ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

Договор пожизненного содержания с иждивением является одной из разновидностей договора ренты. Данные правоотношения регулируются гл.33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает (за плату или бесплатно) принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Договор пожизненного содержания с иждивением требует нотариального удостоверения. Его заключают с момента государственной регистрации.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса ( выкупная цена постоянной ренты). При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Таким образом, законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст.594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, а в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п.3 ст.424 ГК РФ.

К существенным нарушениям обязательств плательщика ренты относятся: отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействия) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Существенное нарушение будет иметь место также, если сторона договора не обеспечивает потребности иждивенца в одежде, питании, не оплачивает коммунальные платежи, налоги, отсутствует необходимая помощь, уход, не выплачивается установленная договором сумма. Исполнение обязательств не в полном объеме, также может быть основанием для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае получателю ренты в суде придется доказать, что условия договора нарушаются, что он действительно не получает такого содержания, на которое рассчитывал, или же ему не был предоставлен надлежащий уход. Для этого необходимо, во-первых, после каждого нарушения составлять претензию; во-вторых, сохранять все чеки, если получатель ренты за свои деньги покупает какие-либо вещи или продукты, которые по договору должен приобретать плательщик ренты. Доказательствами могут служить показания свидетелей, письменные претензии к ответчику с просьбой об исполнении договора и другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.

Так, судом был рассмотрен иск о расторжении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания. В обоснование иска истец указал, что ответчик не выполняет своих обязательств по договору. Из текста договора усматривалось, что ответчик обязуется осуществлять за свои счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвовать соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. Однако на протяжении всего времени проживания ответчика в квартире ремонт не проводился, она содержится в антисанитарном состоянии: ванна разбита, помещение захламлено, растет долг по оплате жилья, электроэнергии. Истцом была направлена претензия ответчику с требованием в досудебном порядке расторгнуть договор, так как им существенно нарушаются условия договора, однако ответчик на претензию не прореагировал.

В соответствии со ст.604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, поскольку не исключена возможность возврата имущества по требованию получателя ренты. Данное требование ответчиком не исполнялось. В доказательство этого прилагалась справка об антисанитарном состоянии квартиры. Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд, руководствуясь ст.450 ГК РФ, ст.ст. 191-197 ГПК РФ вынес решение о расторжении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания по договору.

При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением компенсация произведенных плательщиком ренты расходов не производится и убытки, вызванные расторжением договора, не возмещаются (п.2 ст.605 ГК РФ). Однако представляется, что плательщик ренты, надлежащим образом исполнявший свои обязанности и произведший улучшение имущества как его собственник, т.е. для себя, в случае расторжения договора получает право на возмещение произведенных им затрат и расходов. Ведь в противном случае получатель рентных платежей неосновательно обогащается. В подтверждение этого можно привести следующий пример из практики.

Гражданка М. обратилась в суд с иском к В. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в связи с неисполнением плательщиком ренты обязательств по договору. Ответчик иск не признал, пояснив, что он добросовестно исполнял условия договора и предъявил встречный иск о взыскании с истца затрат на строительство и благоустройство жилого дома, стоимость которых согласно строительной экспертизы составляет 40000 рублей. Решением суда договор был расторгнут из-за нарушения плательщиком ренты обязательства по договору, право собственности на жилой дом признано за истцом, которая, в сою очередь, обязуется возместить понесенные затраты по строительству в сумме 40000 рублей.

автор Ю.В.Дорофеева

Налоговое законодательство

Министерство финансов Российской Федерации
Письмо от 24.03.2009 № 03-04-07-01/97

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 15.08.2008 N 3-5-01/412 о порядке налогообложения доходов физических лиц, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением, и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 583 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом в пункте 1 статьи 585 Гражданского кодекса указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Договор ренты является возмездным, поскольку встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага является обязательной. Если имущество передается под выплату ренты бесплатно, то договор также остается возмездным, поскольку имеется встречное предоставление в виде рентных платежей либо предоставления средств на содержание в иной форме.
Пунктом 2 статьи 585 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже Гражданского кодекса, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 Гражданского кодекса и не противоречит существу договора ренты.
Таким образом правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества.
Из вышеизложенного следует, что договор ренты - это самостоятельный имеющий свои особенности вид договора. Полученное по договору ренты имущество, в том числе бесплатно, не является даром плательщику ренты и само по себе не рассматривается как его доход. Вопрос о доходе в виде полученного по договору ренты имущества может возникнуть в отдельных случаях прекращения договора.

Что касается физических лиц - получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то предоставляемое им плательщиками ренты содержание в виде денежных средств или в иной форме является доходом подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.

И.В. Трунин

Внимание!

минимальный срок владения имуществом, приобретенным после 01.01.2016 для того, чтобы доходы от его реализации не облагались НДФЛ и не декларировались, составляет 5 лет. 3-летний срок по-прежнему применяется только в отношении имущества, полученного налогоплательщиком в порядке наследования либо дарения от членов семьи и (или) близких родственников, в результате приватизации или передачи по договору пожизненного содержания с иждивением как плательщику ренты имущества.