Юридические консультации: Перевод квартиры в нежилой фонд - Трудности перевода

Еще два года назад у желающих поменять назначение квартиры на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд не было для этого особых преград. Если помещение соответствовало всем обязательным критериям, процедура занимала чуть больше года и завершалась получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С появлением дополнительных требований ситуация изменилась. Какие квартиры сегодня имеют шансы на перевод в нежилое и каким образом его лучше осуществлять, нам рассказали специалисты.

Поменять статус квартиры на первом этаже обычно стремятся владельцы небольших компаний, для того чтобы открыть в этих помещениях собственный бизнес. Вторую большую категорию, интересующуюся переводом в нежилое, составляют люди, которые используют покупку квартиры в качестве инвестиций. Они покупают жилплощадь, меняют ее назначение и затем продают эту недвижимость по более высокой цене. Если принять во внимание замечание экспертов, что ниша стрит-ритейла в Красноярске пока еще далека от насыщения, то можно сделать вывод, что число небольших магазинчиков, устроенных на первых этажах жилых домов, будет расти. А значит, будет увеличиваться и число квартир, которые приобретаются для перевода в нежилое. Вот только подходящих по всем параметрам квартир на красноярском рынке ограниченное количество.

«Хороших вариантов, пригодных для перевода в нежилое, на красноярском рынке осталось не так много, а те, что остались, в основном располагаются в Советском и Железнодорожном районах, — рассказывает начальник отдела продаж „Региональной Девелоперской Компании“ Николай Русецкий. — Собственники квартир в этих районах прекрасно понимают, если квартира находится на первом этаже рядом с большими транспортными магистралями и в непосредственной близости нет коммуникаций, которые помешали бы сделать отдельный вход, она подходит для дальнейшего перевода в нежилое. Поэтому и выставляют такую квартиру на продажу, как правило, дороже, чем аналогичное жилье на средних этажах, в среднем их стоимость выше на 10–20%».

Поменять статус квартиры и перевести ее в нежилой фонд можно несколькими способами. Во-первых, действуя в соответствии с установленным порядком, то есть сначала собрав все необходимые документы и только затем приступив к реконструкции. Во-вторых, существует так называемый ускоренный порядок перевода, когда агентства недвижимости обещают провести сделку максимум за три месяца. В-третьих, можно купить квартиру, сделать реконструкцию и уже затем добиваться признания права собственности на нежилое помещение в суде, по аналогии с самовольной постройкой.

Способ первый. Получение разрешений

Прежде чем приступить к реконструкции квартиры, собственнику потребуется собрать пакет документов и обойти не один десяток кабинетов. Изменение статуса жилого помещения должны одобрить администрация, СЭС, энергетики, теплосети, Водоканал, а проект для него — подготовить профессионалы. К общему, и без того немалому, перечню согласований в последнее время добавились еще два требования, значительно усложнившие жизнь собственникам квартир на первом этаже. В соответствии со 51 ст. Гражданского кодекса РФ для реконструкции, которая обязательно сопутствует переводу в нежилое, потребуется согласие 2/3 собственников квартир многоэтажки на возведение входной группы путем реконструкции, а также на использование земельного участка в этих целях, потому что реконструкция путем возведения крыльца уменьшает площадь прилегающего к дому земельного участка. Последствия этого нововведения несложно себе представить.

«Во-первых, в таком случае собственника ожидают дополнительные расходы на привлечение организации, которая проведет общее собрание жильцов, — объясняет юрисконсульт компании „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Валентина Дальченко, — в среднем эти затраты составляют 300 рублей за каждую квартиру. Во-вторых, даже если собрание состоится и на нем будут присутствовать все жильцы, нет никакой гарантии, что от всех их можно будет получить согласие».

А кроме того, для перевода квартиры в нежилой фонд с недавних пор требуется обязательное подтверждение права на земельный участок. Доказательством этого права является кадастровый паспорт земельного участка.

«Постановкой на кадастровый учет земли под многоквартирным домом и формированием паспорта занимается департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города, — говорит Валентина Дальченко. — Ставить на кадастровый учет участки под многоквартирными домами начали сравнительно недавно, поэтому эта процедура зачастую связана с дополнительным сбором документов. Оформить землю в короткий срок удается далеко не всегда. А это, естественно, реконструкции квартиры под нежилое помещение».

