При рассмотрении любого рынка можно говорить о трех основных динамиках во времени: цены, спроса и предложения. Ну и как итог - динамике реальных сделок.

Цены. Их динамика однозначна уже более года. С осени 2008 падение усугубилось кризисом, не изменив основной тенденции

Динамика спроса. Спрос тоже не особо нас радовал на протяжении 2008. И это все при том, что, по различным статистикам опросов, отложенный гражданами и потенциальный спрос на улучшение жилищных условий остается значительным. Напуганные кризисом покупатели ушли с рынка в конце года. Но рано или поздно покупки все-таки состоятся, так как потребность осталась.

Динамика предложения потерпела самые значительные изменения. Предложение недвижимости было большим на протяжении всего года. К концу года оно уменьшилось, так как продавцы сняли с продаж квартиры. Но предложение практически на протяжении всего года было больше спроса, таковым оно осталось и сейчас примерно в том же соотношении. Это самый значительный фактор!

Это кратко. Но если вспомнить, что экономический кризис проявился активно только осенью, нельзя не отметить, что оказал влияние он не на направление динамики рыночных показателей, а на их абсолютных значения. Как ни смотри, но некоторое снижение цены на протяжении года видели все. Однако, оно не было значительным для того, чтобы менять стратегию покупки, откладывая ее, либо форсируя продажу.

Точки над И настоящей ситуации появились в конце декабря в виде начавшейся и перспективно долгосрочной девальвации рубля.

Предновогодняя гонка немного притормозила реакции рынков и потребителей, но начавшиеся дни нового года показали: мы делаем выводы.

А выводы следующие.

Потребители, даже не слишком сильно разбираясь в сложных корреляциях девальвации, инфляции, кросс-курсов и цен, поняли, что как денежные сбережения, так и прочие активы, такие, как недвижимость, надо суметь и сохранить и приумножить.

Другой категорией стали те, кто не просто хочет сберечь нажитое, а планировал покупки и продажи недвижимости для жизни.

О терминах. Доверие – понятие не экономическое, и с экономикой может быть связано и не связано. Сейчас мы наблюдаем именно тот момент на рынке недвижимости (здесь я говорю о рынке как о взаимосвязи спроса-предложения-цены), когда экономическая составляющая рискакризисакак угодно назовите, превращается в проблему доверия к рынку и активу – недвижимости. Конечно, не в обыденном смысле надежности, честности, а в смысле целесообразности и экономической эффективности операций. Мнения колеблются, как маятник. Покупать или нет, продавать или нет. А если нет, то когда, как и что покупатьпродавать? Как отток инвестиций пошатнул фондовый рынок, так и рынок недвижимости пошатнулся от отсутствия инвестиционных покупок и попыток инвесторов успеть продать подороже. Другие же « ушли в аренду».

Самая большая проблема кризиса доверия как психологического процесса заключается в том, что народ либо просто не знает, как правильно поступить, либо действует эмоционально. В итоге разнонаправленные действия делают динамику рынка просто непредсказуемой. В одном теперь уверены многие – денежные средства в рублях стоит куда-то вложить, так как девальвация приведет к инфляции. С другой стороны, если подождать, то недвижимость станет еще дешевле. В итоге предложение недвижимости с целью сейчас продать подороже еще увеличивается при том же спросе.

На самом же деле нет прямой зависимости между девальвацией и инфляцией. Девальвация обесценивает курс рубля по отношению к мировым валютам, и повышает инфляцию только если в структуре потребления населения высока доля импорта и нет товаров- заменителей. С другой стороны, это понижение курса рубля облегчает наш экспорт (наши товары становятся дешевле для иностранцев), поддерживая производителей.

Девальвация – внешняя категория, стоимость нашей валюты для них – евро, долларов. Инфляция – это внутренняя категория, равная росту потребительских цен в рублях для нас. Так как сейчас в условиях кризиса мы все боимся и сокращаем расходы, то, скорее всего, даже девальвация не приведет к большой инфляции рубля. Так как чем меньше спрос, тем меньше цена. Вы разве не заметили повальные скидки в магазинах? Не подешевели только продукты. Но мы просто перейдем на отечественные аналоги.

Рынок потребительских товаров сейчас настолько насыщен предложениями…

Инфляция следующего года прогнозируется даже меньше уровня прошлого, хотя рубль уже обесценился на 20% по отношению к мировым валютам. И благоприятной причиной тому – экономический кризис, сопровождающийся спадом спроса и деловой активности и долей импорта в потреблении.

Настала эра зависимости рынка от психологической составляющей и социальной. Т.е. от ожиданий и менталитета. Реально на ситуацию влияют сейчас уже даже и не банковские ставки кредитов, а наши личные умозаключения и стабильность заработка. И если второе в нашей власти лишь условно, то первое исключительно субъективно. И в этом состоит основной корень проблемы выхода рынка недвижимости из кризиса.

