Скупой платит дважды. Юридическое сопровождение сделки: зачем оно необходимо

Сделка с недвижимостью – это всегда риск. Риск потерять и квартиру, и деньги. Горький опыт обманутых людей показывает, что помощь юриста в таких вопросах просто необходима. Что же представляет собой услуга – юридическое сопровождение сделки? К кому обращаться? Как найти грамотного специалиста? Можно ли полностью исключить риск? На эти вопросы отвечает директор АН «Дворец» Валерий Евгеньевич Грачев.

Два аспекта

Некоторые ошибочно полагают, что юридическое сопровождение сделки – это сопровождение клиента по различным инстанциям, например, помощь в оформлении прописки или выписки. Однако подобная техническая работа не имеет прямого отношения к юриспруденции и является обязанностью агента. Именно он должен привести бабушку или дедушку к паспортисту, прийти с ними в ЖЭК, сделать необходимые ксерокопии и т.д.

На самом деле юридическое сопровождение сделки можно разделить на две составляющие. Первое – это проверка документов: устанавливающих личность и доказывающих право собственности. Если квартира продается по доверенности, то необходимо проверить ее подлинность. Бывает так, что доверителя уже нет в живых. Или кроме продавца, на жилье имеют право пять собственников, а доверенность есть только от одного. Подобные примеры – не что иное, как случаи мошенничества. Но для человека, который хочет как можно быстрее и выгоднее продать квартиру, порой велико искушение обойти закон.

Второй аспект сопровождения – это проверка юридической чистоты планируемой сделки с недвижимостью. Данное понятие появилось в процессе формирования рынка недвижимости. Люди воспринимают его по-разному. С моей точки зрения, это возможность приобрести право собcтвенности с гарантией, что оно не исчезнет в связи с судебным расторжением сделки.

Главная задача – предвидеть и предотвратить обман при переходе права собственности, из-за которых сделка может оказаться недействительной. Владельцы квартиры должны предоставить покупателям выписку об отсутствии права притязаний или ареста на данное жилье, а также непогашенных обязательств перед банком. Это необходимое дополнение к правоустанавливающим документам.

Русская рулетка

Есть мнение, что помощь юриста в этих вопросах необязательна. Нередко встречаются обманутые люди, которые говорят: «Тот, кто продавал квартиру, убедил меня, что без агентства будет дешевле». Но заключать сделку с недвижимостью без юридического сопровождения – все равно, что играть в русскую рулетку, держа у виска пистолет.

Пример из жизни

Андрей хотел купить квартиру для своей семьи и решил обойтись без посредников. В результате он нашел неплохой вариант. Собственником оказался приятный молодой человек со всем необходимым комплектом документов. Андрею почему-то казалось, что здесь что-то нечисто, но он гнал от себя эти мысли. Тем более, что хозяин квартиры просил его не затягивать с решением, намекая на то, что у него есть и другие покупатели. Сделка состоялась. Через год в квартиру, где Андрей жил с женой и маленьким ребенком, пришла незнакомая женщина. «Это моя квартира!», - заявила она. «Но мы ее купили, вот документы», - возражали растерянные супруги. «Мой бывший муж продал ее без моего ведома и согласия. Я подам в суд, и вас выселят отсюда», - был ответ. Так и случилось. Молодая семья лишилась и денег, и квартиры. Сейчас Андрей надеется хоть на какую-то компенсацию.

Не забывайте, что специалисты в области юриспруденции годами учатся, чтобы стать по-настоящему компетентными. Действующие юристы следят за изменениями в сфере регистрации и гражданского законодательства. Конечно, можно «нахватать вершков», но поверхностные знания не позволят разобраться во всех хитросплетениях.

