Налоги: опасные игры на понижение

Один-два, реже три миллиона рублей – такие скромные суммы, как правило, фигурируют в договорах купли-продажи. И ничего удивительного: сделки с заниженной стоимостью объекта стали едва ли не нормой для рынка недвижимости. Цель подобной «схемы оптимизации» – убежать от налогов. И до поры до времени это сходило с рук. Сейчас ситуация меняется, налоговики обратили самый пристальный взгляд на сделки с жильем, так что вероятность попасть в их поле зрения весьма велика.

Не вылезая за миллион

Интрига в следующем. По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы дешевле одного млн рублей, не облагаются подоходным налогом. Иными словами, продавцу не придется платить 13 процентов от суммы полученного дохода.

Тем, кто сам не додумался «сэкономить», на помощь приходят многоопытные риелторы, которые сопровождают сделку. Многие из них советуют клиенту не показывать истинный размер сделки и не вылезать за миллион.

Сейчас, правда, все чаще в договорах купли-продажи фигурирует цифра уже в два млн: с 1 января 2009-го сумма налогового вычета для приобретателей жилья увеличена до двух млн рублей. Фактически государство возвращает деньги с этой суммы – 13 процентов или 260 тысяч. И покупателям стало невыгодно писать по настоянию продавцов в договоре сумму в миллион. Ведь в этом случае они не смогут получить вычет с двух млн – удастся вернуть лишь 13 процентов от суммы, указанной в договоре.

Если между покупателем и продавцом возникает спор о «цене вопроса», обычно побеждает первый. И сделка в итоге оформляется как двухмиллионная, хотя на самом деле «весит» и пять, и десять млн. Иногда показывают три млн, если продавец планирует в этом же году еще и купить квартиру.

Оптимисты оптимизации

Чем рискует покупатель, соглашаясь на схемы «оптимизации» налогов?

Возможны проблемы с возвратом денежных средств, полученных продавцом по договору купли-продажи с заниженной стоимостью недвижимости. Если сделка купли-продажи в дальнейшем будет признана судом недействительной, то от продавца можно потребовать возврата лишь той суммы, оплата которой за эту квартиру документально подтверждена. То есть продавец возвращает лишь указанную в договоре фиктивную сумму.

Продажа по искусственно заниженной цене незаконна по определению и, следовательно, создает предпосылку для применения ст. 198 Уголовного кодекса РФ – уклонение от уплаты налогов. Если стороны заранее договорились о том, что реально квартира продается за одну сумму, а в договоре указывается другая – заниженная, то это означает сговор: продавец не платит сумму налога с фактически полученного дохода.

В подобных сделках налоговые органы и органы экономической безопасности МВД не без оснований усматривают умысел. Злоумышленников, которые продали дом (квартиру, комнату) по заниженной стоимости «вычислить» легко – достаточно обратиться к данным регистрирующих органов о совершении сделок с недвижимостью, а также данным налоговых инспекций. При этом больше всего бросаются в глаза сделки на сумму до 1 млн. Налоговые инспекции обладают всеми базами данных, в частности теми, которые ведут регистрирующие органы. Им доступна вся информация об отчуждаемых объектах недвижимости – с датами, суммами и т. д.

Признаками налогового правонарушения, наказуемого в соответствии со ст. 198 УК РФ являются включение в декларацию заведомо ложных сведений, которые привели либо к неуплате за три года 600 тыс. рублей, а доля неуплаты превышает 10 процентов от общей суммы налогов, либо к неуплате 1800 тыс. рублей. Такое правонарушение по решению суда может повлечь за собой одно из наказаний:
– штраф от 100 до 300 тыс.;
– штраф в размере заработной платы или иного дохода за период от одного до двух лет;
– арест на срок от четырех до шести месяцев;
– лишение свободы на срок до года.

