Недвижимость по доверенности. Хочу подарить недвижимость

В настоящее время рынок недвижимого имущества развивается стремительно. В связи с этим особое значение имеет вопрос, когда лица, заинтересованные в продаже либо покупке недвижимости, не могут по какой-либо причине лично присутствовать при заключении сделок с недвижимым имуществом и (или) обращаться с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган. Выходом в этой ситуации является использование доверенности.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (статья 185 ГК РФ).

Законом предусмотрены общие требования к доверенности.

Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня совершения (статья 186 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на дату ее совершения. В случае, когда не указана дата совершения доверенности, такая доверенность ничтожна.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (пункт 3 статья 182 ГК РФ). Это означает, что если вы намерены приобрести недвижимость у лица, которое по каким-либо причинам не может лично заключить договор и желает выдать доверенность, такая доверенность должна быть оформлена не на вас, а иное лицо.

Лицо, которому выдана доверенность, может передать другому лицу полномочия, которые указаны в доверенности (передоверие). Однако это возможно при наличии следующих условий:

во-первых, доверенность должна содержать условие о том, что полномочия могут быть переданы другому лицу либо представитель вынужден передоверить в силу обстоятельств в целях интересов выдавшего доверенность;

во-вторых, доверенность в отношении сделок с недвижимым имуществом, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.

Доверенности, используемые на рынке недвижимого имущества, можно условно разделить на две категории. Прежде всего, это доверенности на совершение сделок с недвижимым имуществом и, во-вторых, доверенности на представление интересов доверенного лица в регистрирующем органе, например, выданные для подачи документов на государственную регистрацию.

Так, в сфере государственной регистрации прав и сделок действует правило об обязательной нотариальной форме доверенности на представление заявлений о государственной регистрации в регистрирующий орган, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Доверенность может быть выдана как собственником помещения, желающим его продать (подарить, обменять), так и лицом, имеющим намерение купить (приобрести в дар) объект недвижимости. В обоих случаях необходимо указание в договоре информации о лице, чьи интересы представляют по доверенности, о доверенном лице, а также сведений о самой доверенности.

Лицо, выдавшее доверенность, может в любое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее (пункт 2 статьи 188 ГК РФ). Последствием отмены доверенности является ее прекращение. Следовательно, покупателю недвижимого имущества необходимо выяснить, отменена или действует доверенность на продажу недвижимости. Данные сведения можно узнать, обратившись к нотариусу, удостоверившему доверенность.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности, указанные в п. 3 ст. 185 ГК РФ.

- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в военно-лечебных учреждениях, удостоверенные администрацией этих учреждений;

- доверенности военнослужащих и гражданских лиц, удостоверенные командирами воинских частей;

- доверенности граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этих учреждений или руководителем органа социальной защиты населения;

- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником места лишения свободы.

Определенную проблему представляют доверенности, выданные лицами, содержащимися в местах лишения свободы.

Зачастую такие доверенности бывают неправильно оформлены (не указана дата выдачи доверенности, отсутствует удостоверительная надпись, содержание доверенности не позволяет установить, что же в действительности имеется в виду). Также встречаются случаи подделки подобных доверенностей. В данной ситуации сделка, совершенная по поддельной доверенности, будет являться ничтожной, следовательно, может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Возможные последствия покупки квартиры у представителя собственника, находящегося в местах лишения свободы, необходимо учитывать покупателю при выборе жилья на рынке недвижимости.

Необходимо иметь в виду, что нотариусы осуществляют нотариальную деятельность не во всех населенных пунктах. Там, где отсутствует нотариус, требующие нотариальной формы доверенности оформляются должностными лицами органов исполнительной власти, например, главой сельской администрации.

Подписание договора и обращение в регистрирующий орган невозможно, если доверенность прекратила свое действие. Случаи прекращения действия доверенности предусмотрены законом (статья 188 ГК РФ):

1) истек срок доверенности, на которую она выдана;

2) отменена доверенность лицом, выдавшим ее;

3) отказ лица, которому выдана доверенность;

4) прекращение юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращение юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) смерть гражданина, которому выдана доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Последствием совершения сделки с недвижимостью по доверенности, прекратившей свое действие, является ничтожность данного договора.

Учитывая изложенное, необходимо быть предельно внимательными при заключении сделок с недвижимым имуществом с использованием доверенности.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Основным признаком такой сделки является безвозмездность.

На практике распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. В этом случае налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ). К такого рода сделке применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Нередко граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

Правовое регулирование сделок по дарению недвижимости, включая жилые помещения, осуществляется в соответствии с главой 32 части второй Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), в которой определены:

- сущность договора дарения;

- форма договора дарения;

- право одаряемого на отказ от принятия дара;

- случаи запрета на осуществление сделки по дарению;

- право дарителя на отказ от исполнения договора дарения;

- порядок отмены дарения и случаи, когда отмена дарения (отказ от исполнения договора дарения) невозможна.