Мир криминала

Пример из жизни

Вадим обратился к агенту-одиночке. Тот через некоторое время предложил ему хорошую квартиру, которую продавала большая семья. По словам агента, с документами у них все было в порядке. Все совладельцы квартиры были согласны продать свое жилье. Вадим даже побеседовал с каждым из них, и убедился в их лояльности. Но через несколько месяцев после сделки внезапно выяснилось, что право на эту квартиру имеет еще один человек. Это был некий 17-летний Игорь, сын хозяина от первого брака. Вадим был в шоке: «Как же так? Ни в одном документе его не было!». Оказалось, что отец Игоря со своей новой семьей сделал фальшивые документы, исключив его имя из числа собственников. А знакомый инженер подделал счета за квартиру, чтобы имени юноши не было и в лицевом счете. Подобную услугу он оказывал многим «предприимчивым гражданам».

Недвижимость представляет большой интерес для криминала. Вы можете столкнуться с подделкой паспортов, доверенностей, договора приватизации и любых других документов. Агентство по недвижимости призвано свести такой риск к минимуму. Настоящий юрист обязательно проверит подлинность документов: возьмет все необходимые выписки и созвонится с нотариусом, чтобы уточнить по базе данных, действительно ли указанным лицам были выданы такие документы.

Кто поможет?

Я категорически не рекомендую обращаться к маклерам. Как правило, это люди, которых уволили с «волчьим билетом», и которых не принимает на работу ни одна компания. А большинство наших людей очень доверчивы, и это печально. Конечно, есть контингент пострадавших, которых специально запугивали или подпаивали, заставляя совершить сомнительную сделку. Но в огромном числе случаев все просто: опять обманули черные маклеры.

Если Вы хотите действительно получить квалифицированную юридическую помощь, обращайтесь в солидное агентство с безупречной репутацией. И сопровождением сделки должен заниматься именно юрист, а не агент по недвижимости. В обязанности последнего входит, прежде всего, поиск подходящих вариантов. У агента слишком велик соблазн закрыть глаза на какие-то нюансы, которые потом могут сыграть роковую роль. В хорошем агентстве недвижимости всегда есть серьезная юридическая служба или, по крайне мере, юридический отдел. Их отсутствие должно вызвать сомнения в том, стоит ли обращаться в такую компанию.

Работайте с теми, известен на рынке недвижимости, смотрите отзывы в Интернете, позвоните в общество защиты прав потребителей, убедитесь, что перед вами – честные люди и настоящие профессионалы.

Страховка есть

Как мы уже говорили, юридическое сопровождение сделки необходимо для того, чтобы минимизировать риск, связанный с возможной потерей денег и квартиры. Но, к сожалению, стопроцентной гарантии дать не может никто. Какой-то риск всегда присутствует. Это автоматически заложено и в цену жилья, и в стоимость комиссии.

Сейчас алгоритм совершения сделки такой: сначала проверка юридической чистоты сделки, потом заключение договора, а затем регистрация договора в течение месяца. Но за это время мoжет произойти что угодно. Поэтому я бы внес изменения в гражданское законодательство.

Нередко бывает так, что в течение двух лет объявляется еще один наследник или ребенок от первого брака или бывший супруг – то есть некто, имеющий право на проданное жилье. Иногда объявляются лица, которые не могли вступить в права наследства или дать свое согласие на совершение сделки по уважительной причине: например, дальнее плавание или отбывание наказания в местах лишения свободы. Если потом они подают в суд, то сделка признается недействительной. Покупатель должен оставить квартиру, но деньги за нее продавец ему не возвращает. Конечно, это несправедливо: в большинстве случаев люди, добросовестные покупатели, ничего не знали о том, что такая сделка незаконна. Поэтому если вы – добросовестный приобретатель, то вам все-таки положена компенсация. Но для того, чтобы ее получить, нужно пройти все круги ада.

Единственный способ действительно обезопасить себя – это специальная страховка, срок которой соответствует общему сроку давности (три года). Если в течение этого времени вы столкнетесь с правопритязаниями на купленную вами квартиру, и придется оставить приобретенное жилье, страховка возместит финансовые потери.

Не стоит экономить ни на юридическом сопровождении сделки, ни на страховке. Пусть вам не придется потом с сожалением вспоминать народную пословицу: «Скупой платит дважды».

Подготовила Злата Балика