Более-менее подготовив предназначенную для аренды квартиру, самое время прикинуть, за сколько ее сдавать. Продешевишь – потеряешь деньги, это понятно. Но и завышенная цена, как это ни парадоксально на первый взгляд, ведет к тому же. На чересчур дорогой, а тем более явно переоцененный вариант клиента можно искать месяцами.

Прикидываем грубо

Диапазон арендных ставок в Москве очень широк. Минимум — 18-20 тыс. руб. в месяц (это если не брать комнаты – они еще дешевле), максимум теряется где-то в немыслимых высях. Как сообщает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», самая большая ставка уходящей весны превысила 1,5 млн руб. – за столько сдавалась пятикомнатная квартира в центре. А по данным Penny Lane Realty, за пятикомнатные апартаменты на Б. Грузинской хотят $47 тыс. в месяц. Какова же цена именно вашей недвижимости?

Если квартира типовая (а таких в Москве 95%), то, скорее всего, ставка будет ближе к минимуму. Стандартная однушка в спальном районе с обычным набором мебели и техники стоит 20-25 тыс. руб. в месяц. Тысяч на пять дороже двушки, еще примерно на столько же – трешки. Но, к огорчению владельцев последних нужно сказать, что спрос на них значительно ниже. Самым ходовым для российской столицы товаром остаются однокомнатные квартиры — желающих их снять больше всего.

Прикидывая стоимость, вы, естественно, постараетесь разузнать об аналогичном опыте знакомых. Способ хорош, но есть две оговорки. Во-первых, объекты недвижимости разнятся по десяткам параметров: тут и место, и метраж, и состояние дома, и внутренняя отделка. Так что «в точности такая же» квартира, как у вашего родственника Иван Иваныча, может на поверку оказаться не совсем такой же. Во-вторых, ставки со временем меняются. Пару лет назад был пик – однушки в Москве стоили более $1 тыс. Потом пошло кризисное снижение. Сейчас цены выравниваются. В общем, тут придется делать серьезные поправки.

«Лохотроны» не считаются!

Изучая прессу и Интернет, вы наверняка обнаружите огромное количество квартир, сдающихся фантастически дешево – однокомнатные, к примеру, окажутся по 8 тыс. руб. в месяц. Думать, что цены так резко упали, не нужно. Объявления эти дали вовсе не ваши конкуренты, а «информационные агентства», заманивающие в сети наивных провинциалов. На эту тему писано тысячи раз, возвращаться к ней не будем. Скажем лишь одно: сравнивать свои цены с этими предложениями и пить валидол совсем ни к чему!

Определяемся

Технология проста: берем рекламное издание или сайт, находим объявления «сдать-снять» и обзваниваем их. Ответившему оператору говорим, что хотим оценить квартиру для сдачи, и просим соединить с кем-нибудь из имеющихся в наличии агентов. Рассказываем им все о квартире и просим ответить, за сколько именно сейчас ее реально сдать. Впрочем, тут все же следует принять во внимание существенных моментов:

- надо не лениться и обзвонить минимум пять-шесть агентств. Причем в списке обязательно должны быть «киты» – ИНКОМ, МИЭЛЬ, «Бест» и прочие. У них – мощная филиальная сеть, большие базы данных, где найдется максимальное количество предложений, похожих на ваше, – в общем, можно будет составить наиболее полную картину;

- в разговоре ни в коем случае не следует приукрашивать квартиру: прибавлять 1-2 кв. м площади, уменьшать расстояние до метро, рассказывать о несуществующем евроремонте. Помните, что сам риелтор ничего у вас не снимет – только проконсультирует по поводу стоимости. Это как с врачом – никому ведь не придет в голову искажать картину своей болезни;

- названные вам цены будут, естественно, немного различаться. И хотя по естественным причинам хотелось бы ориентироваться на те, что повыше, здравый смысл советует поступать как раз противоположно. «Завышать ставку – довольно распространенный риелторский прием, — говорит Марина Шуйнова, руководитель отдела аренды агентства «Яра». – Сначала, пообещав максимум и даже больше, хозяина уговаривают иметь дело именно с этой конторой. Потом объект «застрянет» и цену все равно придется снизить до рыночного уровня. Но время будет уже потеряно».

О пользе «а если?»

Разговор с риелтором надо вести активно. Не в том смысле, что постоянно перебивать, а в том, что задавать множество вопросов. Один из самых важных – «а если?». Например, в квартире нет холодильника и телевизора. Соответственно, спрашиваем о том, какой будет цена без этих завоеваний цивилизации. А если они появятся? Полученные ответы анализируем. Например, вам скажут, что квартира станет дороже на 3 тыс. руб. в месяц. Несложный подсчет показывает, что, если купить телевизор и холодильник за 12-15 тыс., через 4-5 месяцев они окупятся, а после станут приносить прибыль. Подобные вопросы стоит задать относительно всего, что может быть в квартире – мебели, техники, остекления балкона…

Правила расчетов

Немного о том, как принято рассчитываться на рынке аренды. Цены – рублевые, период долларизации остался далеко позади. В самых высоких сегментах еще сохранились расчеты в долларах и евро, но экономкласс сегодня на 100% использует российскую валюту. Деньги передаются чаще всего наличными – таким способом участники рынка скрывают свои финансовые потоки от посторонних глаз. Традиционно считается, что это в интересах исключительно сдающего – он уходит от налогов. Так-то оно так, но и у снимающих, бывает, появляются аналогичные резоны. Например, человек получает солидную «серую» зарплату, а по документам бухгалтерия насчитывает ему 15-20 тыс. руб. в месяц. Если такой гражданин пойдет и легально снимет квартиру за 25 тыс., можно будет предположить, что реальные его доходы повыше официальных. Одним словом, деньги «из рук в руки» — устраивающее все стороны решение. Хотя бывают и исключения. Некоторые компании (особенно иностранные) снимают своим сотрудникам жилье. Деньги проводятся через бухгалтерию и могут быть переданы арендодателю в любом виде – например, помещены на банковскую карточку. В этом случае, конечно, владельцу квартиры не рекомендуется скрывать свои доходы от налоговиков…

Что до сроков, то обычно выплаты идут за месяц вперед. Кроме того, в самом начале арендатор платит так называемый страховой депозит — обычно в размере одного месячного платежа в обеспечение того, что с жильем все будет нормально. Если это действительно так (к моменту прекращения аренды квартира цела, стекла не выбиты, мебель не поломана и т.п.), хозяин возвращает деньги.