«На сегодняшний день главным камнем преткновения, препятствующим официальному переводу квартиры в нежилой фонд, является обязательное согласование проекта реконструкции с устройством перед коммерческим помещением отдельного входа, — говорит специалист по недвижимости компании „ТиОН“ Ольга Ефремова. — А для того чтобы получить от управления архитектуры администрации города такое согласование, необходимо заключить договор аренды на земельный участок под отдельным входом в помещение. Притом что на сегодняшний день оформленных в соответствии с законом земельных участков под жилыми домами в Красноярске буквально единицы, в основном это районы новостроек города, у собственников этой недвижимости больше шансов получить разрешение на заключение договора аренды земельного участка под устройство отдельного входа и осуществить надлежащим образом перевод квартиры в нежилой фонд. При этом надо сразу сказать, что возможно поменять статус далеко не каждой квартиры на первом этаже. Поэтому мы в нашей компании к каждому такому объекту подходим сугубо индивидуально. Прежде чем советовать клиентам вкладывать деньги в покупку квартиры под нежилое на первом этаже и приступать к процедуре перевода в нежилое, мы, исходя из многолетнего опыта работы в этом сегменте рынка, проводим для своих клиентов предварительную работу, оцениваем возможность перевода ее в нежилой фонд и возможность устройства отдельного входа, принимая во внимание требования согласовывающих организаций. Если в дальнейшем возможны какие-то трудности при смене статуса помещения, тогда стараемся сразу ставим об этом в известность своих клиентов, объясняя, с какими трудностями и дополнительными затратами, а зачастую и вовсе невозможностью перевода в нежилое они могут столкнуться, предлагая взамен другие варианты объектов под нежилое для приобретения, по которым все вышеперечисленные трудности и сроки перевода сведены к минимуму».

Первый этап

Первый шаг, который необходимо предпринять при переводе квартиры в нежилой фонд, — это получение разрешения на перевод от администрации города. Для этого собственник должен предоставить правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или заверенные нотариусом копии), план квартиры и технический паспорт. К этому списку необходимо приложить поэтажный план дома, выкопировку из генерального плана, выписку из домовой книги квартиры, справку из РП об отсутствии обременений и арестов, а также согласие супруга (и) на перевод, если собственник на момент приобретения состоял в браке).

О том, что квартира по каким-то причинам не может быть переведена в нежилое, станет известно именно на первом этапе. Распространенными причинамиотказа, как правило, являются отсутствие перед квартирой свободного места, достаточного, чтобы организовать отдельный вход и устроить парковку. Не позволят поменять назначение и квартиры на втором этаже, если под ней располагается жилое помещение. А также нельзя перевести в нежилое ипотечную квартиру, поскольку она находится в обременении у банка.

После того, как первый этап остался позади, наступает время для согласования реконструкции с коммунальными службами. За возросший вместе с изменением назначения объем коммунальных услуг придется дополнительно заплатить.

«Перевод в нежилое — сложная многоступенчатая процедура, — говорит Ольга Ефремова, — некоторые клиенты до сих пор продолжают считать получение распоряжения администрации города о переводе в нежилое окончанием перевода. На самом же деле это только начало долгой и сложной процедуры, первая ступень длинной лестницы получения согласований. В нашей практике не раз бывали случаи, когда к нам в компанию обращались клиенты, купившие квартиру по завышенной цене как уже переведенную в нежилое. При этом на руках у них было только разрешение управления архитектуры о переводе. То есть был пройден только первый этап перевода, квартира же по закону продолжала оставаться жилым помещением».

Следующий шаг — это подготовка эскизного и рабочего проекта реконструкции. Поскольку велика вероятность, что начальный проект в будущем может потребовать каких-то доработок, специалисты советуют ответственно подойти к выбору проектной организации и остановиться на той, которая способна довести начатое до конца. После того, как проект проходит согласование в обслуживающих дом организациях, его отправляют на утверждение в администрацию. Кроме того, в некоторых случаях для проведения перевода потребуется получить разрешение от управления зеленого строительства. Ведь для того, чтобы организовать отдельный вход, может понадобиться вырубить посаженные перед домом деревья. При этом вполне вероятно, что собственника попросят высадить новые взамен спиленных.

Оценить размер будущих затрат

Перевод в нежилое по первой схеме — процедура не только небыстрая, но и затратная. За справки от обслуживающих организаций придется заплатить. Один из самых серьезных этапов — прохождение проектом государственной экспертизы. Установленный по закону срок прохождения экспертизы — 30 дней. Но на практике вполне вероятно, что через месяц проект вернется с замечаниями, на устранение которых дается еще тридцать дней. Как говорят эксперты, известны случаи, когда проект возвращался на доработку и через 4 месяца. И тогда вся процедура согласования проходила по новой. Еще один момент — это получение разрешения на строительные работы. Как только оно оказалось у собственника на руках, на объект выезжает комиссия службы строительного надзора и жилищного контроля. Ее цель — установить, что до момента получения всех разрешений реконструкции в квартире не проходило. Если собственник начал переустройство, не дождавшись разрешения службы, то в дальнейшем у него могут быть сложности при сдаче объекта в эксплуатацию.

«До момента, когда получены все разрешения, обычно проходит как минимум восемь месяцев. Далеко не каждый владелец квартиры, который планирует открыть магазин или учреждение сферы обслуживания, согласится ждать так долго. Поэтому многие из них начинают переустройство еще до того, как получены все согласования, — говорит Валентина Дальченко, — в таком случае нужно добиваться признания права собственности на перестроенное помещение в суде. Чтобы подтвердить, что сохранение объекта в его нынешнем перестроенном виде не нарушает права и интересы других лиц и не представляет потенциальной угрозы для их здоровья, потребуется предоставить в суд положительные согласования надзорных органов, провести экспертизу конструкций, пожарной организации, управления архитектуры администрации города. Весь этот перечень документов является основанием для признания права собственности на нежилое помещение, по аналогии со статьей о самовольных пристройках. Если при реконструкции не были нарушены нормы и полученные согласования положительны, суд может быть выигран».

