Предпринимательская деятельность: Перевод жилого помещения в состав нежилого фонда

С. Н. Кудряшов, редактор журнала «Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение»

Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству – в жилых домах.

Следует отметить, что действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения. Однако здесь есть свои ограничения и нюансы, которые, по меньшей мере, надо знать и учитывать налогоплательщикам.

В данной статье рассмотрены вопросы по переводу жилого помещения в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности.

Несколько слов о важном

Прежде чем рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, отметим, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Вместе с тем такие случаи, предусмотренные действующим законодательством, что называется, можно пересчитать по пальцам.

Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 №?Ф04-6453/2006 (27008 А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135 А70-9)).

В Постановлении ФАС ВВО от 23.10.2006 № А82-2816/2006-2 рассмотрена ситуация, в которой индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю.

Обратите внимание: если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится – нет законных оснований.

Напомним, в целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной ответственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. Например, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 № Ф03 А73/05-2/1631 рассмотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная инспекция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об освобождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.

В соответствии с данной нормой использование не по назначению помещений в многоквартирных домах… влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило.

Обратите внимание: если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Размер штрафа в данном случае может составить:

для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) – от 4 000 до 5 000 руб.;

для организаций – от 5 000 до 10 000 руб

Правовые аспекты

Начнем с того, что порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд прописан в Жилищном кодексе, в частности, данному вопросу посвящена отдельная гл. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда. Так, в соответствии со ст. 22 ЖК РФ помещение (квартира) может быть переведено в нежилое, если:

имеется техническая возможность организовать отдельные входы (выходы) в данном помещении;

если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, не относятся к жилому фонду;

если право собственности на «переводимое» помещение не обременено правами каких-либо лиц (не находится в залоге, под арестом);

данное помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.

(Забегая вперед, отметим, что если «переводимое» помещение не отвечает хотя бы одному из вышеперечисленных требований, то это повод для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ)).

Необходимые документы

Следующий шаг в процедуре перевода квартиры в нежилое помещение – сбор необходимых документов.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

Отметим, что форма заявления действующим законодательством не утверждена. Соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печатью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие документы на «переводимое» помещение.

Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Правил ). Напомним, в данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Жилищный кодекс предоставляет собственникам «переводимого» помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический паспорт «переводимого» помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ) (п. 3, 7 Положения ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.

4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки «переводимого» помещения.

Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В связи с этим приведем Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 №?Ф08-3149/2006, в котором департамент культуры оспорил распоряжение главы органа местно самоуправления по переводу жилого помещения в разряд нежилых. В спорном распоряжении собственнику помещения указано провести перепланировку в соответствии с представленным проектом. Вместе с тем, как выяснилось, здание, в котором расположено помещение, поставлено на государственную охрану как памятник истории и культуры (архитектуры) местного значения, а проект перепланировки помещения не был согласован с департаментом культуры (заключение не представлено). Таким образом, суд правомерно признал распоряжение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда недействительным.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266.

После представления вышеперечисленных документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Обратите внимание: приведенный выше перечень документов является исчерпывающим, то есть требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления не вправе. Это четко прописано в п. 3 указанной статьи кодекса.

В Постановлении ФАС ЗСО от 05.04.2006 № Ф04-2161/2006 (21143 А02-22) рассмотрена следующая ситуация. Городская администрация отказала индивидуальному предпринимателю в переводе помещения в состав нежилого фонда, сославшись на то, что в пакете документов отсутствуют разрешение ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, а также согласие собственников смежных квартир на данный перевод. Но ФАС СЗО с такой позицией чиновников не согласился и признал решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое неправомерным, указав, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Обратите внимание: жилищное законодательство не содержит требования о том, чтобы владелец «переводимого» помещения получил согласие от собственников помещений (квартир), примыкающих к помещению, переводимому в разряд нежилых. Вместе с тем, по мнению автора статьи, если есть возможность заручиться одобрением соседей, то оно будет нелишним и поможет избежать препятствий при переводе. Дело в том, при отсутствии такого согласия местные законодатели, предполагая возможные возражения собственников соседних помещений, на практике, как правило, не отказывают в переводе жилого помещения в разряд нежилых, но более детально, педантично, если хотите, подходят к принятию решения о переводе.

Какой вердикт?

Сорок пять дней – срок, в течение которого чиновники должны принять решение о переводе либо об отказе в переводе жилого помещения в нежилое с момента представления заявителем в орган местного самоуправления пакета документов. Со дня вынесения решения в трехдневный срок последний вручает заявителю или направляет ему по почте на адрес, указанный в заявлении, уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (п. 5 ст. 23 ЖК РФ), форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ № 502 .

