Оценка недвижимости: Как работать с оценщиком недвижимости

Любая сделка с недвижимостью характеризуется "ценой вопроса". Например, выгодно продать или приобрести квартиру без предварительной оценки, по меньшей мере, крайне невыгодно, а в ряде случаев просто невозможно. И чем точнее удается определить рыночную стоимость жилья, тем легче достигнуть взаимовыгодного согласия на осуществление сделки между покупателем и продавцом или кредитором и заемщиком.

Известно, что приблизительную стоимость городского жилья многие узнают благодаря изданиям, пестрящими объявлениями о продаже и покупке. Потенциальный собственник квартиры определяет цену путем сравнения своей квартиры с аналогичными, цены на которые опубликованы. Надо сказать, что такой способ нельзя считать точным, поскольку он не учитывает большинства оценочных параметров, используемых профессиональным оценщиком. По крайней продешевить на 10% вполне реально!

Разумеется, продавец или покупатель имеет возможность назвать цену квартиры исходя из чего угодно и использовать метод сравнительного анализа ему никто не запрещает. Однако, если речь идет о взятии ипотечного кредита, то здесь без специалиста не обойтись. В основном банки доверяют только своим, проверенным оценщикам. И эта тема требует более детального рассмотрения.

Если еще несколько лет назад, главным специалистом по недвижимости считался риэлтор, в своем лице объединяющий и консультанта, и оценщика, и профессионального агента, а в ряде случаев еще и ипотечного брокера, то теперь рынок риэлторских услуг несколько сегментировался. Многопрофильность уступила место строгому разделению обязанностей, деятельность специалистов осуществляется в рамках наделенных функций.

Серьезные кредитные учреждения (в первую очередь крупные надежные банки) предпочитают подтверждать рыночную стоимость жилого объекта, опираясь на заключение независимого оценщика. Другими словами, без соответствующим образом оформленного заключения эксперта, вопрос о выдаче ипотечного займа даже не будет рассматриваться. И наоборот, грамотно составленный акт оценки способствует положительному решению кредитного комитета о предоставлении займа.

Так что заемщик фактически вынужден обращаться к профессионалу!

Интересно, что термин "независимый" в ряде случаев на практике не имеет никакого значения. Ну, о какой независимости может идти речь, если банк, по сути, назначает того оценщика, которого хорошо знает и которому доверяет, и, соответственно, может с ним договориться. Налицо взаимовыгодное сотрудничество, при котором банк - заказчик, а оценщик - исполнитель, отрабатывающий свой хлеб.

К слову сказать, кредитор (представитель банка), как правило, не выезжает на осмотр квартиры и, таким образом, решение о выдаче кредита предоставляется на объект, осмотренный только оценщиком. Получается, что оценщик выступает, чуть ли не в роли основного эксперта, являясь своего рода "глазами" кредитного комитета.

По определенным причинам, потенциальный заемщик может не согласиться с оценкой рекомендованного банком оценщика, или же с самого начала выбрать оценщика самостоятельно. В таком случае ему предварительно следует поинтересоваться, примут ли в банке акт оценки другого эксперта. Дело в том, что банки предпочитают работать со своими экспертами-оценщиками.

Выгодно ли оценщику завышать рыночную стоимость квартиры?

Если его услуги рассчитываются исходя из стоимости жилья, то чем выше стоимость квартиры, тем больше комиссионные. Поэтому на поставленный вопрос можно ответить "да". Однако, завышенная цена может плохо повлиять на репутацию оценщика. Во-первых, искажение реальной рыночной стоимости обязательно вылезет наружу и может повлечь неприятные последствия для участников сделки. Представляете, что будет, если продавец поймет, что его квартира стоит дороже? Во-вторых, квартира может являеться предметом залога и искусственное завышение цены введет в заблуждение кредитора, который в случае обращения взыскания на предмет залога может остаться "с носом". Так что задирать планку уважающему себя эксперту ни к чему, если он не хочет лишиться своей работы. Занижение ставки также не выгодно. Банк, несмотря на явную придирчивость к своему клиенту, заинтересован в предоставлении займа. Это только со стороны может показаться, что банк такой жадный и нехороший, поэтому и не дает ссуду. На самом деле банк живет и процветает благодаря предоставляемым кредитам. Низкая стоимость жилья заставляет его изыскивать иные формы гарантий обеспечения банковской ссуды или ведет к уменьшению самого кредита, что опять же сказывается на итоговой доходности банка. А какой банк желает расставаться с доходом в силу неверно оцененной квартиры?