Аналогичное правонарушение, совершенное в особо крупных размерах, наказывается еще строже. Если сумма недоплаты составляет более 3000 тыс. рублей за три года и превышает 20 процентов от общей суммы налогов (либо сумма недоплаты превышает 9000 тыс.), то штраф взимается в размере от 200 до 500 тыс. рублей (или в размере заработной платы либо иного дохода за период от 18 месяцев до трех лет) либо наказывается лишением свободы на срок до трех лет.

Даже если не доказано

В случае когда доказать факт занижения не удается, экс-владельца жилья всегда можно привлечь к ответственности за неподачу налоговой декларации.

Граждане, продавшие квартиру, которой они владели более трех лет, как правило, не утруждают себя тем, чтобы известить о сделке налоговиков, хотя обязанность подать декларацию с них не снимается даже при стоимости квартиры до 1 млн.

За неподачу декларации налогоплательщику грозит штраф: сначала в размере 5 процентов от суммы налога, подлежащего уплате за каждый месяц просрочки. Если же декларация не подается в течение 180 дней, санкции ужесточаются: 30 процентов от суммы налога плюс еще по 10 процентов за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня (ст. 119 НК РФ).

Сроки давности в Уголовном кодексе определяются иначе, чем в Налоговом. Так, для налоговых правонарушений, совершенных в особо крупном размере, в УК РФ предусмотрен срок давности шесть лет.

Дело о второй расписке

При совершении сделки по схеме, о которой идет речь, интересы покупателя и продавца, понятно, разные. Покупатель, приобретя якобы за миллион квартиру, которая на самом деле стоит гораздо дороже, скорее всего, столкнется впоследствии с проблемой получения имущественного вычета в полном объеме. И тогда, спохватившись, вспомнит о второй расписке и попытается доказать, что реально заплатил за квартиру существенно больше. Напишет заявление в налоговую инспекцию, приложит вторую расписку – на ту часть расходов, которая не задекларирована в договоре купли-продажи, и все документы, подтверждающие, что на самом деле он заплатил денег больше.

Тем самым покупатель инициирует проведение так называемой встречной налоговой проверки продавца.

Получив от покупателя пакет документов с двумя расписками, налоговики отправят их в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца квартиры. А там проверят, какую сумму доходов он задекларировал – только ли ту, которая указана в договоре, или в нее вошла и указанная во второй расписке. Если выяснится, что он занизил часть доходов, ему гарантированы неприятности, связанные с доначислением налога.

Если окажется, что продавец вообще не подавал декларацию, придется уплатить налог, который доначислят, гарантированы и другие проблемы. Даже если реально продавец прибыли не получил (например, продал одну квартиру, купил другую, возможно, даже дороже) он был обязан подать декларацию в срок. Ведь доход от продажи он все же получил! За неподачу декларации наказывают довольно строго.

Но и покупатель может оказаться в весьма неприятном положении: налоговая инспекция чаще всего отказывается принимать во внимание вторую расписку.

Правда, недавно Самарским судом был создан прецедент: рассматривая подобную ситуацию с отказом налоговиков в применении вычета по второй расписке, суд признал, что квартира была оплачена двумя расписками. И принял решение в пользу покупателя-налогоплательщика. То есть признал, что покупатель имеет право на получение суммы вычета в полном объеме.

Очевидна тенденция, что эти расписки станут рассматриваться в качестве платежного документа, и это «вдохновит» покупателей. Если раньше они сомневались по поводу того, идти или не идти со второй распиской, то сейчас, скорее всего, дело будет решаться в их пользу, и они получат причитающуюся по второй расписке сумму вычета.

А вот у продавцов проблем станет больше – эта сумма будет вменяться им в качестве дохода, и с нее должен быть начислен 13-процентный налог. Но поскольку дело будет рассмотрено уже после того, как пройдут положенные законом сроки подачи декларации, возникнут штрафные санкции. Продавцу придется заплатить не только подоходный налог, но также штрафы и пени.

