Особенности регистрации недвижимости с участием несовершеннолетних

Российское законодательство закрепило право детей владеть недвижимым имуществом (долями в праве собственности) и, безусловно, полномочия подростков наравне с взрослыми распоряжаться им: продавать, покупать, обменивать. Как правило, такие сделки на практике осуществляются по инициативе и при непосредственном участии законных представителей детей.

Основным аспектом выступает все же решение взрослых лиц совершить сделку с недвижимым имуществом. И если, к примеру, вы решили изменить свои жилищные условия, где несовершеннолетний обладает правом (долей в праве собственности) собственности в общей недвижимости, следует помнить об имеющихся особенностях, которые требуют соблюдения соответствующих правовых процедур.

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно именно с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме. Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только при наличие паспорта.

Таким образом, необходимо выделить ряд основных условий совершения сделок при наличии у несовершеннолетнего права на недвижимость или доли (к примеру, в квартире, земельном участке и т.д.):

- для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства;

- для продажи квартиры, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также требуется согласие органа опеки. Для этого понадобится пакет документов, включающий паспорта и свидетельства о рождении участников, правоустанавливающие документы на жилую недвижимость, свидетельство о браке, соответствующие предстоящей сделке с недвижимостью нотариально заверенные заявления.

При наличии на руках соответствующего документа от органов опеки и попечительства наступает следующий этап оформления сделки – государственная регистрация.

Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.

Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.

Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:

– заявление;

– документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц до 14 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т.д.);

– квитанция об уплате государственной пошлины;

– договор купли-продажи;

– кадастровый паспорт;

– правоустанавливающие документы на квартиру;

– разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;

– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;

– разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом;

– документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);

– договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Также согласие органа опеки необходимо и на следующие сделки с имуществом несовершеннолетнего:

– дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;

– залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;

– сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;

– обмен имущества несовершеннолетнего;

– отказ от преимущественной покупки доли;

– раздел имущества несовершеннолетнего;

– отказ от наследства;

– выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

– другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Отдельно обращаем внимание, что сделка по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, отличается от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. К примеру, в случае если квартира принадлежит супругам, а ребенок только лишь зарегистрирован в квартире и не является ее собственником получать разрешение органов опеки и попечительства не потребуется.

И в заключении хотелось бы отметить некоторые особенности и ограничения в сделках с участием несовершеннолетних:

– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование;

– сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.