Оформление недвижимости: Выявление поддельных документов на государственной регистрации

Из обращения граждан:
Регистрационная палата не проверяет при регистрации документы на подлинность, устанавливающие права собственности за продавцом продаваемого имущества, в чём я убедился лично, когда покупал квартиру в 2009 году, тогда палата при регистрации покупаемой мною квартиры зарегистрировала права собственности на продавца, продаваемого мне эту квартиру по поддельному решению суда, которое служила основанием для права собственности.

Судебные процессы длятся по сей день, а представители регистрационного органа на это ответили в суде, что они не обязаны проверять высшие инстанции, коим является суд и его решение. Уважаемые жители нашего прекрасного города, будьте, пожалуйста, бдительны и осторожны при покупке жилья, не отдавайте свои кровные деньги продавцам, которые продают вам это жилье, до признания за вами права собственности.

Кто бы что ни говорил и ни обещал вам, не верьте, мошенники пойдут на всё, чтоб завладеть вашими заработанными деньгами, а наш регистрационный орган, который является последним пристанищем в этом вопросе, не выполняет свои обязанности добросовестно.

Обращение в редакцию прокомментировала руководитель краевого управления Росреестра Лариса Несмеянова:

— По закону, а в данном случае любой государственный регистратор действует исходя из федерального закона № 122, при государственной регистрации права или сделки обязательно проводится правовая экспертиза документов. По её результатам принимается решение о проведении регистрации или об отказе в ней. И это правило неукоснительно соблюдается. Но здесь нельзя путать и смешивать понятия правовой экспертизы и криминалистической экспертизы. Да, регистратор обязательно проверяет документы, подтверждающие основания для возникновения права продавца на продаваемый объект недвижимости. И только в том случае, если никаких сомнений, даже малейших не возникло – регистрация будет проведена. Если возник хотя бы намёк на сомнения, то принятие решения откладывается, делаются запросы, уточняются необходимые данные. В истекшем году управление направило в правоохранительные органы информационных сообщений о подозрительных документах, поданных на регистрацию, общим количеством 12. В нескольких случаях по нашим обращениям возбуждены уголовные дела. Но это допустимо, только если какой-то документ вызвал сомнения у регистратора в его подлинности.

— Но ведь сомнения – это очень условный фактор. Разве может государственный служащий в таком деле полагаться только на своё внутреннее чутьё?
— У каждого регистратора есть актуальные образцы подписей и печатей действующих нотариусов, каждый регистратор видит тот список объектов, в отношении которых внесены какие бы то ни были обременения или ограничения, то есть с ними запрещено совершать любые регистрационные действия до снятия запрета. К последним относится и любое обращение собственника с просьбой не совершать никаких регдействий с его имуществом без его ведома, по доверенности. Такое обращение однажды спасло собственника от утраты имущества. Тогда к нам обратился некий гражданин с решением суда о регистрации права на квартиру на основании этого решения, регистратор, видя предупреждение собственника, сделала запрос в суд, указав реквизиты решения, на основании которого заявитель якобы получил ее в собственность. Выяснилось, что судебное решение с таким номером есть, и даже заявитель является фигурантом в этом судебном решении, но только в качестве плательщика алиментов. Все остальные реквизиты судебного решения, включая синюю гербовую печать, которой заверяется копия вступившего в законную силу решения суда, исполнены в подделке были безупречно и ни за что не вызвали бы у регистратора сомнений. Этот пример не единственный. Их достаточно много. В последнее время участились случаи обращения в управление собственников жилых помещений примерно одинакового содержания: похищены (исчезли) документы на квартиру, прошу не производить никаких действий с моим имуществом без моего личного присутствия. Такое обращение обязательно берётся на учёт, и если кто-то обращается за регистрацией, собственник обязательно нами извещается, даже если он живет за границей.

Но и криминал не дремлет. Их «квалификация» тоже повышается. Не так давно нам на регистрацию предоставили договор приватизации квартиры 1992 года. Самый придирчивый эксперт не обнаружил бы в нем ничего подозрительного: старая пожелтевшая бумага, сильно потертая на сгибах, шрифт и буквы в тексте договора выполнены на пишущей машинке времён трофейной техники Великой Отечественной, присутствуют синие печати, которыми скрепляли свои подписи чиновники начала 90-х с геральдикой Советского Союза и так далее. По счастливой случайности сама хозяйка квартиры в это же время пришла регистрировать свои права на квартиру (кстати сказать, с дубликатом договора, подлинник у неё исчез). Именно это обстоятельство и позволило уличить злоумышленников, которые владели очень высокой техникой изготовления поддельных документов.

— Заявлений на регистрацию поступает немало. Как в этом потоке специалистам выявить тот самый поддельный документ?
— За прошедший год в управление поступило боле 150 тысяч заявлений на регистрацию прав. За каждым заявлением стоит пакет документов, который проходит правовую экспертизу. Проверять каждый документ на подлинность путем направления запросов в различные органы управление не в состоянии и не вправе, поскольку действует принцип презумпции законопослушания: без наличия веских оснований государственный служащий не вправе подозревать лицо, обратившееся за получением государственной услуги, в недобросовестности. Более того, несколько лет назад по аналогичному факту было возбуждено уголовное дело в отношении одного из наших сотрудников – государственного регистратора. По версии следствия, регистратор недостаточно тщательно провела экспертизу документов, в результате чего не обнаружила поддельной подписи нотариуса в поддельном правоустанавливающем документе. Однако суд, всесторонне изучив обстоятельства и документы, которые предоставило следствие, пришел к выводу, что регистратор не вправе и не должен производить криминалистическую экспертизу документов. У него для этого нет ни полномочий, ни специальных познаний, ни специальных приборов и оборудования. А без всего этого установить поддельность подписи не представлялось возможным. Поскольку при простом визуальном сравнении качественную подделку от подлинной подписи отличить было невозможно. Суд постановил оправдательный приговор в отношении государственного служащего, который прошел и кассационную инстанцию без изменений.

— Но ведь должен существовать способ защитить себя и своё имущество от мошенников и поддельных документов?
— Есть несколько рекомендаций, которые могут оказать существенную помощь покупателям, в первую очередь жилых помещений. Во-первых, если при прочих равных условиях вам предлагают купить квартиру на порядок дешевле, чем она стоит на самом деле, на рынке, с большой долей вероятности следует заподозрить мошенничество и особенно тщательно проверить подлинность правоустанавливающего документа. Если продавец вам предъявляет свидетельство о государственной регистрации права, выданное управлением (неважно когда, вчера или год назад), требуйте у него правоустанавливающий документ. Почему? Свидетельство о государственной регистрации — очень красивый и представительный документ, однако он действует всего лишь один день. И, получив свидетельство какое-то время назад, владелец мог уже продать квартиру. При этом однажды выданное свидетельство не изымается и как угодно долго может храниться у бывшего собственника. Ещё лучше не пожалеть 200 рублей и запросить у нас в управлении информацию о том, кому принадлежит облюбованная вами квартира. В Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который ведёт управление, информация будет самой достоверной. Кроме того, вряд ли кто из покупателей подпишет договор купли-продажи без тщательного осмотра квартиры. Будьте внимательны при этом, спросите соседей по площадке, если эта квартира в многоквартирном доме, либо соседей по участку, если покупается жилой дом, кто является владельцем квартиры. Если бы автор обращения поступил именно так, скорее всего он услышал бы от соседей, что такую персону, которая прописана в договоре в качестве хозяина квартиры, они в глаза не видели.