Обратите внимание: отказать в переводе помещения в нежилой фонд чиновники могут только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:

непредставление указанных выше документов;

представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);

«переводимое» помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение. Так, ФАС СКО в Постановлении от 26.10.2006 №?Ф08-4957/2006 поддержал орган местного самоуправления, отказавший заявителю в переводе жилого помещения в нежилой фонд, указав, что для перевода спорного помещения в нежилое необходимо организовать отдельный доступ в него, то есть провести перепланировку с отдельным входом;

проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

Обратите внимание: решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).

Следовательно, во всех остальных случаях чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке. Благо, положительной арбитражной практики хватает.

Например, в Постановлении от 23.05.2006 № Ф09-4051/06-С3 ФАС УО поддержал индивидуального предпринимателя, изъявившего желание перевести квартиру в нежилое помещение для использования его под магазин продовольственных товаров. Бизнесмен обратился в администрацию Перми с соответствующим заявлением, приложив к нему документы, предусмотренные п. 2 ст. 23 ЖК РФ. Но чиновники заявили, что вопрос о переводе жилого помещения в нежилое будет рассмотрен только после того, как предприниматель представит полный пакет документов, соответствующий регламенту, утвержденному приказом заместителя главы города (начальника Департамента планирования и развития территории г. Перми). Предприниматель обратился в суд, который расставил все точки над «i». По мнению ФАС УО, поскольку предпринимателем были представлены все документы, предусмотренные жилищным законодательством, а отказ городской администрации со ссылкой на регламент не предусмотрен п. 2 ст. 24 ЖК РФ, действия чиновников не соответствуют действующему законодательству.

Получил «добро». Что дальше?

Получение от органа местного самоуправления уведомления о переводе жилого помещения в нежилое – это как зеленый сигнал светофора, который означает, что следует двигаться дальше, то есть собственник помещения может использовать его в своих предпринимательских целях, например под офис, магазин и т.?д. (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Вместе с тем иногда уведомление органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое может содержать требования к собственнику «переводимого» помещения по его переустройству и (или) перепланировке, причем в документе должен быть приведен перечень выполняемых работ (п. 6 ст. 23 ЖК РФ). В данном случае уведомление является промежуточным документом, получение которого подразумевает выполнение собственником всех указанных в нем требований, предписаний.

Выполненную работу по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения принимает приемочная комиссия, которая создается главой органа местного самоуправления и оформляет соответствующий акт о приемке. Впоследствии орган, осуществляющий перевод помещений, направляет его в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по месту нахождения «переводимого» помещения. После получения собственником помещения акта о приемке он смело может использовать переведенное, переоборудованное, нежилое помещение в предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 5 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления о переводе жилого помещения в нежилой фонд должен проинформировать о своем решении всех собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Обратите внимание: несмотря на то, что жилое помещение будет переведено в состав нежилого фонда, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир). Так, в соответствии с п. 2.7 Приложения 4 к Постановлению Правительства Москвы № 73 ПП в жилых домах не допускается производить ремонтно-строительные работы в воскресные и праздничные нерабочие дни или начинать работы в будни, сопряженные с шумом, ранее 9.00 и (или) заканчивать их позднее 19.00.

Налоговый учет

Приобретаем

Что касается налогообложения, то здесь тоже есть нюансы, которые следует знать налогоплательщикам.

Действительно, с экономической точки зрения гораздо выгоднее приобрести подходящее жилое помещение (квартиру) и перевести ее в нежилой фонд, нежели сразу приобретать готовый офис. Вместе с тем необходимо отдавать себе отчет, что при налоговом учете приобретенного жилого помещения могут возникнуть разногласия с контролирующими органами, мнение которых отражено в их письменных разъяснениях.

