечный взнос с 30 процентов от стоимости жилья до 20-ти. При этом государство обещало выделить 250 млрд рублей на снижение ставок по ипотечным кредитам.

- Банки вновь начинают развивать это направление своей деятельности, снижают размер первоначального взноса, величину процентных ставок по кредитам, - сказал глава правительства. - Но, конечно, ставка в 14,5 процента, а это средний ипотечный кредит сегодня, недоступна многим гражданам страны. Доходы у нас пока не соответствуют запросам финансовых учреждений. Чтобы ипотека стала доступной для широкого круга людей, нужно уменьшить ставку до 10-11 процентов.

Кстати, чтобы стимулировать жилищное строительство, на федеральном уровне рассматривалась идея в первую очередь использовать в госпрограмме ипотечного кредитования жилье первичного рынка, то есть новостройки. Но многих потенциальных новоселов это вряд ли может устроить, ведь новое жилье, как известно, дороже.

Обозреватель «Призыва» под видом клиента обзвонил несколько крупнейших банков области, и везде меня заверили, что как работали с вторичным рынком жилья, так и работают. Никаких изменений нет.

Однако, как подчеркнули во Владимирском ипотечном фонде, АИЖК отдает приоритет кредитованию на первичном рынке жилья, чтобы стимулировать покупки у добросовестных застройщиков. Хотя полностью отменять кредитование вторичного жилья АИЖК не намерено. Но насколько сильно урежут долю «вторички», пока неизвестно.

Означает ли это, что ожидается ажиотажный спрос на «вторичку»? Появились слухи, что Владимирский ипотечный фонд вообще приостановил выдачу кредитов на «вторичку».

- Ажиотажа нет, - заверили мен я во Владимирском ипотечном фонде, - но есть повышенный сезонный спрос на недвижимость, который отмечается весной, осенью и под новый год. В остальное время ситуация гораздо стабильнее. На данный момент в ВИФ уже сформирована очередь на кредиты по вторичному жилью. АИЖК выделило дополнительные лимиты. Как только очередь исчезнет, будет возобновлено консультирование по кредитованию вторичного жилья.

- Понимаешь, все не так просто, - на условии анонимности рассказал мне знакомый консультант регионального оператора АИЖК по Ярославской области. - Одно время АИЖК полностью перекрыло «вторичку». И мы остались без лимитов, были вынуждены отказывать в выдаче кредитов, теряли клиентов. Сейчас лимиты на «вторичку» снова поступили. Да, перекрывать «вторичку» АИЖК не станет, но в прежних объемах она уже вряд ли будет, приоритет - новостройка. Не исключено, что летом эти изменения коснутся и кредитной ставки по «вторичке».

Инвестируй себя

В России существуют две ветви ипотечного кредитования: банковская и федеральная (АИЖК, созданное федеральным правительством). Банковских программ много, и у всех свои «правила игры»: ставки, проценты, условия выдачи кредита. Но есть и общие требования к ипотеке, без соблюдения которых получить кредит проблематично. Необходимо внести первоначальный взнос хотя бы в размере 20 процентов от стоимости жилья. Кроме того, банки возьмут с вас энные суммы за рассмотрение вашей платежеспособности, за сопровождение сделки. А еще придется застраховать себя и жилище, оплатить услуги риэлторов. Все вместе это ощутимые расходы, которые могут составить несколько десятков тысяч рублей.

Рассмотрим банковские программы на конкретном примере. Я собираюсь брать ипотеку на однокомнатную квартиру. Средняя цена «однушки» во Владимире - полтора миллиона рублей. Сорок процентов от стоимости жилья, слава Богу, накопил. То есть необходим ипотечный кредит на миллион рублей. Оптимальный для меня вариант займа - на 20 лет, хотя никто не мешает погасить кредит досрочно. Как ни крути, а брать ипотеку выгоднее, чем снимать квартиру. Да, это кабала, и психологически тяжело сознавать, что на протяжении 20 лет вынь да положь кредитору кругленькую сумму денег. Но квартира при этом остается в твоей собственности. По сути, ипотека - это инвестиция в самого себя. Если даже случится так, что выплачивать проценты станет не по карману (несчастный случай, потеря работы, сокращение заработка), квартиру всегда можно продать, а выгаданная сверху сумма останется на руках. Между тем, плата за съем «однушки» вполне сопоставима с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту. Так зачем платить чужой тете в карман, если можно инвестировать в себя?

«ВТБ 24» - 15,6%

Итак, в «ВТБ 24» процентная ставка по ипотеке снизилась почти на 2 процента. Минимальная ставка ипотечного кредитования (в рублях) составила 13,6 процента. Уменьшилась и величина первоначального взноса - с 30 процентов до 20-ти. Под видом клиента звоню консультанту банка.