Сущность договора дарения состоит в том, что одна из сторон сделки (даритель) обязуется безвозмездно (в качестве дара) передать принадлежащую ей вещь в собственность другой стороны (одаряемого). При этом предметом договора дарения может быть и принадлежащее дарителю на праве собственности жилое помещение.

Формально для совершения сделки по дарению необходимо только согласие сторон. Даритель изъявляет намерение безвозмездно передать законно принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение одаряемому, а последний, в свою очередь, должен выразить согласие на принятие дара (соответствующее положение содержится в ст. 572 ГК РФ). Вместе с тем ГК РФ устанавливает ряд ограничений на совершение дарения жилых помещений: такие сделки не могут совершаться от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, а передаваемое в дар жилое помещение не может предназначаться одаряемым из числа лиц, перечисленных в п.п. 2 и 3 статьи 575 ГК РФ, а именно работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех участников совместной собственности. Несоблюдение этого требования может послужить поводом для признания (по требованию сособственника, согласие которого на совершение сделки получено не было) дарения недействительным. Согласие на совершение дарения дается в письменной форе и подлежит нотариальному удостоверению.

Необходимо также обратить внимание на ситуацию, в соответствии с которой дарение от имени дарителя производится на основании доверенности. В соответствии с п. 5 ст. 576 ГК РФ такая доверенность, помимо обычных сведений, должна в обязательном порядке содержать сведения о предмете сделки (о передаваемом в дар жилом помещении) и личности одаряемого (фамилии, имени, отчестве и дате рождения). Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

С учетом положений ст. 574 ГК РФ договор дарения жилого помещения необходимо совершать в письменной форме. Письменная форма договора дарения несет в себе очевидные преимущества для обеих сторон сделки. Одаряемый, имея на руках письменный договор, может защитить предмет сделки от возможных притязаний со стороны третьих лиц (например, в случае, если на подаренное жилое помещение после смерти дарителя попытаются заявить свои права наследники), а даритель, в случае необходимости, отменить дарение.

При ознакомлении с проектом договора необходимо обратить внимание и на то, в какой форме включено в документ условие о передаче жилого помещения. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 572 ГК РФ договор дарения, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, рассматривается в качестве ничтожного (и к предмету дарения в этом случае применяются правила законодательства о наследовании), следует предусмотреть передачу отдариваемого жилого помещения от дарителя к одаряемому, например, непосредственно после подписания договора его сторонами. При этом фактическое вступление договора дарения в силу будет иметь место только с момента регистрации права собственности на подаренное жилое помещение.

Кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. И наконец, в договоре дарения следует определить порядок передачи подаренного жилого помещения от дарителя к одаряемому. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов, но не ранее подписания договора сторонами.

На государственную регистрацию при дарении жилых помещений представляются следующие документы:

- заявления сторон (формируются в регистрационной службе);

- документ об уплате государственной пошлины;

- правоустанавливающий документ на жилое помещение (например, договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.);

- документ, содержащий сведений о прописанных в помещении (поквартирная карточка, справка о прописанных);

-технический паспорт, выдаваемый органами БТИ;

- справку с БТИ формы № 4;

- если требуется - надлежащим образом оформленные разрешения (согласия) на совершение сделки, а именно дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности (ст. 576 ГК РФ).

- проект договора дарения, если предметом сделки является благоустроенная квартира - 3 подлинника договора, если предметом сделки является жилой дом с земельным участком - 6 подлинников.

Все остальные документы предоставляются в 2 экземплярах, один из которых должен быть подлинным.

После подписания сторонами договор дарения подлежит государственной регистрации (ст.574 ГК РФ) в УФРС по РТ, расположенном по адресу: г. Кызыл, ул. Дружбы, д. 74. Сотрудники отдела по работе с представителями в муниципальных образованиях УФРС по РТ имеется в каждом районе республики.

В случае, если договор дарения прошел процедуру государственной регистрации, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если в связи с отказом одаряемого принять в дар соответствующее жилое помещение даритель понес реальный ущерб, последний, ссылаясь на письменный договор, вправе требовать его возмещения.

При определенных обстоятельствах даритель вправе отменить дарение. Это право предоставлено дарителю ст. 578 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил одно из нижеперечисленных действий:

- совершил покушение на жизнь дарителя (в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя);

- совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи или близких родственников дарителя;

- умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

- обращается с подаренным жилым помещением, сохраняющим для дарителя неимущественную ценность (например, даритель по-прежнему живет в подаренной квартире, которую одаряемый подвергает перепланировке и т.п.), неподобающим образом, создавая тем самым угрозу его безвозвратной утраты.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилое помещение дарителю, при условии, что к моменту отмены дарения оно сохранилось в натуре, т.е. не было продано или обменено на другое жилое помещение либо другую вещь (например, на дачу, земельный участок, гараж и пр.).



Часто граждане не могут решить, что же лучше - завещание либо дарение. Отличие договора дарения от завещания составляет тот факт, что после дарения даритель не вправе изменить своего решения и предмет договора дарения после оформления права собственности на него в установленном порядке переходит в собственность одаряемого безвозвратно. Тогда как при оформлении завещания наследодатель в любое время может его изменить, а также аннулировать.