Существенные условия договора
аренды нежилого помещения

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):
1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты.
Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо (лица) действует при заключении договора.
2. Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Как правило, объект аренды по договору аренды нежилого помещения идентифицируется сторонами следующим образом:
— адрес местоположения объекта аренды, этаж;
— наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
— инвентарный номер;
— функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и т.п.);
— площадь.
Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
3. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Такой вывод подтверждается в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. по делу N А43-32226/2006-17-585, от 26 сентября 2007 г. по делу N А28-2444/2006-94/25, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2007 г. по делу N Ф08-5489/2007).
Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Объекты аренды. Передача объекта аренды

По договору аренды нежилого помещения в аренду могут быть переданы:
- помещения в зданиях или сооружениях;
— части помещений в зданиях или сооружениях.
Гражданское законодательство не проводит различий между зданиями и сооружениями.
На практике категория объекта (здание или сооружение) определяется органами технической инвентаризации объектов недвижимого имущества и в дальнейшем закрепляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Зданиями, как правило, признаются отдельно стоящие архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, и предназначенные для постоянного или длительного нахождения в них людей (с целью проживания или работы). Исходя из функционального назначения здания подразделяются на жилые и нежилые.
Сооружениями являются иные (помимо зданий) архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, предназначенные для выполнения производственных, гидротехнических, коммуникационных, транспортных и иных целей (как правило, техногенного характера). К сооружениям, например, относятся линейные, линейно-кабельные сооружения, плотины, дамбы, мосты, путепроводы, маяки, эстакады, весовые, смотровые вышки и т.д.
Помещения — объекты, входящие в состав зданий или сооружений и неразрывно с ними связанные (являющиеся частью целого). Исходя из функционального назначения помещения также подразделяются на жилые и нежилые.
В зданиях могут располагаться как жилые, так и нежилые помещения. В сооружениях могут находиться только нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания людей (например, смотровые помещения в маяках, вышках и т.д.).
Следует также обратить внимание, что договор, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент здания или сооружения (крыша, внешняя сторона стены, фасада и т.д.), не является договором аренды. Такая позиция закреплена в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66).
Передачу нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором следует осуществлять аналогично установленному законодательством порядку передачи зданий и сооружений — по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Исходя из требований п. 2 ст. 611 ГК РФ нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Это могут быть, например, ключи, пропуска и т.д., позволяющие пройти в здание, сооружение и (или) помещения в них. Правовые последствия несоблюдения арендодателем этого требования могут быть следующими:
во-первых, арендатор в этом случае вправе требовать расторжения договора аренды на основании п. 2 ст. 611, пп. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, если использование объекта аренды без принадлежностей либо без относящихся к нему документов невозможно, а также возмещения убытков;
во-вторых, если арендодатель передал арендатору объект аренды без принадлежностей либо документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата за соответствующий период не начисляется и не подлежит взысканию с арендатора (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую «лаконичность» акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, на наш взгляд, в обязательном порядке необходимо также указать:
— характеристики объекта и его площадь;
— функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности);
— состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов (окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и т.д.);
— необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта (если таковая имеется);
— возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);
— состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);
— показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи;
— факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);
— оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.
При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.

Срок договора аренды.
Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:
а) на неопределенный срок;
б) на определенный договором срок менее года;
в) на определенный договором срок год и более.
Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.
Неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).
Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок менее года.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок год и более.
Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:
а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);
б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);
в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;
г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:
— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);
— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);
е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);
ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);
з) документ об уплате государственной пошлины (в случае если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо — 500 руб.; юридическое лицо — 7500 руб.).
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.
На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:
а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;
б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).
Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.
По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении. Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях. В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Арендная плата и порядок ее пересмотра

