Продажа за миллион и расписку под разницу

Один из самых популярных вопросов на всех форумах по недвижимости таков: «Покупаем квартиру, которая была в собственности менее 3 лет. Продавец хочет в договоре указать, что мы ее купили за 999 тысяч рублей + дает расписку под разницу. Насколько реально будет получить все деньги обратно, если с квартирой будут проблемы после сделки? Принимаются ли расписки в суде?»

Продавцов можно понять: они зачастую перепродают квартиры вовсе не со спекулятивной целью, а просто потому, что нуждаются в деньгах. Разумеется, им не выгодно попадать под налог, и они хотят заключить договор на сумму до 1 млн рублей, а на остаток дать расписку.

У покупателя, в свою очередь, может быть противоположный интерес: приобретая квартиру, он имеет право на налоговый вычет в размере 2 миллионов. Это право дается человеку один раз в жизни, и покупателю выгодно договариваться хотя бы на 2 миллиона.

При этом, хотя продавцы редко обманывают покупателей в случае расторжения сделки и обычно возвращают деньги полностью, теоретически такой обман возможен. Есть мнение, что расписка на остаток суммы может быть не принята судом.

Все эти вопросы мы обсудили с профессиональными участниками рынка.

Ситуация 2011 года

Сейчас все эксперты признают, что уже более 50% банков соглашаются работать по таким схемам, при которых сумма договора купли-продажи уменьшается до 1 млн рублей. Их вынуждает к этому конкуренция на рынке ипотеки. Банки выдают ипотечный кредит на 1 млн рублей, а вторую часть денежных средств оформляют как потребительский кредит, но на тех же самых условиях, что и ипотечный.

При этом некоторые банки, понимая, что риски такого кредитования увеличены (ведь занижается цена залогового объекта), поднимают процентную ставку по обоим кредитам на 1-1,5 п.п., что в нынешних условиях может расцениваться как весьма существенное удорожание.

Правда, объем ипотечной сделки не всегда можно занизить до 1 млн. Например, при довольно распространенной сейчас ипотеке с использованием государственных субсидий. Тогда встает вопрос об уплате продавцом подоходного налога. И здесь возможны варианты.

Виктория Мешковская, исполнительный директор АН «Реал», разъясняет: «Если в указании полной рыночной стоимости квартиры заинтересован покупатель, то бывали случаи, что он компенсировал продавцу сумму подоходного налога – она просто вносилась в стоимость квартиры. Были и такие случаи, когда покупатель и продавец договаривались делить расходы по выплате налога между собой, но это были редкие случаи, они происходили в период стагнации, когда покупателей было мало, и продавцы подходили к ним более лояльно. А сейчас, во время оживления рынка, налог компенсирует заинтересованная сторона: если покупатель заинтересован в том, чтобы указать реальную цену, а продавец – нет, то налог компенсирует покупатель. Но иногда и продавцу необходимо указать рыночную цену – например, когда он уезжает за границу, и ему нужно эти деньги легализовать. Нотариальные расходы при рыночной цене повышаются, и, если покупатель не хочет переплачивать нотариусу, то эти расходы тоже может взять на себя продавец».

В большинстве случаев продавец составляет две расписки: в одной из них указывает цену по договору купли-продажи, в другой – оставшуюся часть цены квартиры, при этом вторая сумма передается не в качестве части покупной цены, а, например, за «преимущественное право покупки» или за «неотделимые улучшения квартиры».

С этого момента в комментариях экспертов начинаются расхождения.

Доход был или его не было?

Генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев обращает внимание на то, что сумма, превышающая не облагаемый налогом лимит в 1 млн рублей, которую продавец обычно хочет получать «за ремонт», «за неотделимые улучшения», от продажи «права на покупку» и т.п., тоже является доходом.

«Какая разница, получил ты доход от продажи квартиры или от продажи мебели? – рассуждает Юрий Сергеев. – С него тоже надо платить подоходный налог, только тут необлагаемая база уже будет меньше – 250 тыс. рублей. Так что для ухода от налога это тоже не вариант».

