Техпаспорт и техплан: в чем разница?

Согласно вступившим в силу новым нормативным актам, с 1 апреля 2012 года технический план объекта недвижимости будет включать описание объекта на контуре земельного участка. Этот порядок утвержден приказом Минэкономразвития № 577 от 14.10.2011 года.

— В 2008 году был принят закон № 221 о государственном кадастровом учете, который до настоящего времени распространял свое действие только в отношении земельных участков, — поясняет заместитель директора по основной деятельности Челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Ольга Ступак. — С момента вступления в силу приказа №577 нормы закона начнут распространяться и в отношении объектов капитального строительства (ОКСов). Речь идет не только о спутниковой фотографии, но и о координировании поворотных точек здания (при помощи GPS) с целью привязки определенного объекта к земельному участку, на котором он находится.

Отметим, что на сегодняшний день специалистами БТИ ведутся три различных реестра: реестр земельных участков, реестр объектов капитального строительства и реестр прав. В 2011 году была проведена оцифровка всех документов архивов с бумажных носителей в электронный вид. Это позволило создать основу для кадастра недвижимости по ранее учтенным объектам. Смысл проделанной работы и нововведений в законе заключается в объединении этих трех реестров для создания единой информационной системы. Результат этого объединения будет отражен в новом документе — техническом плане.

Его принципиальное отличие от технического паспорта заключается в привязке координат поворотных точек объекта (здания, строения, сооружения) на местности и местоположения квартиры в границах этажа здания. Согласно вступившим в силу новым нормативным актам, с 1 апреля 2012 года технический план объекта недвижимости будет включать как спутниковую фотографию, так и описание объекта на контуре земельного участка. Этой работой будут заниматься кадастровые инженеры, имеющие специальную квалификацию и аттестацию.

— В кадастровом учете первичен земельный участок, — рассказывает директор Челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Александр Лежников. — Технический план индивидуализирует объект капитального строительства в обозначенном пространстве. Помимо этого технический план будет включать привычный всем технический паспорт квартиры.

Новый технический план позволит беспрепятственно определить местоположение объекта. В него включены восемь страниц. Три страницы содержат графическую часть: расположение объекта в границах земельного участка и чертеж с нумерацией поворотных точек. Семантическая часть содержит сведения о заказчике и исполнителе работ, краткую характеристику объекта (местоположение - адрес), назначение (жилое - не жилое), материал стен и общую площадь объекта. Также в документе будут указаны исходные данные: правоустанавливающие документы, выписка на земельный участок с координатами и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства.

Приложением к техническому плану является технический паспорт. Если собственник здания желает получить документы, то он может заказать в БТИ технический паспорт, в котором будет вся исчерпывающая информация для заполнения техплана. Параллельно с печатной версией техплана формируется электронная версия документа, которая необходима для постановки на кадастровый учет. Документ находится в формате xml и будет находиться в базе Кадастровой палаты. Отметим, что пока документы надо заказывать в БТИ и регистрировать в Кадастровой палате. Однако по окончанию переходного периода все документы между организациями будут передаваться в электронном виде.

Для того, чтобы не путать технический и межевой план, стоит запомнить простое объяснение. Межевой план — координаты границ земельного участка, касается только земли. Технический план – координирование поворотных точек здания относительно участка. До января 2013 года вы можете получить кадастровый паспорт в Кадастровой палате бесплатно. За техническим планом отправляйтесь в БТИ, за свидетельством о регистрации права — в регпалату.

Стоит уточнить, что технический план необходимо оформлять только на вновь вводимые объекты. Это необходимо для их постановки на кадастровый учет. Если вы несколько лет проживаете в квартире, то она давно внесена в кадастр в составе многоквартирного дома.  Квартира является ранее учтенным объектом, и если в ней не сделана перепланировка или реконструкция, она не разделена на две и более частей, то на нее будет выдан кадастровый паспорт. Для продажи и других манипуляций с квартирой вам нужно будет придти в Кадастровую палату. Соответственно, повторно вносить данные не требуется, и получать технический план не нужно.