Штраф за поданную несвоевременно декларацию вроде бы небольшой – всего 1 тыс. рублей. Но если налог все-таки начислят, то размер штрафа будет зависеть от суммы налога и срока опоздания с подачей декларации. За каждый месяц просрочки начисляется по 5 процентов штрафа от суммы налога (но не более 30 процентов).

Бывает и хуже

Иногда случается так. Человек продает две равнозначные квартиры, но с разными сроками владения – одна «моложе» трех лет, другая – «старше». Поскольку доход, полученный от продажи жилья, которое находилось в собственности более трех лет, не облагается налогом, в договоре показывается полная, реальная стоимость недвижимости.

Спустя несколько месяцев гражданин продает такую же квартиру, которой он владел менее трех лет. И в договоре указывается цифра – 1 млн. Таким образом, внутри одного налогового периода аналогичные квартиры продаются по разной цене. В подобной ситуации налоговые инспекции применяют ст. 40 Налогового кодекса РФ «Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения». Делается это на том основании, что однотипные товары в течение непродолжительного промежутка времени продаются по разным ценам – отличающимся на 20 и более процентов. При этом пересчитывается налоговая база, и сумма второй сделки увеличивается до «рыночного уровня». В результате дополнительно начисляются налог, штраф, пени.

Подход не бесспорный, но он все чаще применяется в налоговой практике.

Комментарий

Ирина Федулова, ведущий аудитор компании «Ажур-Аудит»:

– Чтобы доначислить налоговую базу физическим лицам, совершившим сделки по заниженным ценам, сегодня все более активно применяют ст. 40 НК РФ. Между тем использование этой статьи в качестве инструмента для пересмотра налоговой базы возможно лишь в редких случаях. Что делать налогоплательщику?

Свои права, безусловно, нужно отстаивать, однако без специалиста в этой сфере разрешить конфликт с налоговыми органами вряд ли возможно. Нашей компании, например, удавалось оспаривать в суде применение 40-й статьи.

На мой взгляд, налоговые инспекции применяют эту статью порой прямолинейно – без учета всех условий, обстоятельств и нюансов сделки. При этом налоговики иногда пользуются несовершенством законодательства. Несколько лет назад сделки с заниженными суммами пытались подводить под категорию материальной выгоды, пока в Налоговый кодекс не была введена четкая формулировка материальной выгоды. И теперь вот пошла в ход ст. 40.

Например, определено, что правила этой статьи НК РФ применяются к ценам товаров. При этом зачастую игнорируется определение товара, данное тем же Налоговым кодексом. Товаром в соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Квартирой же, в соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ, «признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, квартира – имущество, предназначенное для проживания, а не для реализации. Следовательно, применение ст. 40 в данном случае является неправомерным.

Налоговики видят: есть две очень похожие квартиры, в одинаковых панельных домах и в одном районе; одну продали за 10 млн, другую – за 1 млн. Что делает налоговая инспекция? Сделка, совершенная за миллион, увеличивается до 10 млн, и с этой суммы пересчитывается налог.

Или по-другому. В Управление статистики г. Москвы делается запрос о средней цене одного кв. метра аналогичной квартиры. И от этой цены рассчитывается налоговая база. Иными словами, сделка, которая была совершена за 1 млн, расчетным способом доводится до некоего среднестатистического уровня рыночной цены. И с нее доначисляется налог.

Что такое выездная проверка

Можно ли спать спокойно после того, как налоговую декларацию утвердили и приняли по ней положительное решение? Не всегда.

Налоговая инспекция может повторно вернуться к одной и той же сделке – у нее есть право назначить выездную проверку с более широкими полномочиями.

Хотя проверка и называется выездной, это не означает, что инспектор явится к вам домой. Такая проверка осуществляется по другой процедуре. Если на камеральную проверку отводится строго три месяца со дня подачи декларации, то выездная – более длительная, причем с «остановками», например, пока идет сбор документов. В результате будет получена дополнительная информация, которая может привести к доначислению налогов.