«Если при расторжении сделки продавец пытается не возвращать полной суммы, то покупатели показывают в суде расписку: вот, я заплатил еще 2 миллиона за необходимый ремонт, – рассказывает один петербургский риэлтор, попросивший не называть его имени и места работы. –

Судьи всегда настаивают на возврате всех сумм. В моей практике и в практике всех моих знакомых был один-единственный случай, когда продавцы после расторжения сделки хотели оставить часть стоимости, превышающую ПИБовскую, себе. Но у них ничего не получилось».

В свою очередь, начальник юридического отдела компании «Александр Недвижимость» Ирина Харитонова такого оптимизма не разделяет.

«Договор купли-продажи квартиры, где стороны указали цену ниже той, по которой в действительности был продан объект, является притворной сделкой, – объясняет она. –

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, притворная сделка ничтожна. В случае признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) каждая из сторон обязана возвратить другой все, полученное по сделке. И перед покупателем встанет вопрос доказывания действительной стоимости квартиры. Ведь расписки подтверждают не действительную стоимость квартиры, а лишь факт передачи продавцу определенной денежной суммы».

Юрий Сергеев согласен с такой оценкой: «Судебная перспектива таких расписок плохая. Последняя судебная практика показывает, что судьи стараются рассматривать сделки в рамках договора, т.е. вести речь о той сумме, которая указана в договоре. А если клиенты пытаются предъявить расписки и обязательства вне рамок договора, то в судах действует негласная установка: такие расписки из рамок доказательной базы выводить».

Меняем расписку на договор

Видимо, не случайно на интернет-форумах заявления о том, что суд принимает во внимание все расписки, и о том, что не принимает никакие, распределяются примерно поровну. Участники рынка уже более полутора лет назад пришли к выводу, что полагаться нужно не на привычные расписки, а на грамотно составленные договоры купли-продажи. И вносить в такие договоры обязательство продавца в случае расторжения сделки возвратить покупателю рыночную стоимость квартиры или подобрать для него аналогичную.

Образец того, как это сделать, нам предоставил московский специалист. Владимир Герасимов, ведущий эксперт по жилой недвижимости холдинга «Миэль-недвижимость», дает совет: «У покупателя не возникнет проблем, если юрист, составляющий договор купли-продажи, включит в него пункт следующего содержания: “Стороны, руководствуясь статьями 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) и 330 (понятие неустойки) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавцов к Покупателям, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателей, Продавцы обязуются приобрести на имя Покупателей равнозначную квартиру в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или предоставить покупателям денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателей до полного выполнения указанных обязательств”». Петербургским участникам рынка недвижимости остается только заменить в этом тексте название города.

Правда, Виктория Мешковская из АН «Реал» говорит: «Я не вижу юридических механизмов исполнения такого обязательства. Продавец скажет в суде, что у него в данный момент нет денег: «Когда подписывал договор – были, а сейчас нет». Непонятно, на чьи средства покупателю будет куплено другое жилье.

Видимо, по этой причине риэлторы «Миэля» не ограничиваются одним лишь внесением в договор вышеприведенного пункта. По словам Владимира Герасимова, договор купли-продажи подкрепляется двумя нотариально заверенными обязательствами. В одном из них продавец обязуется выписаться из квартиры после выполнения покупателем определенных условий договора, а в другом кто-то обязуется прописать продавца к себе.

«Как правило, такие нотариальные документы гасят возможные желания оспорить в будущем совершенную сделку купли-продажи», – резюмирует Владимир Герасимов.

«Для покупателя вариант неплохой, – отмечает Юрий Сергеев, – но продавцу я бы категорически не рекомендовал такое писать. Так что вывод один: просто продавать надо за реальную стоимость».

Продавать за реальную стоимость

По оценке АН «Динас», сейчас, после распространения ипотеки и разнообразных жилищных субсидий, с занижением налогооблагаемой базы совершается порядка 40-50% сделок с недвижимостью, хотя еще 2-3 года назад таких было не менее 80%. Ситуация стала меняться после введения в Налоговый кодекс вычета для покупателя в сумме 2 млн рублей, а также с развитием ипотеки и довольно жестким требованием банков указывать в договоре полную рыночную стоимость.

