Самовольная постройка: снести нельзя зарегистрировать

К одному из способов возникновения права собственности Гражданский Кодекс РФ относит приобретение права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Как мы видим, факт создания новой вещи еще не является основанием для приобретения на нее права собственности. Для этого необходимо, что бы такая вещь была создана лицом для себя и, что не менее важно, с соблюдением закона и иных правовых актов. При этом чем сложнее вещь, тем больше разрешительной документации необходимо подготовить.

Конечно, в соответствии с Гражданским Кодексом собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Однако, при реализации этого права возникает обязанность собственника земельного участка не наносить ущерб окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов других лиц.

Поэтому для приобретения права застройщику помимо самого создания объекта недвижимости необходимо будет также обратиться за совершением определенных административных актов в органы местного самоуправления, выдающие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, которые проверяют наличие предусмотренных законом условий правомерности создания объекта недвижимости.

Возведение объекта недвижимости без соответствующей разрешительной документации влечет за собой признание такого объекта самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Во многих субъекта Российской Федерации (в том числе и в Магаданской области) принято положение о порядке освобождения самовольно занятых земельных участков и сносе (вывозе) самовольных построек, а также самовольно установленных некапитальных строений (сооружений).

 Однако, законодатель дает возможность «собственникам» самостроя легализовать свое право. До  1 сентября 2006 такое признание прав могло быть осуществлено только в судебном порядке.

В связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 г. №93-ФЗ («дачная амнистия») внесены соответствующие изменения и в Гражданский Кодекс РФ. В частности, «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка». Этот пункт содержит оговорку о другом порядке признания права собственности – внесудебном.

Кто же имеет право на внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку?

Во-первых, это граждане, которым земельные участки предоставлены до 25 октября 2001 года, т.е. до вступления в силу Земельного Кодекса.

Во-вторых, земельные участки должны быть предоставлены для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

В-третьих, земельные участки должны быть предоставлены гражданам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, то государственная регистрация осуществляется с учетом этой особенности.

Какие документы представляются для государственной регистрации права на самовольно возведенный объект индивидуального жилищного строительства?

На государственную регистрацию права собственности на объект индивидуального жилищного строительства представляются:

- правоустанавливающий документ и кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Для оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства, т.е. дачные или садовые домики законодателем предусмотрен еще более простой порядок.

Для государственной регистрации права собственности на них необходимо представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Документом, подтверждающим факт создания такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества. Причем такая декларация составляется потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по установленным формам.

Упрощенный порядок государственной регистрации права собственности предусмотрен также для гаражей и иных строений и сооружений вспомогательного использования (сараи, бани и т.д.). Как уже отмечалось, получать разрешение на строительство в этом случае не надо. Достаточно представить декларацию об объекте недвижимого имущества, которую гражданин заполняет сам.

Что касается кадастрового паспорта, то по общему правилу его представлять нужно, однако из этого правила есть два исключения:

1) члены садоводческого или дачного некоммерческого объединения могут вместо него представить заключение этого объединения о том, что построенный объект расположен в пределах фактических границ соответствующего участка;

2) граждане, регистрирующие право собственности, на указанные объекты, расположенные на землях, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, вместо кадастрового плана могут представить заключение органа местного самоуправления о том, что этот объект расположен в пределах фактических границ участка.