- Собираетесь брать кредит на миллион рублей на 20 лет? - переспросила девушка. - Все зависит от стоимости квартиры. Если найдете «однушку» за полтора миллиона, тогда первоначальный взнос составит 500 тысяч рублей. Ежемесячный платеж по кредиту - 12,1 тысячи.

Выяснилось, что «ВТБ 24» также кредитует и строящиеся объекты, но только те дома, что аккредитованы в банке. Таких объектов во Владимире немного, так что доля «вторички» гораздо больше. Процентная ставка на новостройки такая же, но на стадии строительства она будет на 2,5 процента выше. Как только вы передадите квартиру в залог, ставка придет в исходное положение.

Сначала я должен подать документы на рассмотрение. Если банк примет положительное решение о выдаче кредита, в течение 3 месяцев нужно будет самому подобрать квартиру. Причем квартира должна быть оценена - это обязательное условие.

Есть еще такое понятие, как эффективная процентная ставка. Об этом не пишут в рекламных проспектах. В эффективную процентную ставку входит страхование квартиры, комиссия за услуги по выдаче кредита, оценка квартиры. Таким образом, реальная ставка у меня вырастет до 15,6 процента.

Потребитель может и отказаться от эффективной процентной ставки, но тогда фиксированная процентная ставка автоматически увеличится на 3 процента. Таковы условия банка.

- Страховка квартиры - это очень важно, - заверила менеджер, - при этом страхуются все риски. Если вы застрахуете свою жизнь и, не дай Бог, с вами что-то случится, страховая компания покроет все убытки банка, а квартира останется вашей семье.

Сбербанк -15,75%

В Сбербанке процентная ставка по ипотеке зависит от размера первоначального взноса и от срока ипотечного кредита. До регистрации ипотечная ставка будет составлять 15,75 процента, а после регистрации - 14,25 процента. Причем до регистрации объекта недвижимости необходимы поручители. После регистрации поручительство автоматически снимается. Минимальный взнос - 20 процентов от стоимости жилья.

В моем случае ставка составит 15,75 процента. С моего миллиона рублей банк возьмет 2 процента комиссионных - это 20 тысяч рублей. Плюс ко всему действует тариф за рассмотрение кредита - это 6500 рублей. С мая этот тариф может существенно увеличиться.

Каждый месяц мне по кредиту придется выплачивать по 17 тысяч рублей. Со временем величина выплат будет уменьшаться. Через 5 лет - 14 тысяч рублей, через 10 лет - 11 тысяч, на 15-й год - 10 тысяч, а на 20-й год - всего по 4 тысячи рублей ежемесячно. Помимо финансовых резонов этому есть и такое объяснение: у человека в расцвете сил заработки выше, а в предпенсионном возрасте доходы падают.

Европейский трастовый банк - 10,35%

Ставки ипотечных кредитов в Европейском трастовом банке за год снизились приблизительно на 4 процента. Но зато и первоначальный взнос пока составляет от 30 до 70 процентов стоимости жилья, в зависимости от финансовых возможностей заемщика.

- Мы выдаем ипотечные кредиты только на «вторичку», на строительство жилья кредитов не предоставляем, - ответил консультант по имени Ирина. - Срок кредита - от 3 до 30 лет. Главное, чтобы на момент погашения заемщик не был старше 65 лет. Процентная ставка - от 9 до 12 процентов. Ставка варьируется в зависимости от срока кредита, суммы и стоимости квартиры.

Если я займу у банка 1 миллион рублей на 20 лет, в моем случае ставка будет 10,35 процента, а ежемесячный платеж - 9908 рублей. А еще придется уплатить комиссию за рассмотрение заявки - 3 тысячи рублей. На поиск квартиры банк даст мне полтора месяца. Кроме того, с выданной суммы предусмотрена комиссия в размере 3,54 процента. То есть с миллиона придется уплатить 30 тысяч рублей с хвостиком. Что немаловажно, поручители здесь не требуются. Ну, и стандартные расходы - оценка жилья, страховка недвижимости, услуги риэлторов.

ВИФ - 10,35%

Во Владимирском ипотечном фонде процентная ставка зависит от первоначального взноса, а также от размера и срока кредита. Иными словами, ставка рассчитывается индивидуально. За последнее время процентная ставка в ВИФ снизилась на 4,3 процента, и на данный момент ее минимальный размер составляет 9,35 процента.

Соискатель на ипотеку обязан застраховать себя и недвижимость, но зато фонд при оформлении заявки на вторичное жилье не требует участия поручителей. За оценку платежеспособности клиента, формирование и сопровождение сделки ВИФ берет 24 тысячи рублей. Кредит выдается на срок до 30 лет, в течение которого размер ежемесячных платежей не меняется и не зависит от роста стоимости квартиры. Минимальный первоначальный взнос - 30 процентов от стоимости квартиры. Если я внесу 500 тысяч рублей, процентная ставка составит 10,35 процента, а ежемесячный платеж - 9908 рублей.