Например, Минфин в Письме от 06.05.2004 № 04.02.05/2/19 ответил на вопрос: с какого момента организация вправе начать начислять амортизацию на приобретенное помещение – с начала его эксплуатации или с момента перевода его в нежилой фонд? По мнению чиновников, в соответствии с действующим законодательством помещение (квартира) до перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций (см. также письма Минфина РФ от 16.04.2007 № 03-03-06/2/69, УМНС по г. Москве от 01.04.2004 № 26-12/22224). Выводы неутешительные: затраты в виде амортизационных отчислений от стоимости приобретенного жилого помещения под офис организации до его перевода в состав нежилого фонда не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Но так ли все печально? Какие доводы, законодательные нормы можно привести в противовес позиции контролирующих органов? Пункт 2 ст. 256 НК РФ содержит перечень имущества, которое не относится к амортизируемому, причем в нем жилое помещение (квартира), используемое в предпринимательских целях, отсутствует. Напомним, амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10?000 руб., которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

К сведению: срок полезного использования налогоплательщик определяет самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию объекта амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств . При этом, в соответствии с данным документом, приобретенное налогоплательщиком помещение следует относить к десятой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 30 лет), независимо от того, переведено оно в состав нежилого фонда или нет. Более того, схожей позиции придерживаются и контролирующие органы (письма УМНС по г. Москве от 20.09.2004 № 26-12/61278, УФНС по г. Москве от 23.06.2005 № 20-12/44942).

Следовательно, при использовании жилого помещения в предпринимательских целях (под офис) при налогообложении его можно учесть в качестве амортизируемого основного средства и уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на стоимость приобретенного помещения равномерно в размере амортизационных отчислений. При этом не следует забывать о ст. 252 НК РФ, в соответствии с которой в целях исчисления налога на прибыль расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Таким образом, по мнению автора статьи, расходы налогоплательщика будут подтверждены документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством, а именно договором купли продажи, платежками, регистрами бухгалтерского и налогового учета.

Несомненно, налоговые риски при таком подходе налицо. Основной аргумент контролирующих органов при возникновении спора с налогоплательщиком состоит в том, что расходы подтверждены документами, оформленными не в соответствии с действующим законодательством (см. раздел «Правовые аспекты»). Однако в обоснование своей позиции налогоплательщик может привести тот факт, что в соответствии с положениями ст. 2 НК РФ налоговое законодательство регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в РФ, то есть является самостоятельной отраслью, имеющей свою специфику и направленность. Причем налоговое законодательство не сопоставляет порядок исчисления и уплаты налога с требованиями других отраслей законодательства, в том числе гражданского. Налогоплательщики при исчислении и уплате налогов должны руководствоваться исключительно теми правовыми нормами, которые прописаны в налоговом законодательстве. К тому же в соответствии с п. 3 ст. 2 ГК РФ нормы гражданского законодательства к налоговым отношениям по общему правилу не применяются.

Исходя из вышеизложенного, по мнению автора статьи, учесть расходы по приобретению жилого помещения в предпринимательских целях в виде амортизационных отчислений при расчете налога на прибыль можно и до перевода помещения в состав нежилого фонда. Причем риск претензий со стороны контролирующих органов можно уменьшить, если налогоплательщик намерен выполнить требования действующего законодательства – в частности, представить в орган местного самоуправления заявление на перевод жилого помещения в состав нежилого фонда; у организации имеется пакет документов, собранных в соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ, и т. д. В Письме УФНС по г. Москве от 07.08.2006 № 18-11/1/70206 указано, что начисление амортизации по объекту недвижимости, переведенному из жилого фонда в нежилой, начинается с даты документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав в соответствии с законодательством РФ.

В связи с этим также будет интересно Постановление ФАС СЗО от 02.10.2006 №?А56-38512/2005, в котором суд принял сторону налогоплательщика. По результатам выездной налоговой проверки налоговики привлекли налогоплательщика к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ за неуплату налогов, в связи с завышением затратной части при налогообложении. При этом, по мнению налоговиков, спорные помещения до перевода их в нежилой фонд не могли использоваться налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности и, следовательно, не являлись амортизируемым имуществом в целях налогообложения. Поскольку налогоплательщик не должен был начислять амортизацию по данным объектам, суммы износа не учитываются в составе внереализационных расходов в целях налогообложения. Вместе с тем, как указал суд, невозможность использования налогоплательщиком приобретенных им квартир для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, опровергается материалами дела, а именно в оспариваемом решении налогового органа указано, что налогоплательщик на основании договора передал спорные помещения за плату в аренду организации. К тому же налоговики не оспаривают, что в проверяемый период налогоплательщик получил доход от сдачи указанных помещений в аренду. Следовательно, суд пришел к выводу, что налогоплательщик обоснованно учел при налогообложении суммы недоначисленной амортизации по жилым помещениям.

Если приведенные доводы не помогут убедить налоговых инспекторов на местах то, по мнению автора статьи, вышестоящий налоговый орган или, на худой конец, арбитражные суды они не оставят равнодушными.