От редактора:

Теперь контроль за всеми изменениями в квартире или нежилом помещении переведен с органов технической инвентаризации на правообладателя. Для того, чтобы произвести перепланировку или другие изменения, собственнику необходимо ознакомиться с действующим законодательством и оформить все в предусмотренном законом порядке.

К примеру, перепланировку нужно осуществлять в установленном Жилищным кодексом РФ порядке. А именно: собрать необходимые документы и получить разрешение на осуществление работ.

— Только после получения разрешения можно производить перепланировку, — комментирует заместитель директора по основной деятельности Челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Ольга Ступак. — Жилищный кодекс РФ также предусматривает узаконивание перепланировки по факту выполненных работ, но в судебном порядке. В этом случае суд может вынести решение: считать перепланировку законной, либо вернуть помещение в прежнее состояние. Судебному решению вы должны будете подчиниться.

Практический пример: Голос правды

Техплан вместо техпаспорта?
10 Апрель 2012
Проверено на себе. Вопросов больше, чем ответов
Небольшая заметка в нашей газете «Техпаспорт отменен» («Голос правды», №25 от 10 марта) наделала немало шума. В заметке говорилось, что с 1 января 2012 года для постановки на регистрационный учет объектов недвижимости (или изменений в них) требуется технический план и исключается техническая инвентаризация и подготовка техпаспорта. Читатели это поняли однозначно: техпаспорт вообще не нужен. На это последовал решительный протест со стороны руководителя районного филиала «Крайтехинвентаризации» (БТИ) Н.Г.Мойсы: техпаспорт требуется при регистрации по месту жительства, при судебном разделе имущества. Кроме того, если вы живете в многоквартирном доме, в техплане, который представляет собой только контур здания, не будет деления на квартиры.
За разъяснениями я пошла по инстанциям, предложив при этом Н.Г.Мойсе возможность опубликовать свою позицию. Сразу скажу, устно мы с ним беседовали еще не раз, но выступить на страницах газеты он не захотел пока.
- Приказом №577 от 14.10.2011 г. Минэкономразвития РФ утвержден Порядок государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, в соответствии с которым Для постановки на кадастровый учет необходим кадастровый паспорт. А делается он на основе технического плана, – ответила на мои вопросы руководитель регистрационной палаты С.Н.Штирбу.- Техплан представляет собой документ, содержащий графическое и текстовое описание объекта. Выполняют эту работу кадастровые инженеры. 2012 год будет переходным, поэтому изготовление кадастровых паспортов будет производиться бесплатно при обращении в кадастровую палату. То есть, если сведения об объекте есть в кадастре, вам по вашему запросу изготовят бесплатно кадастровый паспорт, который необходим для получения свидетельства о регистрации права собственности. Но, поскольку БТИ передало в кадастровую палату не все имеющиеся в его архиве сведения, то при их отсутствии нужно будет заказать техплан.
- Поскольку технический план представляет собой упрощенную схему, – добавила Светлана Николаевна, – логично предположить, что его изготовление должно стоить гораздо меньше, чем технического паспорта.
Таким образом, мне представилась возможность пройти всю цепочку для получения свидетельства о регистрации права собственности на дом, которым владею на законных основаниях с 1984 года, имея на руках документы владельца старого образца, включая техпаспорт, изготовленный в 1992 году. Свидетельство можно было получить и раньше, было просто жаль тратить деньги на новый техпаспорт, необходимый для прохождения процедуры. У меня и 20-летнего образца этот документ как новенький из-за его невостребованности (может быть, пару раз предъявляла его в газоснабжающих организациях при заключении договора). Дом я не перестраивала. И таких жителей в районе немало. Поэтому, уверена, что многим будет интересно узнать, как зарегистрировать право на дом и что это стоит.
Поскольку человек я работающий, смогла сделать это только в субботу 17 марта. В отличие от будних дней, когда время приема обозначается в талончике, по субботам здесь живая очередь. Просидев в очереди полтора часа, сдала документы для получения кадастрового паспорта. Прийти следовало через неделю, 24 марта.
Снова в субботу, после более чем часового ожидания, я получила на руки – нет, не кадастровый паспорт, а уведомление о том, что сведений о моем доме в кадастре нет. Следовательно, я оказалась из числа тех домовладельцев, данные о недвижимости которых БТИ в кадастр не передало. (Возникает вопрос – почему???)
Значит, мне нужно заказывать технический план. В МФЦ мне дали список из 6 межующих организаций. Новомышастовскую и Старонижестеблиевскую я в расчет не взяла из-за отдаленности. В 2-х полтавских сказали, что такие работы пока не производят. В одной из оставшихся предложили изготовление за 7 тысяч рублей. Я посчитала, что это дороговато и пошла в БТИ, где мне сказали, что собирают заявки и начнут работы после 1 апреля. Стоимость проекта от 4 до 6 тысяч рублей в зависимости от удаленности от места привязки.