Но самое неприятное, если продавец (например, по совету риелтора) при сделке в 1 млн вообще не подал декларацию. Тогда он подпадает под ст. 198 УК. Состав преступления из двух частей: неподача декларации и умышленное искажение информации. В такой ситуации продавцом уже может заняться не налоговая инспекция, а ведомство МВД, которое возбудит уголовное дело со всеми вытекающими оперативно-розыскными и следственными мероприятия по факту неуплаты налогов при продаже жилья.

Избежать подобных неприятностей помогут следующие рекомендации.

1. Обязательно подавайте декларацию. Уже одно это, что бы ни было написано в договоре, снижает риск. Не подали – всем, кто продает недвижимость со сроком менее трех лет, обеспечена ст. 198 УК.

2. В договоре купли-продажи ставьте реальные цифры. Если сумма сделки занижена на 4 615 385 рублей и более, последствия могут быть самые плачевные – вплоть до уголовной ответственности.
заметку

Если налоговая инспекция при камеральной проверке обнаружит какие-то, по ее мнению, проблемы в декларации, она обязана выдать налогоплательщику акт. В нем должно быть аргументировано описано несогласие налоговиков с расчетами в декларации. А кроме того, изложен порядок доначисления налоговой базы – то есть, сколько нужно доплатить.

В случае когда налогоплательщик не согласен с актом, он может его оспорить обычной подачей возражений. Акт – это еще не решение налогового органа, с ним не пойдешь в суд, а потому акт вполне может быть оспорен внутри инспекции.

Как сделать это лучше?

Получив документ на руки, идете к специалисту. Он как минимум поможет изложить ваши возражения, как максимум – будет представлять ваши интересы на стадии рассмотрения возражений. Начальник инспекции оценивает акт, подготовленный инспектором, и возражения налогоплательщика. Затем по результатам проверки принимает решение, которое уже может быть обжаловано в суде.

Давайте уточним

Процесс применения имущественных вычетов – круглогодичный. Поэтому можно рекомендовать всем, кто продавал квартиры (особенно в последние три года), проинспектировать сделки, вспомнить, подавали ли вы декларацию, какие суммы в ней были указаны.

В законодательстве есть процедура, которая называется подача уточненной декларации. Даже если вы задекларировали доход с искаженной информацией, то, чтобы не создавать себе проблемы, если вдруг последует контрольная проверка, можно за тот же самый период (спустя, предположим, год) подать новую декларацию с уточненными данными. Для этого, правда, придется поднять все документы и провести их экспертизу.

Если декларация была подана в установленный срок, но с ошибкой (допустим, «забыли» включить какой-то доход), то уточнения не влекут за собой штрафов.

Пени могут быть начислены в том случае, если придется доплачивать сумму налога – поскольку срок платежа истек. Но вас не оштрафуют, простят за то, что вы сами нашли свою ошибку, а не инспекторы.

Еще раз повторим: важно, чтобы декларация была подана в срок. А потом можно ее «уточнять». Причем уточнять бесконечное число раз – закон не ограничивает. Одну ошибку нашли – исправили, потом вторую...

Конечно, лучше прийти к специалисту и принимать решение с учетом его рекомендаций. Причем к нему желательно обращаться до подписания договора купли-продажи, чтобы понять, какие налоговые обязательства и права возникнут у вас в связи с конкретной сделкой, а также при подаче декларации.

Не стоит полагаться на собственное понимание ситуации или мнение риелтора. Налоговое законодательство весьма объемное и непростое, непрофессионалу бывает сложно разобраться во всех тонкостях налогообложения при сделках с недвижимостью. Риелтор в этом деле не помощник – у него нет интереса в правильном исчислении налогов, для него главное, чтобы сделка состоялась.

Правда, в последнее время отношение риелторов к налоговым проблемам клиентов меняется. И сегодня серьезного, солидного агента можно опознать по тому, что он работает в паре с налоговым специалистом.