Можно ли заменить предмет залога в ипотеке?

Как известно, средний срок погашения ипотечного кредита в России составляет 15 лет. За это время многое может измениться, например, заемщик может захотеть улучшить жилищные условия и взять квартиру большей площади. Однако как это сделать, когда кредит еще не погашен? Можно ли сменить предмет залога по ипотеке? И если да, то как это сделать?

Согласно ст. 345 ГК РФ, замена залогового объекта по ипотеке может быть произведена только при согласии залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или условиями договора. Таким образом, никаких препятствий с правовой точки зрения для этой операции нет. Однако остается еще и практическая сторона вопроса. Смена залогового имущества связана с большими дополнительными расходами, касается это не только денег, но также времени и сил, ведь чтобы поменять залог, придется проделать все те операции, которые совершались при оформлении залога в первый раз. К ним относятся: оценка недвижимости, получение страхового полиса, нотариальное сопровождение сделки и проч. Кроме того, каждый шаг необходимо будет согласовывать с банком, предоставившим ипотечный кредит.

Тем не менее, смена предмета залога на ипотечном рынке не является большой редкостью. Как правило, это происходит в том случае, когда заемщик получает в наследство ликвидное жилье и хочет предоставить его в качестве залога банку, чтобы сразу оформить право собственности на покупаемую по ипотеке квартиру.

Однако существует и другой способ, как можно получить новую квартиру взамен той, которую заемщик ранее приобрел по ипотеке: заемщик с согласия банка продает квартиру, которая является предметом залога, а вырученные от продажи деньги использует для покупки нового жилья. Такой вариант имеет ряд преимуществ. Так, им можно воспользоваться, не дожидаясь окончания выплат по ипотеке. Как правило, все происходит по следующей схеме: заемщик находит человека, заинтересованного в покупке жилья, которое находится в залоге у банка, тот оплачивает заемщику остаток задолженности по кредиту, а после того, как права собственности перешли к нему (покупателю), доплачивает остальную разницу. Иногда замена предмета залога происходит не по желанию заемщика, а под влиянием сложившихся обстоятельств. Так, залог должен быть заменен равноценным имуществом в том случае, если первоначальный залог повреждается, гибнет или заемщик лишается права собственности или права хозяйственного ведения на данный объект недвижимости на установленных законом основаниях.

Принимая решение о смене предмета ипотечного залога, не забывайте, что каждое действие с ипотечным кредитом требует тщательного анализа и требует исключительно точных расчетов при подготовке.