Я живу не на окраине, на асфальтированной улице, поэтому предположила, что техплан обойдется мне не по максимуму. И 28 марта отправилась подавать заявку в БТИ. Тут меня поджидала очень большая неожиданность. Руководитель группы по приему заявок и консультаций О.И.Шинакова показала мне список документов для изготовления техплана, в котором под №1 значился… техпаспорт! Причем, не такой, как мой, образца 1992 года, а новый. На мои возражения, что я не планировала, во всяком случае пока, делать новый техпаспорт, Оксана Ивановна решительно ответила, что тогда она запишет в документах «по старым данным». Чем это для меня грозит, я не очень поняла, но решила, что тогда у меня будут какие-то осложнения. Подумала я, подумала, и заказала и техплан, и техпаспорт. Дорого, конечно. Но один раз я уже пожадничала. Сделала бы техпаспорт в прошлом хотя бы году и зарегистрировала бы по нему право собственности. А теперь две цены платить придется. Убеждают ведь, что техпаспорт тоже необходим. Решила все-таки прозвонить, проконсультироваться со знающими людьми.
С.Н.Штирбу была возмущена:
- Зачем вы заказали техпаспорт! Государство упрощает процедуры регистрации недвижимости, идет навстречу людям, а вы еще две цены собрались платить.
Поговорила с кадастровым инженером из Старонижестеблиевской С.Н.Кожемякой. Он сказал, что процесс только начался, много неясностей. Вот сейчас он отправил документы на оформление, в одном случае техпаспорт был, в другом нет, каким будет ответ, неизвестно.
Так, ответ расплывчатый: может, надо, может, нет.
Сама я пока не собираюсь ни менять прописку, ни продавать, ни делить дом, но ведь у многих людей такая необходимость есть. Может, действительно, без техпаспорта не обойтись ни при прописке, ни при купле-продаже или судебном разделе имущества? Я снова принялась звонить.
В миграционной службе мне ответили, что для регистрации по месту жительства техпаспорт не нужен. Представляют документы, удостоверяющие право собственности, и личные документы.
Нотариус Е.В.Медведкова сказала, что однозначного ответа у нее пока нет, так как все только начинается:
- Сейчас я как раз готовлю письмо в краевой нотариат с этим вопросом. С одной стороны, государство упрощает процедуры. Но с другой стороны, правовой нигилизм у наших граждан столь велик, что лучше иметь все документы. Кроме того, если при сделке покупатель захочет проверить какие-то параметры дома (толщину стен, например, или материал, из которого они выполнены), кроме, как в техпаспорте, он их нигде не найдет.
Судья А.В.Линник высказался однозначно:
- При решении имущественных споров эксперт обязательно потребует предоставить техпаспорт. И, если документ будет старым, как он может судить о том, соответствуют ли данные действительности?
Итак, подведем промежуточные итоги. При регистрации права собственности нужен именно технический план. Но при других жизненных обстоятельствах, возможно, понадобится техпаспорт?
Когда пройду всю процедуру регистрации права собственности на дом, обещаю рассказать читателям, в какую сумму мне это обошлось и сколько времени на это понадобилось.
С 17 марта пытаюсь зарегистрировать право на собственный дом, и ни на шаг еще не приблизилась к цели. В БТИ мне говорили, что после 1 апреля начнут работать по техпланам. 2 апреля никаких извещений оттуда не было. Зато позвонила С.Н.Штирбу и сказала, что она задала мои вопросы руководителю БТИ Н.Г.Мойсе. Он говорит, что вы все неправильно поняли, конечно, вам нужен техплан, он стоит 7 тысяч рублей, а техпаспорт они изготавливают исключительно по желанию клиента.
Здорово! Я пыталась отказаться от техпаспорта, меня убедили, что этого делать нельзя. Что же я тут не поняла? И как цена меньше, чем за неделю, с «от 4 до 6 тысяч рублей в зависимости от удаленности от места привязки», как мне говорили, выросла до 7 тысяч рублей, как у конкурентов. Все места привязки вдруг равноудалились до 7 тысяч рублей? А ведь цена была решающим фактором моего выбора именно БТИ, как исполнителя. Там, где мне сразу назвали эту цену, обещали тут же начать работу. А в БТИ, куда я пришла утром 3 апреля, мои документы лежали там же, куда я их сдала 28 марта. Я попросила вернуть мне документы. О.И.Шинакова сделала это, не задав ни одного вопроса.
Отправилась я в «Кубань-Гео-Техцентр», где мне изначально предлагали начать работу. Не называла я это предприятие потому, чтобы избежать обвинения в рекламе. Но, поскольку именно здесь продолжается моя история, надо раскрывать все имена. Документы приняли, тут же сделав ксерокопии и, в отличие от БТИ, не потребовали ни скоросшиватель, ни три файла, ни разовый диск. Я оплатила аванс 2500 рублей. Мне пообещали, что приедут на съемку. Честно сказать, как-то я уже подрастеряла оптимизм.

