ГК РФ 2012: В России меняется гражданское законодательство

Москва. 2 апреля. FINMARKET.RU - Спор чиновников и юристов вокруг поправок в Гражданский кодекс окончен. Итоговая версия документа внесена в Госдуму, сообщил президент Дмитрий Медведев, по поручению которого и были разработаны поправки в ГК. Если депутаты успеют принять законопроект в весеннюю сессию, новый ГК заработает уже с 1 сентября.

Министр юстиции Александр Коновалов сегодня подробно рассказал о главных изменениях, назвав их "по сути, революционными". Будут обновлены первая, вторая, третья и четвёртая части кодекса и отдельные законодательные акты. А чтобы у компаний не возникло трудностей, будут введены так называемые «переходные положения». Перерегистрации ранее созданных юридических лиц и переоформления прав на недвижимое имущество не потребуется.

Пять главных изменений Гражданского кодекса:

1. ОАО и ЗАО больше не будет. Закрытые и открытые акционерные общества будут заменены юрлицами - публичными и непубличными. По этому "водоразделу" будет проходить градация, связанная в том числе с необходимостью публиковать отчетность о деятельности юридического лица, ежегодный баланс, особенности эмиссии акций и т.д. Таким образом, акционерные общества приобретают единый статус без деления на закрытые и открытые, "но с пониманием того, что практически любое коммерческое юридическое лицо может быть публичным и непубличным".

Некоторые организационно-правовые формы, предусмотренные ГК 1995 года, откровенно провалились. Оказались абсолютно невостребованными такие формы, как полное товарищество, общество с дополнительной ответственностью. Было установлено, что примерно 85% из зарегистрированных за время действия ГК юридических лиц были обществами с ограниченной ответственностью, которые практически полностью дублируют статус ЗАО.

2 Нотариусы смогут заменить государство. «Будут предприняты меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариату, на установление экономически оправданных нотариальных тарифов». Нотариус сможет самостоятельно передавать бумаги в регистрирующий орган и предоставлять клиентам полный пакет готовых документов «в разумный срок и за разумную небольшую плату». Таким образом, специалист будет выступать «в качестве своего рода форпоста государственной услуги по предоставлению пакета документов, фиксирующих переход права на недвижимое имущество». Клиенты нотариуса в этом случае не будут отстаивать очереди в государственных конторах.

3. Новое определение для недвижимости. Изменится понятие объектов недвижимости, земля и находящиеся на ней здания и сооружения будут рассматриваться как единый объект сделки, на который, как правило, существует единое вещное право.

Предусмотрен существенно более широкий, чем в действующем ГК, перечень так называемых ограниченных вещных прав. Речь идет о тех случаях, когда владелец земельного участка или владелец строения, расположенного на нем, не является собственником в полном объеме, а обладает уменьшенными правами, которые, однако, достаточно важны и должны быть закреплены законодательно.

Из перечня ограниченных вещных прав исчезает право хозяйственного ведения, которое было предусмотрено для государственных предприятий. Предлагается сохранить либо право оперативного управления, либо другие права, включая аренду.

4. Участников защитят. Появится новая форма защиты имущественных интересов участников корпорации - восстановление утраченных помимо их воли прав участия в ней. Например, если право утрачено в результате необоснованного "списания" акций и долей участия, а также в результате "корпоративных захватов". Прописана возможность участия в корпоративном договоре третьих лиц для обеспечения законных интересов.

Также будут ограничены случаи безосновательного оспаривания сделок по формальным основаниям.

5. Провайдеры будут нести ответственность. Информационные посредники, осуществляющие передачу материалов в интернете или предоставляющие третьим лицам возможность размещения материалов, несут ответственность за нарушение интеллектуальных прав на общих основаниях (при наличии вины).

Ответственность нотариуса за сделки с жильем

МОСКВА, 2 апреля - РИА Новости. Обязательное участие нотариусов в РФ в процессе регистрации сделок с недвижимостью и введение для них ответственности за такие транзакции поможет сократить число мошенничеств на рынке, а также минимизировать риски покупателя и продавца, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

Ранее министр юстиции РФ Александр Коновалов сообщил, что сейчас готовится законопроект, предполагающий, что нотариусы фактически превратятся в "форпост" при предоставлении государственных услуг по регистрации сделок с недвижимостью, став участниками их удостоверения. Одновременно планируется, что нотариусы будут нести ответственность (в том числе и имущественную) за сделку в случае, если она не приведет к желаемому результату.