Почему? Дело в том, что в настоящее время, говоря о потенциальных покупателях недвижимости, мы имеем в вид тех, то имеет реальные средства. Простите за прямоту, но тех, кто хочет, но не имеет хотя бы 30% от стоимости квартиры и возможность платить ипотеку, речь не идет. И не шла ранее, это не клиенты рынка недвижимости. Конечно, и о тех, доходы которых сократились по инициативе работодателя.

Тем же, кому сейчас, с их точки зрения, сложно получить ипотеку, может помочь значительное снижение цены на квартиру. В настоящий момент те минимальные 30 % от стоимости, например стандартной двушки, уже превратились в 35, а то и 40, компенсируя повышение процентных ставок. Ипотека существует и продолжает существовать, как бы кто ни говорил. Просто она уже не дается « с полбумажки», и это в интересах же заемщика.

Те же, кто имеет средства для покупки, или квартиру, которую сначала необходимо продать, с точки зрения падающего рынка недвижимости сейчас далеко не в худших условиях, чем до начала кризиса. И мы не прекращаем это повторять. И в точно таких же условиях останутся после падения цен еще, например, на 10%. Так как продаваемая ими квартира тоже дешевеет, при этом первичное жилье по цене сравнивается со вторичным, выбор сужается.

Вообще, по наблюдениям, все потенциальные клиенты рынка – те, кто совершает альтернативные сделки: что-то продает, чтобы купить лучшее. Для жизни! Это 90% клиентов, это нормальные человеческие действия. Инвесторов сейчас нет.

Но суть не в этом. Никто никого не уговаривает. Мы просто определяем круг потенциальных сделок на рынке недвижимости, и приходим к выводу, что те, кто имел возможность и хотел до кризиса, имеет и хочет и сейчас. При этом валютно-рублевые процессы показывают нам, что хранение больших денег в рублях сейчас не очень перспективно, именно хранение.

В итоге действие покупателя недвижимости зависит от его реального восприятия ситуации и отношения к жизни. От страхов.

Подобное происходит, как пример, и в сфере депозитов. В чем хранить? В рублях – а вдруг инфляция, в валюте – ставки низкие, рост есть, но в сумме рост ли этот рост курса и проценты ту доходность, что высокодоходные рублевые депозиты? В итоге все равно, и урвать побольше негде, если суммы немиллионные.

Те же самые размышления и при покупке недвижимости.

Но экономическим кризис остался на рынке недвижимости только лишь как следствие -  как сферы деятельности операторов, агентств недвижимости, которые терпят убытки и закрываются из-за отсутствия сделок, и, только частично, в силу банковских проблем.

 

Как может происходить выход РН из пике, демонстрируют сценарии:

Махнули рукой. Начали и продавать и покупать одновременно, пошли цепочки сделок, выросло и предложение и спрос. Рыночное равновесие, которое было до кризиса, продолжается, динамика цен остается примерно такой же. Так как все экономят и просят торг, цены ползут на 1-1,5% в месяц вниз. Никто ничего не потерял.

Ждем до последнего. Только когда это « последнее» - неизвестно. Цены падают и падают, а когда всем потом надоест ждать и покупатели и продавцы дружной гурьбой выйдут на рынок, цены пойдут просто вверх. Альтернативные сделки не выиграют ни тут, ни там.

Пытаемся продать, покупку откладываем.  В итоге – продавцов много, покупателей нет. Цена падает и падает, а покупателей так и нет. Продавцы в итоге так и не смогут продавать по заявленной цене, а продадут дешевле, да и не быстро. Только немногие, имеющие особо ликвидные квартиры, выиграют в этой ситуации.

Кто в лес, кто по дрова. Кто ждет, кто продает, кто покупает. Это приведет к небольшой активизации рынка, Сделок будет среднее количество, цена будет стоять на месте или сохранять слабую отрицательную динамику, в зависимости от количества тех и других.

Отложили все. Все, на рынке полный ступор. Все равно будут те, кому нужно срочно решить квартирный вопрос, немного. Вопрос, до какого момента отложить, останется без ответа до этого самого момента, который многие просто упустят.

В целом же логика указанных в начале статьи двух категорий граждан, именно с точки зрения кризиса доверия выглядит сейчас так:

Сохраняем нажитое. Ждем до весны, а там посмотрим. Купим подешевле, если сумеем сохранить нажитое.

Улучшаем условия. Попробуем сейчас продать подороже, а там подождем и купим подешевле, если получится.

Психология, в отличие от экономики, наука еще более неточная. Массовое сознание и влияние толпы способно разорять банки, рушить фондовые индексы и сносить бетонные стены. Оно подобно лавине как разрушающей, так и стихии созидающей. Куда уж тут тягаться с ним рынку недвижимости.

Куда же будет направлена настоящая стихия, покажет только время, так как любому алгоритмизированному экономическому анализу ситуации и многофакторных влияний не сравниться с колоссом по имени МЫ.

 

Автор: Андреева Елена