От техпаспорта до техплана

С 1 января введены очередные изменения в системе кадастрового учета объектов капитального строительства. Большинство российских регионов перейдут на них в 2013 году. Однако Ярославль – один из тех, кто уже в текущем году – на себе стал осваивать новую технологию.

Вместо техпаспорта, как это было раньше, на учет предоставляется технический план. До 1 апреля был переходный период, когда можно было предоставлять и то и другое. С 1 апреля – только технический план.

-Что это такое и для чего нужен подобный документ?

-Технический план – документ, предназначенный именно для учета объекта капитального строительства. Он содержит дополнительные характеристики объекта. Отличается от техпаспорта тем, что техплан здания или сооружения имеет координаты. Сегодня технический план изготавливают как кадастровые инженеры, так и органы технической инвентаризации (такое право у них есть до 1 января 2014 года).

Однако техпаспорт, как документ, своей юридической силы не утратил. Он действует. Но только для кадастрового учета уже не предоставляется. Он нужен, например, для предоставления в банк, для проведения газа.

-Для регистрации права собственности он нужен?

-Нет, для регистрации права необходим только кадастровый паспорт на объект капитального строительства.

-Сколько по времени подготавливается кадастровый паспорт?

- Если сведения об объекте недвижимости в кадастре уже имеются, то по запросу кадастровый паспорт выдается не более чем за 5 рабочих дней. Если сведения об объекте в кадастре отсутствуют или есть необходимость внести изменения в кадастровые сведения, то необходимо осуществить государственный учет, по результатам учета заявителю выдается кадастровый паспорт не более чем за 20 рабочих дней.



-Есть ли очереди на оформление техплана?

-Поскольку техпланы изготавливаются не у нас, а органами технической инвентаризации и кадастровыми инженерами, на этот вопрос мне сложно ответить. Технический план – это новшество и люди к нему привыкают. На сегодня к нам поступило около 8 тысяч техпланов.



-Сколько стоит оформление нового документа?

-Стоимость техплана не урегулирована государством. Ее рассчитывает кадастровый инженер. Все зависит от вида объекта (помещение или здание), многоквартирный дом или индивидуальная постройка, нужно ли вообще инженеру выезжать на место, для того, чтобы закоординировать этот объект.



-Есть случаи, когда техплан не нужен?

-Если необходимо внести изменения в адрес объекта, либо меняется его назначение, либо наименование, вот в этих случаях техплан предоставлять не надо. Необходим будет только тот документ, в соответствии с которым будут внесены изменения.

