Продажа квартиры «ипотечнику»: все плюсы и минусы

Каждый покупатель с заемными средствами, который ищет квартиру на вторичном рынке, хотя бы однажды встретит на своем пути собственника, который не согласится продавать квартиру по ипотеке, считая, что это долго и хлопотно. Однако процедура оформления ипотечной сделки за последние несколько лет упростилась и потому проходит быстрее, чем раньше.

«Действительно, продажа недвижимости покупателю, пользующемуся услугами ипотечных программ банка, на первый взгляд может показаться несколько более затруднительной. Это связано с тем, что страховая компания и банк требуют подробную информацию о квартире: о ее собственниках, жильцах, техническом состоянии квартиры. Однако, если подробнее рассмотреть этот вопрос, становится ясно, что фактически банк и страховая компания настаивают на предоставлении тех документов, которые покупатель должен запросить у продавца сам, чтобы иметь полную информацию о той недвижимости, которую приобретает, а также зарегистрировать сделку. Внимательное ознакомление с документами позволит ему, во-первых, избежать рисков, связанных с потерей права собственности, а во-вторых, определить реальную стоимость квартиры в соответствии с ее техническим состоянием и оценкой независимого эксперта», – рассказывает Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит».

Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, обращает внимание, что «пакет документов, предоставляемых в банк для одобрения объекта, немного больше, чем тот, который нужен просто для регистрации сделки после подписания договора купли-продажи. Но нужно учитывать, что если квартира, покупаемая за наличные средства, проверяется на юридическую чистоту (а это обязательно делают все риелторы, а те, кто не нанимает риелтора, отдают документы на проверку в юридические компании), то для такой проверки необходим тот же самый пакет документов, который требует банк. На сегодняшний день покупателей, которые не нанимают риелтора или приобретают квартиру без проверки, практически нет, поэтому можно сделать вывод: пакет документов для сделки с привлечением кредитных денег и за наличные средства одинаков».

Продавцу нужно предоставить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на квартиру,
• копии паспортов (свидетельств о рождении) собственников;
• экспликация, поэтажный план, справка БТИ;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета.

Если собственниками являются несовершеннолетние дети, на любую сделку с квартирой потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Для проверки юридической чистоты квартиры понадобится выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По выписке из ЕГРП можно узнать о текущем составе собственников, наличии обременений. Расширенная выписка содержит историю объекта с 1998 года, из нее можно узнать обо всех сделках с этой квартирой.

«Банки и страховые компании требуют предоставления обычной выписки. Расширенную просят предоставить в редких случаях, если, например, квартира в собственности последнего хозяина очень недолго и если необходимо занижение до одного миллиона рублей в договоре купли-продажи. Получить такую выписку можно в Центральном аппарате Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (г. Москва, ул. Поклонная, д. 13) в течение пяти рабочих дней, получить может любой человек, государственная пошлина около 200 руб. Расширенная выписка из ЕГРП делается столько же, сколько и обычная, – 5 дней», – рассказывает Кристина Рзаева.

Получается, что пакет документов при ипотеке, как правило, увеличивается только за счет справок из ПНД и НД (берутся за один день) и отчета об оценке (срок изготовления 3-5 дней). «Для продавца обычно это не критично», – подчеркивает Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка.

По словам Кирилла Суслова, руководителя ипотечного брокера «Легкокредит», обычно банки просят продавца до сделки предоставить копию паспорта и водительские права. Если водительских прав нет, то их может заменить военный билет. Если же и его нет, то придется брать справки из диспансеров. Такие требования не у всех банков, но в случае, если собственники квартиры – пожилые люди, справки из диспансеров потребуются с высокой степенью вероятности. Справку можно получить в диспансере по месту прописки за один день. Туда надо прийти и сказать: «Мне нужна справка о том, что я не состою на учете». Врач проведет с вами краткую беседу и выдаст справку».

Процедура независимой оценки квартиры – целиком и полностью забота покупателя, он оплачивает и организовывает посещение квартиры специалистом из оценочной компании. Продавцу нужно лишь в оговоренное время на полчаса пустить оценщика в свою квартиру.

«На самом деле продавец действительно немного проигрывает по срокам, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотеки. Обычно в этом случае теряется от трех до семи дней на проведение оценки квартиры независимым оценщиком, а также получение заключения страховой компании о принятии на себя рисков по данному объекту недвижимости. Как только эти заключения готовы – банк принимает решение об условиях сделки, в Альфа-Банке, например, все эти процедуры проводятся за три дня», – обнадеживает всех участников ипотечной сделки руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев. Павел Рыбаков сообщает, что Русский ипотечный банк готов выйти на сделку в течение 2-3 дней с момента предоставления пакета документов. Но есть банки, которые более длительный срок одобряют квартиру, особенно если заемщик приобретает ее без помощи риелтора или ипотечного брокера.

Кстати, если продавец владеет жилплощадью менее 3 лет или по каким-либо причинам не хочет показывать полную цену квартиры, некоторые банки разрешают указать в договоре купли-продажи цену до миллиона рублей. Этот момент нужно лишь заранее оговорить с покупателем.

Существует проблема, связанная с тем, что «продавцы часто хотят получить деньги за квартиру прямо в день подписания договора купли-продажи, однако в случае ипотеки сначала должна пройти государственная регистрация перехода права собственности и залога в пользу банка. Но нетерпеливые могут найти компромисс: покупатель оплачивает ускоренную регистрацию договора купли-продажи, и уже через неделю, продавец получает деньги из ячейки», – отмечает Кирилл Суслов.

Итак, последовательность событий такова:
- покупатель дает аванс,
- продавец предоставляет покупателю пакет документов для передачи в банк,
- готовится отчет об оценке (срочная оценка – от суток; обычно 3 дня),
- банк и страховая дают согласие, банк готовит договор купли-продажи (3 дня),
- подписание договора купли-продажи,
- регистрация,
- выдача свидетельств покупателю и денег продавцу.

Илья Зибарев уверен, что «ипотечная сделка более надежна для продавца и для покупателя, так как банк принимает участие в организации самой сделки, все документы тщательно проверяются, и продавец получает дополнительные финансовые гарантии, у него снижается риск срыва сделки».

Покупатель по ипотеке – то, что называется на риелторском языке «прямой покупатель», который не зависит от альтернативных сделок. Продавая ему, можно избежать проблем, которые часто возникают у обычного покупателя на вторичном рынке, если он покупает эту квартиру на средства от продажи своей квартиры и хочет провести сделку в один день.

Главный аргумент для продавцов, считает Павел Рыбаков: «Наш клиент вызывает доверие. Это гражданин, которому банк не боится предоставить кредит, он не чета непонятным личностям, которые и с закладкой денег, и с регистрацией могут так на сделке намудрить, что можно и без квартиры и без денег остаться». Банк фактически является стороной сделки и намерен провести ее так, чтобы потом не погрязнуть в судебных разбирательствах. Как правило, банки готовы предоставить сервис по проведению сделки: депозитарий, нотариус, регистрация, добавляет он. К тому же основная сумма денежных средств выдается банком, и продавец получает гарантию, что купюры подлинные.

Таким образом, совсем немного проигрывая по времени, продавец по ипотеке получает весомые гарантии, что сделка пройдет гладко и спокойно и что деньги за квартиру им будут получены в полном объеме и вовремя.