Прямые купли-продажи недвижимости всегда в дефиците. Гораздо чаще цепочка сделок насчитывает несколько звеньев. А каждый этап такого обмена через продажу по-своему сложен. Продавцы и покупатели становятся участниками единого процесса. В нем велика роль риэлтера – как своеобразного дирижера.
Как вы думаете, часто ли встречаются простые сделки и «удобные» клиенты? Спросите об этом своего агента. Наверняка он подтвердит: прямые сделки редки. И покупатели со всей необходимой суммой наготове, и продавцы квартир, в которых никто не живет и не зарегистрирован, – в дефиците. Большинство же клиентов – участники многоступенчатого обмена, люди с обыкновенными жизненными обстоятельствами, неизбежно влияющими на ход сделки. Поэтому, планируя этапы взаимодействия, необходимо заранее настроиться на сотрудничество и разумные компромиссы.

При ином подходе мало кто решил бы свои жилищные проблемы. Ведь цепочки, выстраиваемые риэлтерами, насчитывают порой до десяти и более звеньев. Именно благодаря мастерству и упорству профессионалов рынка недвижимости, «прямые» деньги «головного» покупателя в начале цепи и прямая продажа в конце ее позволяют сменить место жительства еще нескольким семьям – из середины. Но эта сложная конструкция окажется устойчивой только при условии, что все ее участники обдуманно примут на себя определенные обязательства и строго будут их придерживаться в соответствии с условиями договора.

И для продавца, и для покупателя каждый этап взаимоотношений по сделке купли-продажи недвижимости имеет свои нюансы. Пословица гласит: «Предупрежден – значит, вооружен». И свою задачу мы видим в том, чтобы помочь сторонам лучше сориентироваться и легче достичь взаимопонимания между собой и с помогающими им в сделке риэлтерами.

Обойтись без суеты

Готовясь к нотариату, продавцам разумнее всего заблаговременно оформить доверенности на сбор документов и поручить сей трудоемкий процесс своим агентам. Ведь это неоднократные посещения паспортной службы, ПИБов, ГУФРС (бывшего ГБР). В силу обстоятельств не остаются без внимания и другие организации: органы опеки и попечительства, налоговая и пр. Если вы категорически не склонны выпускать из рук бразды правления и все хотите делать самостоятельно, помните: у агента есть не только право, но и прямая обязанность – контролировать каждый шаг клиента по сделке. Ведь это он командует парадом, отвечая за организацию и проведение успешной переуступки прав на объект.

Когда все необходимые документы для нотариального удостоверения собраны, настает момент закладки денег – внесения покупателем всей суммы, необходимой для оплаты недвижимости. О формах расчетов мы уже подробно рассказывали и еще вернемся к этой важной теме. Пока же аренда сейфовой ячейки в банке остается самой популярной. Участники сделки составляют подробное соглашение о взаиморасчетах: кто является арендатором ячейки и участником посещений сейфового хранилища, кто какую сумму вносит или получает на разных этапах сделки.

Закладка денег в банковский сейф происходит накануне нотариата или непосредственно перед ним. Суммы «конвертируются» (распределяются по конвертам в соответствии с планируемыми выплатами), опечатываются и закладываются в сейф в присутствии всех участников расчетов. Кто получает на хранение ключи от ячейки? Обычно самый трепетный из клиентов – для успокоения таким образом нервной системы. Поскольку, в соответствии с процедурой банковского сейфинга, абсолютно неважно, сколько ключей выдается и кто является их держателем. Главный принцип посещения банковского хранилища – одновременная явка с паспортами всех лиц, указанных в банковском договоре (обычно от 3 до 7 человек). И если хотя бы один отсутствует, остальные к сейфу не попадут. Посетив банк и облегчив карманы, вся компания направляется к нотариусу…

Старый добрый нотариат

Зачем вообще идти в нотариат? Юридически подкованные граждане знают, что законодательством предусмотрена возможность оформления сделок купли-продажи договором в простой письменной форме. Да, теоретически можно составить такой договор и подать его на регистрацию в ГУФРС. Вот только вероятность того, что вы не учтете каких-либо нюансов и получите отказ в регистрации либо не распознаете повод для последующего расторжения сделки, будет на порядок выше.

Принимая договор на регистрацию, инспектор не должен (в отличие от нотариуса) вникать в нюансы ситуации, определять дееспособность сторон, разъяснять им правовые последствия их действий. А если в цепи фигурируют несколько объектов? Поэтому большинство граждан предпочитают действовать наверняка, и в практике агентств в схеме проведения сделки всегда присутствует нотариус. Тем более что за свои ошибки он отвечает лицензией, а его профессиональная ответственность застрахована – даже если нотариус совершил непреднамеренную ошибку, нанесшую ущерб клиенту, убытки погасит страховая компания.