В настоящее время полномочиями по регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество в РФ обладает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а в присутствии нотариусов может заключаться только договор купли-продажи. При этом нотариус не является обязательным элементом сделки - соглашение о покупке жилья может быть заключено и без его участия в простой письменной форме, а затем в обычном порядке зарегистрировано местным подразделением Росреестра.

Как считает директор юридического департамента компании Penny Lane Realty Сергей Поправка, появление нового контролирующего звена способно снизить количество мошеннических сделок, связанных с недвижимостью.

"Нотариусы станут некоторым буфером между государством и человеком, и это абсолютно правильно", - комментирует он готовящееся нововведение.

Юрист поясняет, что нотариус будет изучать условия сделки, определять ее последствия, предупреждать клиента о возможных рисках.

"Рынок получит дополнительный фильтр в лице нотариусов, целью которых будет минимизация рисков, как покупателя, так и продавца. Будут защищены прежде всего те слои населения, которые не обладают достаточным уровнем правовой культуры для проведения сделки - например, пенсионеры", - соглашаются с коллегой в юридическом отделе компании Blackwood.

В свою очередь руководитель офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Юлия Лурье указывает, что участие нотариуса в подготовке документов к сделке позволит формализовать ее порядок.

"Для покупателя это сделает всю процедуру сделки более понятной и осмысленной", - считает эксперт.

Вместе с тем, по ее мнению, в России нужно особенно тщательно подходить к вопросу лицензирования нотариусов, чтобы максимально исключить возможность их недобросовестных действий.

"У нотариуса есть возможность для мошенничества - он визуально определяет, подтверждает дееспособность продавца на момент заключения сделки. Нечестный нотариус может подтвердить дееспособность, например, человека в невменяемом состоянии", - предостерегает собеседница агентства.

А вот Поправка уверен в добросовестности и профессионализме нотариусов в России и не видит в новых функциях нотариусов никакого потенциала для коррупции и мошенничества.

"Единственным минусом может быть то, что кому-то в регионах услуги нотариуса могут оказаться не по карману, хотя это маловероятно. Также в России высока загруженность нотариусов, поэтому срок заключения сделки может увеличиться", - добавляет он.

Сейчас в Москве регистрация прав собственности на приобретенное жилье занимает 10 рабочих дней, а в Московской области и многих других российских регионах этот процесс может растянуться до 30 дней.

При этом Лурье обращает внимание и на еще одно последствие введения обязательного участия нотариусов в регистрации сделок с недвижимостью - по ее мнению, они фактически отберут "кусок" у риелторов и Росреестра, к которым сейчас может обратиться человек при подготовке документов в случае купли-продажи жилья.

Сегодня, напоминает представительница "Инкома", как правило, нотариусы, присутствующие на подписании договора купли-продажи жилой недвижимости в Москве, берут от 0,5% до 2% от суммы сделки.

Таким образом, на сделке по покупке "средней" столичной однушки стоимостью в 5 миллионов рублей нотариус может заработать от 25 до 100 тысяч рублей.

Вместе с тем, на рынке недвижимости есть и пессимисты, которые не видят смысла в изменении текущего порядка проведения сделок с недвижимостью в РФ.

"Дополнительного качества нотариус не даст - да и не нужно оно. Если сейчас люди боятся каких-то сложностей с правом собственности, то они могут пойти и застраховать титул (право собственности), тем более что такая услуга есть у страховщиков", - подчеркивает Владимир Яхонтов, настаивающий, что еще одно звено между конечным потребителем и Росреестром просто не нужно.