«Действительно, несколько лет назад много квартир приобреталось по ПИБовской цене, а теперь они продаются по рыночной. А если бы они уже тогда приобретались по рыночной, то продавец бы мог предъявлять к вычету ее, а не 1 млн. Сегодняшние покупатели это поняли и заинтересованы сразу покупать по рыночной стоимости, чтобы, не дожидаясь 3 лет, иметь право спокойно продавать свою квартиру», – рассуждает Юрий Сергеев.

По его мнению, для того чтобы все-таки не платить в полном объеме подоходный налог, есть два пути. Первый – это одновременная покупка другой квартиры (если покупатель еще не пользовался налоговым вычетом). Тогда 1 млн рублей вычета он в любом случае получит как продавец и 2 млн рублей – как покупатель. Соответственно, сумма в пределах 3 млн при продаже квартиры не будет облагаться налогом, даже если продавец владел ею менее 3 лет. Обе сделки должны быть совершены в одном налоговом периоде.

Второй способ Юрий Сергеев называет «несколько корявеньким». Дело в том, что при продаже квартиры вычет в 1 млн рублей действует целиком на всю квартиру, но если продавать ее по долям, то такой вычет можно получить на каждую долю. При правильном оформлении документов есть вероятность того, что это получится. Например, можно продать доли в разные налоговые периоды: условно говоря, одну в декабре, а вторую – в январе.

«Правда, я всегда предупреждаю клиентов, что налоговая все равно может попытаться выставить им требования, если документы о продаже разных долей попадут туда одновременно. Но вероятность отбиться довольно высока, поскольку есть соответствующее разъяснение Минфина о продаже долей», – говорит Юрий Сергеев.

Еще один возможный способ уменьшить подоходный налог при продаже по рыночной цене – «перекинуть» большую часть стоимости квартиры на ту долю, которой кто-то из собственников владел более 3 лет (если такое было).

«Есть разъяснение Минфина, в котором прямо сказано, что в таком случае налоговая может сложить обе цифры и взять налог с общей суммы, –
предупреждает Юрий Сергеев, – но остается человеческий фактор: инспекторы могут проглядеть такой случай. У некоторых продавцов такое получалось, но именно из-за невнимательности налоговиков, а не потому, что это было возможно по закону».

Мнения:

Ирина Харитонова, начальник юридического отдела АН «Александр Недвижимость»:

В качестве доказательства действительной стоимости квартиры, когда расчеты между сторонами осуществляются с использованием банковской ячейки, может выступать так называемое «Соглашение о вложении». С банком заключается договор аренды сейфа, где прописываются условия открытия ячейки, но не указывается помещаемая сумма, а стороны между собой заключают соглашение о вложении, где и указывают размер помещаемых в банковскую ячейку денежных средств.

Также косвенным доказательством действительной стоимости квартиры могут быть печатные издания, где эта квартира рекламировалась. В случае если объект недвижимости рекламировался через Интернет, необходимо заранее обеспечить доказательства, обратившись к нотариусу.

Алексей Заводько, заместитель генерального директора АН «Рускол»:

Продавцу квартиры, бывшей в его собственности менее 3 лет, опасно выдавать расписку покупателю, потому что тот по ошибке или по недобросовестности может сдать такую расписку в налоговую. Такое бывает. В нашем агентстве был случай, когда клиентка собиралась получить налоговый вычет на покупку квартиры и по ошибке принесла в налоговую обе расписки. Их сразу же взяли в работу инспекторы и предъявили продавцам требование об уплате налога. Пришлось расторгать сделку. В конечном итоге квартира осталась за покупателем, но после длинной истории, уже по другому договору и на других условиях. А продавцу пришлось понервничать и оплатить дополнительные расходы.

Так что нужны изменения в законе: неинвестиционные квартиры не должны облагаться налогом на прибыль при их продаже.