Заключение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой одну из наиболее важных составляющих земельного фонда Российской Федерации. Установление специального правового режима и особой охраны земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлено ценностью земли и ее значением в сельскохозяйственном производстве. Общие положения, регулирующие правоотношения, возникающие из договора аренды, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации, согласно которому по договору аренды недвижимого имущества (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование и владение или пользование (статья 606 ГК).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 24.07.202 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения » (далее-Закон об обороте), Областным законом от 22.07.2003г. №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области.
При заключении договора аренды на земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать требования статьи 9 Закона об обороте, в соответствии с которым по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения , прошедшие кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земельного участка ). При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. В договоре должны быть определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, праве залога и т.п.). Законом об обороте установлено, что площадь арендуемых участков не ограничивается (п.6 ст.9 Закона об обороте). Срок аренды устанавливается по соглашению сторон. Арендодатель и арендатор должны исполнять договор аренды в соответствии с его условиями. За нарушение условий договора Стороны несут ответственность, предусмотренную Законодательством РФ.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, или лицом уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности..
В заключенный договор аренды могут быть внесены изменения и дополнения, а также договор аренды может быть расторгнут. В соответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.