В сделках с недвижимостью нотариусы будут участвовать в обязательном порядке

Президент Дмитрий Медведев внес в Госдуму законопроект об изменениях в Гражданский кодекс. Один из пунктов касается обязательного участия нотариусов в оформлении сделки с недвижимостью и передачи документов в регистрирующий орган. По мнению разработчиков, обязательное участие института нотариата, в первую очередь, должно предотвращать черные схемы купли-продажи и повысить ответственность нотариуса за заверение сделки. Клиентам, правда, придется нести дополнительные расходы. Подробности у корреспондента "Вестей ФМ" Сергея Ткачука.

Ткачук: Сейчас для того, чтобы оформить куплю-продажу недвижимости, достаточно составить договор в простой письменной форме и отдать его на регистрацию. Заверять сделку у нотариуса - дело добровольное. Но вскоре все может измениться, и продать или подарить, например, квартиру можно будет только при оформлении документов у нотариуса. Зачем это нужно делать в обязательном порядке и какие функции возлагаются на нотариуса, объяснил советник президента Федеральной нотариальной палаты Эдуард Махноносов.

Махноносов: Установление дееспособности, установление возможности отдавать отчет своим действиям, его воли... Один считает, что продал квартиру, а подписал договор, что подарил. Есть у нас такие люди, и их много, к сожалению. Многие жулики этим пользуются. Чтобы избежать вот этих вот случаев, предполагаются новые механизмы, в том числе механизм дополнительной проверки нотариусом информации с учетом получения из различных реестров недвижимого имущества. Полный комплекс мероприятий. Нотариус, как в европейских странах, может передавать документы на регистрацию. Гражданину, чтобы продать свою недвижимость, надо будет прийти к нотариусу, больше никуда не бегать.

Ткачук: Однако это не совсем так. Если продать, то, может, нотариуса будет и достаточно. Но вот чтобы купить, без риэлтора все равно в большинстве случаев обойтись вряд ли удастся, считает представитель компании "Инком-недвижимость" Юлия Лурье.

Лурье: Нотариус получает уже продукт работы риэлторов, которые изучили ваши потребности, оцифровали, сказали, сколько это будет стоить и нашли то, что по требованию нотариуса может быть превращено в сделку. Например, что-то недооформлено, какая-то часть наследства, что-то еще. Перепланировка не сделана. Вы что думаете, все эти функции будет нотариус оформлять? Нет, конечно.

Ткачук: Но саму сделку по новому закону оформлять все равно будет нотариус. С проверкой дееспособности все понятно. Но будет ли нотариус финансово отвечать за свои действия и возможные ошибки, вот в чем вопрос, говорит независимый аналитик по недвижимости Андрей Бекетов.

Бекетов: Если приходится потом раскручивать сделки назад, а вы знаете наверняка, что такие случаи бывают, когда квартира несколько раз переходит из рук в руки, в конечном счете, попадает после третьей сделки в руки так называемого добросовестного приобретателя, которому претензии предъявить практически нельзя, а вот первые двое обманутые остаются не у дел, если нотариат готов обеспечить возврат денежных средств всей цепочке, то тогда, наверно, есть смысл. Если же этого не будет, то я не вижу, честно говоря, целесообразности заверения именно нотариусом здесь.

Ткачук: В нотариате заявляют, что, безусловно, будут отвечать, если это будет их вина. В том числе и за счет увеличения страховки самого нотариуса, говорит Эдуард Махноносов.

Махноносов: Ответственность и сейчас предусмотрена законом в отношении совершения любых нотариальных действий. Но что нужно сказать в отношении проекта ГК РФ, с ним в совокупности идет рассмотрение проекта нового закона о нотариате. И в нем значительно увеличены те суммы, на которые необходимо страховать ответственность за совершенные действия со стороны нотариуса, там предусмотрены дополнительные механизмы со стороны нотариальных палат по страхованию. И сейчас это все осуществляется, но в добровольном порядке с точки зрения самих нотариусов себя обезопасить. То есть на более значительные суммы будет страховаться нотариус.

Ткачук: Остается один немаловажный вопрос - сколько будут стоить услуги нотариуса по заверению сделки и как это отразиться на ценах на недвижимость? Сегодня заверить договор стоит в районе 1-2% от суммы сделки. То есть с обычной московской квартиры за 10 млн рублей придется заплатить от 100 до 200 тысяч нотариусу. Если все оставить как есть, то ровно настолько в среднем квартиры и подорожают.