…и шкаф со встроенным скелетом Стоит ли изучать «историю» покупаемой квартиры?

Купить новенькую квартиру в новостройке – в Москве это удовольствие пока не для среднего класса. Другое дело – квартира б/у. Однако, многие из таких «старинных замков» имеют и свои «привидения», которые со сменой владельца отнюдь не исчезают, а, напротив, иногда активизируются и начинают портить новоселу жизнь. Бояться их не нужно – не решаемых вопросов нет, но знать врага в лицо необходимо.

У каждой квартиры на вторичном рынке своя история. Чаще всего длинная, иногда запутанная, с бесконечным списком бывших владельцев. Если внимательно ее не изучить, можно оказаться в рядах невезучих покупателей.

Из выступлений официальных лиц следует, что на вторичном рынке Москвы ежегодно расторгается от 1% до 1,5% из 75-80 тыс. совершенных сделок. У страховых компаний свои данные: 2% таких сделок, то есть операции с 1000 квартир, в дальнейшем расторгаются. Впрочем, свести риски к минимуму, а то и вовсе их избежать вполне возможно.

Первый шаг - проверка подлинности документов на квартиру. Второй - проведение самой сделки по покупке жилья. Недостаточно хорошо изучив историю объекта, можно оказаться в одной квартире с бывшим заключенным, отсидевшим срок, или же с дембелем, который исчез из списков жильцов в связи с призывом.

Кстати, в 2003 году Конституционный суд РФ принял, казалось бы, революционное решение, по которому добросовестного (то есть совершившего сделку, не подозревая, что квартира юридически «грязная») приобретателя нельзя выселить из квартиры. Однако на практике эта норма почти не работает.

Сделку можно признать ничтожной на основании недействительности предыдущих сделок или же подать так называемый виндикационный иск – иск собственника об истребовании имущества из незаконного владения. Хотя у добросовестного владельца, который не знает и не должен знать о законности своего приобретения, квартиру можно отобрать, только если она была продана помимо воли истца (ст. 302 ГК). В остальных случаях бывший собственник или иной законный владелец вправе требовать лишь возмещения причиненных ему убытков – что тоже неприятно. Срок исковой давности по ничтожной сделке - 10 лет.

Хочешь сделать хорошо - сделай сам

Есть два способа проверить юридическую чистоту квартиры: сделать это самостоятельно или поручить агентству недвижимости. Второй способ более затратный: меньше чем за 1-3% от рыночной стоимости квартиры риэлторы за проверку ее истории не возьмутся. Кроме того, ни одно агентство недвижимости не даст 100-процентной гарантии нерасторжимости сделки. Если хотите быть уверенными в покупке чистой квартиры да еще и сэкономить, придется брать процесс в свои руки.

Итак, сначала нужно удостовериться, что продавец квартиры на самом деле ее собственник. Не стесняйтесь, просите паспорт у продавца и сверяйте его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. Если квартиру пытаются продать по доверенности, такой вариант лучше обойти стороной. После того как собственник идентифицирован, придется убедиться в его дееспособности: надо потребовать у владельца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете.

Кто-кто в квартирке живет?

Следующий шаг – изучение истории квартиры. Она содержится в домовой книге и едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведет главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. В домовой книге числятся все, кто когда-либо проживал в квартире, включая тех, кто ее приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги. Такую выписку могут дать владельцу квартиры или его доверенному лицу в едином информационном расчетном центре (ЕИРЦ) в ДЕЗе. Обычно доверенным лицом становится риэлтор, он же и получает выписку. Однако чтобы быть уверенным в подлинности справки, лучше наведаться в ДЕЗ самому. В расширенной выписке должно быть указано новое место жительства всех покинувших квартиру.

Особенно внимательным надо быть, если кто-то из жильцов квартиры проходит срочную службу или находится в местах лишения свободы. В этом случае они будут выписаны из квартиры, но по возвращении у них будут все права вновь в ней прописаться.

Покупать такую квартиру не следует, даже если родственники будут убеждать вас, что отсутствующие домочадцы не станут по возвращении претендовать на жилплощадь.

Под лупой

После того как вы изучили историю квартиры, удостоверьтесь, что все жильцы участвовали в ее приватизации. Если этим правом кто-то не воспользовался, узнайте, написано ли им заявление об отказе от права участия в приватизации. Уточнить информацию можно в территориальном отделении департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы. Без владельца квартиры вам такую информацию никто не даст. Так что надо убедить его совершить с вами еще один поход.

Окончательная картина о владельцах и их правах на квартиру у вас сложится после того, как вы ознакомитесь с расширенной выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ее также может получить только владелец. В реестре хранится вся информация о правах на квартиру, а также об ограничениях или обременениях (находится ли она в залоге или под арестом). Кроме того, из выписки можно узнать об основаниях для изменения прав собственности, их перехода или сокращения. То есть о том, кто и кому квартиру завещал, дарил, уступал долю и т. д.

Если в квартире есть несовершеннолетние, то до недавнего времени сделка купли-продажи такой квартиры не могла состояться без разрешения органов опеки. Сейчас из Гражданского кодекса убрали требование о получении разрешения органов опеки при отчуждении недвижимости, но оставили норму о необходимости такого разрешения при отчуждении иного имущества. Поэтому в главном управлении Федеральной регистрационной службы, которое подтверждает законность сделки, зачастую по-прежнему требуют согласия органов опеки. А опекуны отказываются выдавать такие бумаги. Так что если не хотите, чтобы сделка сорвалась, надо потребовать письменного отказа органов опеки и идти с документами в суд.

***

Наконец, дополнить свои знания о квартире можно, пообщавшись с соседями продавцов жилплощади. Бывает, что такой разговор дает больше, чем все справки вместе взятые. И еще один способ обезопасить себя – застраховать квартиру на всю сумму сделки от утраты прав собственности. Кстати, попытка купить полис может стать еще одним способом проверки квартиры. У страховщиков есть список нехороших квартир, и если они отказываются страховать выбранное вами жилье – делайте выводы.