Собираясь в нотариат, заблаговременно получите у агента письменный перечень представляемых вами документов. Иначе вы рискуете совершить ряд лишних пробежек в этот и без того хлопотный день. Знали бы вы, как часто клиенты под воздействием стресса забывают взять даже паспорта! А что уж говорить о свидетельствах (о рождении и смерти, о браке и разводе) и всяческих справках! Помимо стандартного пакета документов при проведении конкретной сделки могут потребоваться дополнительные бумаги, с точки зрения здравого смысла совсем необязательные. Но у нотариуса и регистрирующих органов свое видение, диктуемое законодательством. Так что лучше запаситесь письменной инструкцией от агента, чтобы зря не нервничать и не откладывать сделку.

Прощайте, права, – здравствуйте, денежки!

Договор подлежит государственной регистрации. Во избежание недоразумений и проволочек предоставьте своему агенту счастливую возможность сделать это за вас по доверенности. Так оно всем спокойнее будет. Только после регистрации (сейчас, к сожалению, этот процесс занимает не три рабочих дня, как в 2004 году, а не менее двух недель) право собственности считается перешедшим к покупателю, и продавец получает первую выплату – обычно 50% причитающейся суммы. И здесь важно сторонам набраться терпения: никакие выплаты до регистрации недопустимы, поскольку только в этот момент сделка считается совершенной.

А если будет получен мотивированный отказ в регистрации? К сожалению, иногда негативная информация (о наложении ареста на квартиру, запрете регистрации на основании решения суда и пр.) может поступить в ГУФРС в последний момент, уже после того, как выдавалась выписка из Единого государственного реестра прав о том, что арестов и обременений нет.

Вторая часть причитающихся средств выплачивается после регистрации (прописки) всех продавцов и проживавших с ними на проданной жилплощади членов семьи по новому месту жительства. Перерегистрация (бывшая перепрописка) по новому адресу – официальное подтверждение отказа от прав проживания в проданной квартире. Здесь есть ряд нюансов.

Часто паспортные службы предлагают сразу зарегистрироваться на новой жилплощади (в этом случае с учета по старому месту жительства гражданина «выпишут» автоматически). Но уведомление о постановке на учет тихо плывет по волнам милицейской почты несколько недель. Все это время продавец и члены его семьи будут числиться не выбывшими из квартиры, безвинно доводя ее покупателей до нервного срыва. Нервничать не стоит. Если люди зарегистрировались на иной жилплощади, как раз это – повод для полного успокоения. Тем более что в соответствии с изменениями, внесенными в ст. 292 ГК РФ, продажа недвижимости является основанием для прекращения прав проживания в ней членов семьи собственника.

Сдал – принял – расписался

Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту – заключительный аккорд всей сделки, за которым следует выплата остатка суммы, обычно 10%.

Народная мудрость давно приравняла два переезда к одному пожару. Переезд – прекрасный повод для «итальянского Нового года», то есть для избавления от вещей, отслуживших свой век. Но расстаться с нажитым добром бывает так трудно! Вот особо хозяйственные граждане порой и «раздевают» свою квартиру, снимая смесители и выключатели, свинчивая дверные ручки. И потом очень удивляются, если новый владелец отказывается подписать акт приема-передачи до тех пор, пока жилье не будет приведено в состояние, пригодное к эксплуатации.

Поэтому напоминаем: квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются с покупателем заранее, в письменном виде. Если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя (с согласия покупателя) вышеуказанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии. Это касается и кухни, и санблока. Тем же ретивым гражданам, которые прихватывают с собой все, что можно отвинтить без риска разрушения дома, справедливо предложат восстановить утраченное или компенсировать изрядную сумму из причитающейся им последней выплаты.

При передаче недвижимости стороны знакомятся с квитанциями об оплате квартиры, телефона, электроэнергии. В момент приемки целесообразно проверить в службе 069 наличие задолженностей по междугородным телефонным переговорам – во избежание недоразумений, которые могут обернуться потерей сотен долларов. И подстраховаться распиской с обязательством компенсации в случае «всплытия» счетов за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться справедливости будет непросто.

Если новый владелец не переезжает в квартиру тут же, целесообразно сразу врезать новый замок. Ведь, случалось, квартиры «раздевали» соседи, которым прежние хозяева когда-то оставляли ключи – цветочки полить, и в спешке отъезда забывали об этом.

Тепло прощаясь друг с другом, не забудьте обменяться координатами: вдруг придет почта или важная информация по телефону. Да и на ПТС с целью переоформления договоров лучше идти согласованно, чтобы никто случайно не остался без номера. И счастливой вам жизни на новой жилплощади!