Николай Русецкий, начальник отдела продаж «Региональной Девелоперской компании», тел.: 259-05-55

Завершающий этап

И только после того, как служба строительного надзора дала положительное заключение, можно наконец приглашать строителей и приступать к работе. В это же время необходимо подписать договоры с организациями, которые занимаются обслуживанием объекта. Финалом всех хлопот должно стать получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По оценке экспертов, с момента, когда юристы начали сбор документов, до сдачи объекта в эксплуатацию и подписания договоров со всеми обслуживающими организациями при первой схеме перевода в нежилое проходит не меньше года. Если собственники начинают заниматься переводом самостоятельно, то перевод вполне способен растянуться и на несколько лет.

Сколько времени потратит собственник или юрист на получение всех согласований — не в последнюю очередь зависит от того, какая именно организация должна занять коммерческие площади на первом этаже. Одно дело, если в квартире в будущем должны разместиться парикмахерская или магазин промышленных товаров, и совсем другое, если в ней откроется продовольственный магазин или стоматология — деятельность последних двух подлежит лицензированию. Поэтому перевод помещений в данном случае займет гораздо больше времени. А кроме того, срок, который займет перевод, не в последнюю очередь зависит от сложности объекта.

Способ второй. Перевести в нежилое за два месяца

Кроме длинной схемы перевода в нежилое некоторые работающие на рынке агентства недвижимости предлагают и так называемую быструю схему. Она предполагает решение проблемы перевода через БТИ и Регистрационную палату. И хотя, действуя по этой схеме, риелторы потратят на перевод всего 4–5 месяцев, надо учесть, что при таком переводе в нежилое собственники не получат на руки разрешения о вводе в эксплуатацию.

При данном варианте такие риелторские агентства играют на существующих противоречиях между Градостроительным кодексом и законом о госрегистрации. Дело в том, что нигде в законе о госрегистрации не сказано, что внесение изменений в ЕГРП технических характеристик объекта, с учетом того, что его площадь остается неизменной, являются реконструкцией. Таким образом создание входной группы, согласно этому закону, реконструкцией считаться не может. А в Градостроительном кодексе пристройка крыльца к зданию однозначно трактуется как реконструкция.

В этом случае собственники разворачивают строительство на объекте немедленно, не получая разрешения от службы строительного надзора и не обращаясь за согласованием изменений в администрацию. Риелторы сразу делают кадастровый паспорт с пристроенным крыльцом в БТИ, регистрируют в установленном законом порядке документы. Но затем с проверкой на объект приезжает служба строительного надзора, и выясняется, что входная группа была построена без предварительного разрешения и собственники не получают разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для перевода же в нежилой фонд устройство входной группы должно быть согласовано. Так что при всех временных выгодах, эта схема таит в себе и один ощутимый минус — ее сложно назвать легальной, поэтому для собственника она чревата ежегодной выплатой штрафа.

Способ третий. Через суд

Два способа перевода отличаются не только по затраченному времени, но и по ожидающим владельца расходам. Если при переводе квартиры по длинной схеме прохождение всех согласований, оплата пошлин потребуют от собственника года ожидания и затрат в размере 400–500 тыс. руб., то при переводе по быстрой схеме его траты сократятся до 150–250 тыс. руб. Но существует еще и третий способ поменять статус квартиры. Провести реконструкцию и затем обратиться в суд за признанием права собственности на новый объект. Если собственник решит пойти по этому пути, его затраты на согласования, услуги риелторской компании обойдутся в 150–160 тыс. руб. Время, которое потребуется для этого, составит 6–7 месяцев.

«Разница между юристом, работающим в риелторском агентстве, и собственником, который старается самостоятельно добиться переведения объекта в нежилое, заключается в том, что, в отличие от него, специалист риелторской фирмы имеет опыт, — рассказывает Валентина Дальченко. — Он в течение нескольких лет занимался переводом в нежилое и хорошо представляет, с какими подводными камнями можно столкнуться при переводе квартиры в нежилой фонд. Поэтому специалист заранее параллельно готовит дополнительные документы, которые могут понадобиться, имеет представление о порядке их подачи. У него есть уверенность, что пакет документов подготовлен именно так, как необходимо, и поэтому они не будут отклонены. Нередко люди прибегают к услугам юриста только после того, как несколько лет пытались перевести квартиру самостоятельно». При самостоятельном подходе перевод в нежилое может занять и три года, при условии что со сбором документов и оформлением собственнику будет помогать юрист, этот срок, по словам специалистов, сократится в три раза.

Татьяна Крупко

Источник: Журнал «Недвижимость-инфо» №16 (102) Дата публикации: 23.08.2010 Строительный портал Sibdom.ru