ВОПРОСЫ

«Если дом не сдан, квартиру на учет не поставят!»

-Можно ли оформить в собственность парковочное место на подземной стоянке? Ирина.

-Только, если парковочное машиноместо изолировано, то есть обособлено от других помещений, имеет стены, пол, потолок. Вот в этом случае его можно поставить на учет как отдельное помещение.Во всех остальных случаях возможна лишь регистрация доли на всю парковку.

-Я получил тех план, хочу оформить квартиру в собственность, можно ли мне не получать тех паспорт и обойтись без него? Дмитрий.

-Если человек изготовил техплан, значит, он изготовил его для постановки на учет. В этом случае техпаспорт уже не нужен.

-Можно ли пользоваться дубликатами документов (в частности земельный паспорт) он был утерян или надо получить оригинал? Кирилл.

-Земельный паспорт – это имеется ввиду кадастровый паспорт земельного участка? Дубликат этого документа мы не выдаем. То есть необходимо снова обратиться за предоставлением сведений в виде кадастрового паспорта на земельный участок. Но вообще, еще требуется уточнить, для чего необходим этот документ? Если для регистрации права, то он не обязателен, так как регистратор сам запрашивает кадастровый паспорт в палате.

-Можно ли поставить на учет квартиру, если дом еще не сдан? Ильгизар.

-Квартиру можно поставить на учет только в том случае, если сам многоквартирный дом стоит на учете. Если же дом еще не поставлен на учет в кадастровой палате, то можно подать документы одновременно на учет многоквартирного дома и квартиры внутри него. В этом случае, к заявлению необходимо приложить два техплана: на дом и на квартиру в нем.

-Мой отец умер 40 лет назад. Я делала к дому пристрой, но не хочу, чтобы этот пристрой участвовал в наследстве! У нас спор с родственниками. Как поступить? Галина Павловна.

-В наследство вступает только то имущество, которое было в собственности у покойного. Если пристрой был построен после его смерти, то постройка в споре о наследовании не участвует.

-Я являюсь наследником правообладателя. Как я могу получить копии правоустанавливающих документов на имущество правообладателя? Марат.

-Копии можно получить в том органе, который выдал правоустанавливающие документы. Обратиться нужно либо в администрацию района, либо в Национальный архив, если их уже передали туда, и получить архивную выписку. А можно запросить справку в Управлении Росреестра о содержании правоустанавливающих документов. Однако в этом случае, круг получателей подобной справки ограничен. Если у вас есть документ от нотариуса об открытии наследственного дела, то вам подобную справку дадут.

-Если собственник никогда не обращался в орган кадастрового учета, как информация о его недвижимости попала в базу данных? Почему сведения кадастра часто не соответствуют действительности? Что делать в таких случаях? Алексей.

-В 2007 году прошла инвентаризация и оцифровка данных. Все эти материалы в электронном виде были переданы нам в Кадастр – в общей сложности, сведения о более 2 миллионах объектах капитального строительства (состояние на 1 марта 2008 года. – Прим. авт.). Если вы получили кадастровый паспорт, а данные в нем устарели, то можно внести изменения. Готовите техплан и подаете заявление на изменение данных.

-Возможно ли сократить срок оформления документов?

-Вопрос наболевший и очень актуальный. Но у нас есть действующее законодательство, которым и установлены все сроки оформления документов.

-Можно ли бесплатно получить какую-либо информацию, содержащуюся в кадастре о недвижимости? Кто и как может это сделать? Гузель.

-Сведения об объектах капитального строительства у нас бесплатные. Кадастровый паспорт готовится в течение 5 рабочих дней (со дня подачи запроса). А подать запрос можно либо лично, либо через почту.

-Кто такой кадастровый инженер и как определить его компетентность? Максим.

-Это физическое лицо, у которого есть действующий квалификационный аттестат на проведение кадастровых работ. На нашем сайте мы ведем официальную статистику решений, которые получил кадастровый инженер по подготовленной им документации: по межевым планам, а с недавних пор и по техпланам. Эта информация открыта и доступна всем пользователям интернета. Так что вы сами сможете оценить компетентность вашего кадастрового инженера.
«КП»