Бабушкина квартира, ау!

- Для того чтобы вступить в ипотеку, нужен предварительный взнос, и немалый, - говорит заведующая кафедрой экономики Владимирского филиала РАГС Ольга Дигилина. - Меня эта тема тоже интересует как потребителя. У меня дочь, которой тоже нужно свое жилье. Я смотрела на днях ипотечную программу одного из банков. Там первоначальный взнос 20 процентов. Ознакомилась с ценами. В нашем случае нужно иметь, как минимум, миллиона полтора - молодой семье накопить такую сумму, естественно, затруднительно. Смотрю на ставку кредитования. Понимаю, что не все так просто. Если вы глубоко вникнете в ипотечные программы, в некоторых из них предусмотрены ежеквартальные комиссионные. Я пытаюсь понять, какова логика этих комиссионных, и как экономист понять не могу. Получается, реальная ставка по ипотечному кредиту уже не 13 процентов, а все 17-19!

Можно, конечно, сократить издержки, если вы откажетесь от услуг риэлтора и найдете квартиру сами или с помощью друзей. Но в любом случае мой совет - прежде чем подписывать договор, как следует его изучите, чтобы вам не пришили «лишние» пунктики, приводящие к удорожанию кредита. Обратите внимание на ставку - какая она, «плавающая» или фиксированная? Если «плавающая», кредит может подорожать из-за изменений экономической конъюнктуры.

Чтобы молодым людям потянуть ипотеку, нужно иметь или обеспеченных родителей, или высокие стабильные заработки, или перешедшую по наследству бабушкину квартиру. Далеко не все имеют такие возможности.

Сколько стоит жилье во Владимире?

Что касается стоимости недвижимости во Владимире, ценовой разброс поражает. Новая панельная «однушка» без отделки где-нибудь на самой окраине города, где нет нормальных дорог и инфраструктуры (например, на Фатьянова), стоит 1,3 млн рублей. «Кирпич» в хорошем районе уже 1,7 млн (без отделки). А стоимость однокомнатной квартиры в центральной части города (например, Малые Ременники) в новом кирпичном доме без отделки может доходить до 3 млн рублей! Вторичное жилье: «однушка» в «хрущевке» -1,3 млн, двухкомнатная квартира в кирпичном доме - от 2,1 млн до 2,2 млн, трехкомнатная («кирпич») - 2,5 - 2,7 млн.

Однокомнатные квартиры как наиболее доступный вид жилья пользуются повышенным спросом. В ипотечных новостройках города все «однушки», как правило, уже распроданы. Немало квартир выкуплено с помощью городских субсидий, военнослужащими, так что выбор небольшой. Ну а менее всего востребованы дорогие трехкомнатные квартиры.

Мнение экономиста

Ипотека не ограничивается отношениями банка и человека

- Мировой финансовый кризис предъявляет ипотеке новые вызовы, - говорит профессор кафедры управления Владимирского филиала РАГС, доктор экономических наук Константин Хартанович. - Ипотека - это «длинные» деньги, это более рискованно, чем краткосрочный кредит. Сейчас зависли кредиты в крупном бизнесе, образовались так называемые «плохие долги». Если государство сделает так, чтобы в ипотеке не было «плохих долгов», вот тогда она, действительно, заработает.

Мне знаком опыт Белоруссии. Там применяются такие формы поддержки, как государственные гарантии ипотечных кредитов для молодых специалистов на селе, соучастие государства в покрытии ипотечных займов. Мировой опыт знает и другие примеры. Если в семье европейца или американца рождается второй ребенок, то государство компенсирует молодому специалисту 10-15 процентов ипотечного кредита. Таким образом, отчасти решается как демографическая проблема, так и проблема поддержки профессиональных кадров.

Я считаю, институт ипотеки в нашем обществе воспринимается однобоко: «дай, банкир, денег, а я когда-нибудь эти средства верну». Нужно заинтересовать в ипотечном кредитовании все экономические институты. Например, если бизнесу нужен молодой специалист, причем не в Москве, а где-нибудь в небольшом городе, то государство должно создать такие условия, чтобы работодатель имел возможность оплатить специалисту часть ипотечного кредита. Ипотечные механизмы можно применять не только на уровне «человек - банк». Но так у нас сложилось в 90-е годы, что банковская система заигралась внутри себя. Мелким банкам выгоднее вкладывать средства в крупные и получать от них проценты. Финансы ради финансов. Понятно, что это следствие нестабильной экономики, и Россия до сих пор преодолевает последствия прошлого.

А по идее, российские банки должны быть инвестиционными институтами, которые вкладывают средства в любые прибыльные проекты.

Автор:Андрей Трохин
Источник: Владимирская областная общественно-политической газета "Призыв"