Следует также отметить, что расходы организации, связанные с оплатой комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд, по мнению контролирующих органов (Письмо Минфина РФ от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48), следует рассматривать как расходы по доведению объекта недвижимости до состояния, в котором оно пригодно для использования. Поэтому чиновники считают, что данные расходы увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости и списываются в целях налогообложения прибыли через амортизационные отчисления.

Аналогичной позиции придерживаются чиновники и в отношении расходов, связанных с переводом жилых помещений в состав нежилого фонда (Письмо УФНС по г. Москве от 28.11.2006 № 20-12/105021). В связи с переводом квартир в нежилой фонд меняется функциональное назначение объекта основных средств, соответственно, и код ОКОФ. Поэтому расходы по переводу жилых помещений в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду в качестве офисных помещений должны увеличивать первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств.

В Письме Минфина РФ от 20.06.2006 № 03-03-04/1/533 указано, что расходы по содержанию квартиры, предназначенной для проживания в ней командированных работников, на основании документов, косвенно подтверждающих факт их пребывания в ней в период командировки, могут быть отнесены к признаваемым при налогообложении прибыли расходам. При этом они принимаются к налоговому учету в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Расходы по содержанию квартиры за то время, когда квартира пустовала, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли.

В Письме УФНС по г. Москве от 02.03.2006 № 20-12/16112с организация задала вопрос: можно ли учесть при налогообложении прибыли расходы, связанные с арендой жилых помещений, которые бесплатно предоставляются своим работникам для проживания в соответствии с трудовыми договорами? Чиновники ответили: если законодательством РФ не предусмотрена для данной организации обязанность по предоставлению своим работникам бесплатного жилья, то эти расходы не учитываются в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Арендуем

Похожая ситуация и с арендуемым жилым помещением, используемым в предпринимательских целях (под офис, магазин).

Контролирующие органы, ссылаясь на запрет использования жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания (ст. 17 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ), утверждают, что расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций, пока помещение не будет переведено в состав нежилого фонда (письма Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310, от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71).

Обратите внимание: в Письме от 18.10.2005 № 03-03-04/1/285 Минфин давал прямо противоположные разъяснения, а именно: установление факта использования жилого помещения по назначению, предусмотренному ЖК РФ, либо не по назначению осуществляется по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством и не влияет на применение норм Налогового кодекса. Исходя из этого, чиновники решили, что платежи за аренду помещения, используемого в качестве офиса при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, являются экономически обоснованными расходами и при их правильном документальном оформлении учитываются в целях налогообложения прибыли.

Более того, в подтверждение правомерности включения в налогооблагаемую базу арендных платежей по аренде жилого помещения, используемого под офис, можно привести арбитражную практику, в частности постановления ФАС СЗО от 17.10.2006 № А05-4649/2006-19, ФАС ЗСО от 11.05.2004 № Ф04/2552-532/А46-2004.

По мнению Минфина, высказанному в Письме от 16.04.2007 № 03-03-06/1/240, расходы на ремонт помещения, арендованного у физического лица, а также капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованную квартиру у физического лица не учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Следует также учитывать, что если организация арендует нежилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, то она несет обязанности налогового агента по удержанию и перечислению суммы НДФЛ с доходов, полученных гражданином от сдачи помещения в аренду, по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 226 НК РФ) (Письмо Минфина РФ № 03-05-01-04/310). В данной ситуации возникает вопрос: можно ли учесть коммунальные платежи при расчете налога на прибыль? По мнению автора статьи, проблем с учетом при исчислении налога на прибыль сумм арендных и коммунальных платежей не возникнет. В соответствии с пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ плату за коммунальные платежи можно отнести к прочим затратам организации, связанным с производством и реализацией. К тому же обязанность арендатора по уплате коммунальных платежей и несении иных расходов прописана в п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Вместе с тем не следует забывать о ст. 252 НК РФ – все произведенные налогоплательщиком затраты должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы.

ледовательно, помимо договора аренды нежилого помещения необходимо запастись еще и документами, подтверждающими расходы на коммунальные платежи.

Обратите внимание: если индивидуальный предприниматель, применяющий УСНО, сдает организации в аренду жилье, при этом в его свидетельстве деятельность по сдаче в аренду имущества не указана, то, по мнению контролирующих органов, такая деятельность для него не является предпринимательской, которая в данном случае переведена на УСНО (Письмо Минфина РФ от 17.05.2006 № 03-11-04/2/109). Следовательно, такие доходы облагаются в общеустановленном порядке.