Поэтому сетовать на зависимость оценщика от кредитора особенно не стоит. Лучше подумать о факторах реально повышающих привлекательность жилья и, соответственно, ведущих к росту его цены. Это немаловажно знать и всем тем, кто не планирует пользоваться заемными средствами при совершении сделки.

Разумеется, местоположение дома и квартиры, наиболее сильно влияющие на цену изменить не во власти продавца. А вот привести в порядок входную дверь, заказать стеклопакеты вместо старых растрескавшихся оконных рам, обновить сантехнику и сделать нормальный косметический ремонт - вполне возможно. Сразу отметим, что проведение капитального ремонта, тем более ремонта с модной приставкой "евро" вовсе необязательно: затраты на качественный ремонт навряд ли оправдаются (если речь не идет о специфическом элитном жилье, но это отдельная тема). Большое значение имеет состояние подъезда (освещение, перила, вид стен) и лестничной клетки. Несмотря на то, что в большинстве случаев это добро ничейное, можно хотя бы перед продажей привести его в порядок. Даже опытному эксперту гораздо приятнее входить в чистый подъезд и не стоять перед входной дверью на заплеванной лестничной клетке… Кстати, благоприятное впечатление добавляет и приятный дверной звонок. В общей массе ценовых факторов приятное (неприятное) впечатление полученное от входа в подъезд до входной квартирной двери может увеличить (уменьшить) стоимость жилья минимум на 2-4%.

У каждого эксперта имеется свой перечень пунктов, на основании которых он поднимает или снижает цену. Профессиональный оценщик обязательно аргументирует собственнику жилья свою цену, разумеется, помимо предоставления своего официального заключения. Поэтому сейчас мы не будем останавливаться на этом вопросе. Гораздо важнее в рамках данной статьи обратить внимание читателей на принципы выбора достойной оценочной компании и как следствие нахождение грамотного эксперта-оценщика.

Как мы уже писали выше, каждый банк предлагает своим клиентам несколько оценщиков, в том числе "сторонних"… Стало быть, в банковской среде ходит "список" наиболее уважаемых независимых экспертов (то есть экспертов, работающих по найму, а не являющихся сотрудником только одного банка). Выйти на их имена за один раз трудно. Вряд ли банки будут разглашать подобные данные. Однако, обратившись в несколько банков с просьбой порекомендовать знающих экспертов вполне реально составить свой список оценщиков. Если фамилия эксперта встретится более, чем 2-3 раза, это может свидетельствовать о его популярности. Кроме того, у самого эксперта можно поинтересоваться "послужным списком" то есть перечнем объектов, по которым он давал заключение. Наличие известных объектов говорит о многом.

Немаловажным является и опыт работы в сфере оценочной деятельности, а также виды услуг предоставляемых оценщиком дополнительно. Если человек занимается оценкой жилья уже 5-7 лет и это является его основным видом деятельности, то к его мнению стоит прислушаться. Мнение о том, что эксперт, работающий по фиксированной ставке хуже эксперта работающего за комиссионные или наоборот (в природе существуют диаметральные точки зрения) в действительности - скорее миф, чем реальность. Все определяется условиями работы: кто-то зарабатывает количеством заключений, ориентируясь больше на стандартные случаи, а кто-то высоким гонораром за оценку действительно сложного объекта недвижимости.