Для подписания профессионального договора аренды коммерческой недвижимости иногда недостаточно работы юриста. Предусмотреть все возможные спорные моменты практически невозможно. Однако знать наиболее «узкие» места договора арендаторам необходимо.

А был ли мальчик?

Прежде чем заключать любой договор, касающийся объектов недвижимости, в том числе договор аренды, необходимо убедиться в наличии у собственника данного объекта правоустанавливающих документов. На этот пункт стоит обратить особое внимание, если арендатор приобретает помещение во вновь построенном здании.

По мнению Ирины Семенюк, директора РИК «Камертон» , важно знать, имеет ли объект недвижимости какие-либо обременения, и если да, то, прежде чем арендовать помещение в данном здании, тщательно взвесить все «за» и «против»: «Предположим, недвижимость заложена в банк для получения кредита. Не исключено, что кредит не будет возвращен заемщиком и банк продаст объект недвижимости. Новый же собственник может выставить другие условия аренды». Серьезные последствия могут быть и в том случае, если право собственности на сдаваемый в аренду объект, ограничено. Это возможно, когда недвижимость приобретается через лизинговые операции. Во время действия договора лизинга собственником объекта является лизинговая компания. И если в договоре прописано ограничение права пользования, то лизингополучатель не имеет права сдавать помещение в аренду. Если же это было осуществлено, то такой договор будет признан недействительным.

Точность – вежливость королей

При заключении договора аренды должен быть точно и максимально полно определен объект. С этой целью в нем необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, этаж, номер комнаты, общую площадь арендуемого помещения, его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.

«Все это необходимо для того, чтобы можно было идентифицировать объект в случае возникновения спорных ситуаций. Очень важно сверить реальные и указанные в договоре параметры объекта, и прежде всего его состояние и площадь. Например, если реальная площадь помещения меньше договорной, арендатору придется переплачивать», - объясняет директор фирмы «Ю.Р. Ком» Владимир Бусыгин .

Кроме того, следует проверить правильность реквизитов сторон в договоре. Если одной из сторон является организация, необходимо уточнить, имеет ли должностное лицо, указанное в договоре, право подписывать подобные документы.

Остановись, мгновенье!

Один из самых «волнующих» пунктов договора — арендная плата, размер которой определяется по взаимному согласию сторон. «Согласно ГК РФ, повышение арендной ставки может быть не чаще одного раза в год, однако некоторые арендодатели пытаются сократить сроки пересмотра арендных платежей до одного раза в квартал или даже в месяц. В принципе это противоречит ГК, но, если стороны договорились о меньших сроках, то все вполне законно (так как в ГК есть оговорка «если иное не предусмотрено договором»)», - сообщает Михаил Ненашев, руководитель департамента аренды компании «Индест-DEVELOPMENT» .

Важным пунктом, по словам Владимира Бусыгина, являются условия и размер штрафных санкций. Для арендодателя важно, чтобы они были прописаны в договоре на случай неуплаты арендатором арендных платежей. Арендатору, в свою очередь, следует проследить, чтобы их размер не превышал предела, определенного законом.

Кроме того, арендодатель имеет право включить в договор страховой депозит – резервную оплату за последние месяцы на случай, если арендатор расторгнет договор раньше истечения его срока.

Кому платить по счетам?

Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества: коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации. «Целесообразно подробно отражать в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются», - подчеркивает Ирина Семенюк. Бывают случаи, когда, например, помещение на момент заключения договора аренды не оборудовано обязательной пожарной сигнализацией, а по умолчанию расходы по содержанию помещений несет арендатор, арендодатель лишь осуществляет капитальный ремонт. Если такая ситуация не была оговорена условиями договора, арендатор под угрозой запрета эксплуатации помещений со стороны пожарных служб вынужден нести дополнительные расходы на установку требуемой сигнализации.

По мнению Ирины Семенюк, очень важный пункт договора аренды коммерческой недвижимости – условия ремонта и различных изменений. Во избежание недоразумений по вопросу ремонта имущества обязанности по его осуществлению должны быть четко прописаны в договоре . «Капитальный ремонт - обязанность арендодателя, косметический должен делать арендатор, - говорит Владимир Бусыгин. - Но только если в договоре стороны не прописали другие условия».

Клубок противоречий

Михаил Ненашев считает, что проблемы, связанные с арендными отношениями, в какой-то мере возникают из-за возможности неоднозначной трактовки законодательных норм. «Профессиональный юрист практически всегда может найти зацепку в договоре, чтобы повернуть тот или иной пункт выгодным для себя образом». Однако чем более профессиональные люди занимаются составлением договора аренды, тем меньше вероятность противоречий, которые могут привести к нежелательным последствиям.

Резюме

При заключении договора аренды должен быть точно и максимально полно определен объект. Во избежание недоразумений по вопросу ремонта имущества обязанности по его осуществлению должны быть четко прописаны в договоре. Повышение арендной ставки может быть не чаще одного раза в год.