Имущество арендатора не удержать?

Договорное право

Вопрос: Наш арендатор не погасил долг по аренде и давно не появлялся в арендуемом помещении. Можем ли мы забрать его имущество, которое осталось в этом помещении (мебель, офисное оборудование), а также автомобиль на стоянке в счет долга и потом продать их?

М. Животова, г. Пермь

Ответ: В хозяйственном обороте довольно частое явление, когда недобросовестный арендатор не вносит своевременно арендодателю арендные платежи за пользование арендованным имуществом. Можно, конечно, через суд попытаться взыскать долг. Но есть и еще вариант удовлетворения своих требований – обращение взыскания на имущество, оставленное в арендуемом помещении.

В арендуемые помещения арендаторы завозят офисную мебель, оргтехнику, оборудование и др. Арендодатель может подстраховаться и заключить с арендатором договор залога этого имущества. Однако далеко не каждый арендатор согласится на такое. Кроме того, для того, чтобы договор залога считался заключенным, необходимо согласовать в нем условие о предмете залога и его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (ч. 1 ст. 339, ст. 432 ГК РФ).

Арендодатель в отношениях, связанных с предпринимательской деятельностью, может удерживать такое имущество по правилам об удержании (§ 4 главы 23 ГК РФ). Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

Для удержания на законном основании требуется соблюдение ряда условий:

• оставление имущества по воле самого арендатора (Постановление ФАС ДО от 09.07.2009 № Ф03-3098/2009);

• наличие у арендатора неисполненного обязательства перед арендодателем (Постановление ФАС ПО от 11.10.2007 по делу № А72-3138/2005-25/180);

• кредитор и должник связаны обязательством, срок исполнения которого наступил; удержание не исключено соглашением сторон в соответствии с положением п. 3 ст. 359 ГК РФ (Постановление ФАС СЗО от 21.12.2011 по делу № А56-69617/2010);

• законность владения арендодателя, а не самозахват (постановления ФАС ВВО от 08.10.2007 по делу № А79-11689/2006, ФАС ЦО от 03.10.2006 по делу № А54-612/2006-С19.

Если основанием поступления оборудования арендатора во владение собственника помещения является оставление арендатором его в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на помещение, такое владение оборудованием в порядке удержания не может быть признано незаконным (п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. Информационным письмом ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

При использовании удержания реализация имущества арендатора по общему правилу производится с публичных торгов.
А это всегда расходы, связанные с их организацией и проведением. Чем выше размер таких расходов, тем меньшую сумму в итоге сможет получить арендодатель. Однако в исключение общего порядка обращения взыскания на предмет удержания закон устанавливает упрощенные процедуры. Их к своей выгоде может использовать арендодатель.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

Из системного анализа приведенных законоположений следует, что арендодатель вправе обратить взыскание на имущество арендатора, которое он удерживает, путем его продажи без проведения публичных торгов. Для этого необходимо в договоре аренды предусмотреть такое право арендодателя и механизм его реализации.

Право распоряжаться имуществом путем его продажи принадлежит собственнику, однако в данном случае на основании специального условия в договоре аренды арендатор предоставляет такое право арендодателю, что не противоречит законодательству. Предоставление третьему лицу права на продажу имущества является одним из видов распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ. Продажа его по цене, определенной независимым оценщиком, гарантирует соблюдение прав и законных интересов арендатора, который не лишен возможности оспорить проведенную оценку.

Не все арендаторы будут соглашаться на такое условие, однако в тех случаях, когда они согласятся, арендодатель получает дополнительную возможность себя защитить. Кроме того, если арендодатель с разными контрагентами будет иметь в наличии несколько договоров аренды – с данным условием и без него, это свидетельствует о том, что предлагаемый им к заключению договор аренды не является договором присоединения, поскольку арендатор был вправе настаивать на исключении тех или иных условий и предлагать свои.

Если собственником имущества, оставленного арендатором, было третье лицо, то права последнего не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (в данном случае – покупателя имущества, которому оно было продано арендодателем): безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др. (Постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П).

При невозможности предъявить виндикационный иск собственник реализованного имущества вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.

Необходимо также учитывать, что не всякое имущество арендодатель может продать. Если на его продажу требуется лицензия, которой он не обладает (к примеру, на реализацию алкогольной продукции), такая реализация невозможна. Арендодатель вправе удерживать его и впоследствии при неполучении удовлетворения своих требований реализовать с публичных торгов по общим правилам о реализации заложенного имущества.

Таким образом, если перечисленных выше оснований для удержания имущества у вас нет, то следует через суд решать вопрос выплаты долга.
Автор:gazeta-yurist.ru