Как было указано выше, размер арендной платы следует считать существенным условием договора аренды нежилого помещения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.
Размер арендной платы может быть установлен:
а) за объект аренды в целом;
б) за единицу общей площади объекта аренды. В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактического общего размера переданного арендатору объекта аренды;
в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и т.д.). В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактических размеров составляющих площадей переданного арендатору объекта аренды.
Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически (например, ежемесячно, ежеквартально и т.д.) или единовременно (например, в начальный период срока аренды или, напротив, в заключительный период срока аренды арендатором единовременно уплачивается арендная плата за весь период аренды).
Однако стороны могут предусмотреть неденежную форму арендной платы, например:
а) встречное предоставление арендатором в счет арендной платы определенных услуг;
б) встречное выполнение арендатором в счет арендной платы определенных работ;
в) встречная передача арендатором в счет арендной платы определенной вещи в собственность или в аренду;
г) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;
д) зачет арендатором в счет арендной платы встречных обязательств арендодателя перед арендатором (например, вытекающих из договора займа, поставки и т.п.).
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Однако, например, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данных случаях арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, соответственно, утрачивается необходимый признак возмездности договора аренды нежилого помещения (см. п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма арендной платы определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены соглашением сторон (п. 2 ст. 317 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором аренды, арендная плата начисляется с момента фактической передачи объекта аренды по передаточному акту арендатору до момента его фактического возврата по передаточному акту арендодателю. Соответственно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче объекта аренды в установленный срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). В свою очередь, досрочное освобождение арендатором объекта аренды (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту арендодателю не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, даже двусторонним соглашением стороны не вправе пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год.
В договоре аренды стороны могут предусмотреть неизменность размера арендной платы в течение всего срока аренды.
Однако есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год:
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Правовые основания и условия для изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств установлены ст. 451 ГК РФ. При аренде нежилого помещения существенным изменением обстоятельств, влияющим на размер арендной платы, могут являться, в частности:
— ухудшение условий доступа и проходимости к нежилому помещению (например, в результате строительных работ и возведения третьими лицами капитальных сооружений существенно ухудшился доступ к арендуемому магазину, снизилась проходимость, соответственно, уменьшилась выручка арендатора);
— ухудшение визуальной видимости нежилого помещения, в т.ч. вывески и наружной рекламы арендатора (например, на пешеходном проспекте муниципальными службами высажены деревья, которые закрыли видимость арендуемого магазина, что повлекло снижение выручки арендатора);
— ухудшение транспортной развязки (например, в результате длительных дорожных работ изменился маршрут проезда к арендуемым складским помещениям).
Судебная практика признает возможность применения ст. 451 ГК РФ по требованию одной из сторон (как правило, арендатора) при необходимости изменения размера арендной платы (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 июня 2008 г. по делу N А51-6760/200728-174, Постановление ФАС Московского округа от 15 декабря 2006 г. по делу N КГ-А40/11912-06-П).
2. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Например, в связи со значительным износом коммуникаций существенно ухудшились теплоснабжение и водоснабжение объекта аренды.
3. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды порядок (механизм) исчисления арендной платы по каждому сроку платежа либо по окончании определенного периода. Например, в договоре аренды может быть указано, что размер арендной платы ежегодно (ежеквартально) увеличивается на установленный органами статистики индекс инфляции за прошедший календарный год (квартал). Такое фактическое изменение размера арендной платы не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Хотя на практике в данном случае стороны также, как правило, фиксируют фактическое изменение размера арендной платы двусторонним соглашением, следует отличать: такое соглашение по сути является не оформлением взаимной воли сторон, а подтверждением (констатацией) изменения арендной платы.
Следует учитывать, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Исключение, по нашему мнению, составляет рассмотренная выше ситуация, когда фактическое изменение размера арендной платы происходит в соответствии с порядком (механизмом) исчисления арендной платы, зафиксированным непосредственно в самом договоре.
Предусматривая в договоре аренды нежилого помещения определенный размер арендной платы, стороны должны также распределить в договоре обязанности по оплате электроэнергии, теплоснабжения, коммунальных услуг, иных эксплуатационных услуг, связанных с использованием объекта аренды. Здесь возможны следующие варианты:
а) все перечисленные расходы, связанные с использованием объекта аренды, учтены в размере арендной платы, соответственно, арендатор ничего, кроме арендной платы, арендодателю не уплачивает и не возмещает;
б) арендатор дополнительно к арендной плате оплачивает расходы, связанные с использованием объекта аренды, арендодателю или непосредственно снабжающим и обслуживающим организациям (на основании приборов учета, выставляемых счетов либо пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания и т.д.);
в) арендатор дополнительно оплачивает расходы, связанные с использованием объекта аренды, но только в случае превышения определенных сторонами в договоре аренды величин потребления (например, потребление арендатором электроэнергии до 1000 кВт в месяц учтено в размере арендной платы; потребление электроэнергии свыше этого показателя оплачивается арендатором дополнительно).
Следует обратить внимание также на следующий немаловажный налоговый аспект арендных правоотношений, напрямую связанный с уплатой арендатором арендодателю арендной платы.
На практике арендодателем нежилого помещения нередко выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Такая ситуация сама по себе сомнительна с точки зрения законности, поскольку систематическое получение прибыли от сдачи в аренду имущества без официальной государственной регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности (индивидуального предпринимателя или юридического лица) можно расценивать как незаконную предпринимательскую деятельность, ответственность за которую предусмотрена ст. 14.1 КоАП РФ и ст. 171 УК РФ.
Однако это обстоятельство не освобождает арендатора (если он является юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем либо занимается нотариальной или адвокатской практикой) от выполнения дополнительных налоговых обязанностей, связанных с „непредпринимательским“ статусом арендодателя. Речь идет о выполнении арендатором по отношению к такому арендодателю обязанностей налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор в этом случае обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.
При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога (например, при оплате арендной платы в натуральной форме) налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика-арендодателя (п. 5 ст. 226 НК РФ).
Отметим, что за неправомерное неперечисление (неполное перечисление) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, ст. 123 НК РФ предусматривает ответственность в виде штрафа в размере 20 процентов от суммы, подлежащей перечислению.
Попытки сторон договора аренды снять с арендатора обязанности налогового агента (при денежной форме арендной платы) путем закрепления в договоре аренды условия о том, что арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ, либо путем оформления от имени арендодателя соответствующего заявления, вряд ли можно признать законными, поскольку такие права в ст. 226 НК РФ не предусмотрены.