Самовольная постройка

Согласно определению, приведённому в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, под самовольной постройкой понимается недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение и пр.), созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Сегодня под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений, к самовольным постройкам относятся и сооружения, а при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек приобретают и реконструированные объекты.

Таким образом, можно выделить три признака самовольности строения, при этом каждый из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной. Перечислим их:

•   создание постройки на земельном участке, не отведённом для строительства в установленном порядке (ст. 30-32 Земельного кодекса РФ);
•   отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства;
•    создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для последних двух - ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс РФ).

Самовольное строительство влечёт для лица, осуществившего самовольную постройку, ряд неблагоприятных последствий, закрепленных законодательно.

Во-первых, невозможность распоряжаться самовольно возведенным строением и обязание застройщика его сноса.

Во-вторых, есть возможность привлечения к административной ответственности по статье 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию».

Кроме того, к объекту, возведённому с «нуля» на «чистом» месте, нельзя легальным образом подвести центральные коммуникации. Подобного рода объект не получает почтового адреса. Зарегистрироваться по месту жительства в установленном порядке в самовольно возведённом жилом доме также нельзя. Застройщик не сможет застраховать риск утраты самовольной постройки и получить кредит в банке под залог этого объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначений земельного участка. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Реализация указанных прав ограничена конституционной обязанностью владельца земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц.

Летом 2006 г. в рамках «дачной амнистии» в Федеральный закон от 21 июля 199 7 г. N122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) были внесены изменения, упростившие процедуру регистрации прав граждан на ряд объектов недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 25.3 Закона о государственной регистрации, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населённого пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

•  документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого
  имущества и содержащие его описание. К таким документам Закон о государственной регистрации отнёс: для объектов индивидуального жилищного строительства;
•  документы технического учёта, кадастровый паспорт; для объектов, расположенных на дачных и садовых земельных участках, - декларацию утверждённой формы. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 1 марта 2015 г. предоставлять не требуется. Отсутствие у гражданина разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для приостановки или отказа в государственной регистрации права (ст. 25.3 Закона о государственной регистрации);
•  правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 25 Закона о государственной регистрации, если земельный участок, отведённый для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершённого строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, физические лица, владеющие названными земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, получили возможность легализовать все самовольно возведённые или реконструированные ими строения. Одновременно была существенно упрощена процедура государственной регистрации прав на указанные земельные участки. До этих поправок физическим и юридическим лицам, осуществившим самовольное строительство, для того чтобы узаконить постройки, ГК РФ предписывал обращаться в суд.