Из жилого – в нежилое: основные вопросы

Актуальным остается вопрос о переводе жилых помещений в нежилой фонд. Как граждане, так и юридические лица все чаще приобретают квартиры с целью открыть офис или магазин. С введением в действие с 1 марта 2005г. Жилищного Кодекса РФ, процесс перевода перестал быть исключительным, многие ограничения были сняты. Кроме того, был приведен закрытый перечень необходимых документов, тем самым законодатель исключил возможность истребования органами местного самоуправления у собственника жилого помещения дополнительных документов. Вместе с тем вопросы остаются, рассмотрим некоторые из них.

Согласно статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. При этом использовать жилое помещение в указанных целях собственник вправе только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 Гражданского Кодекса РФ).

Условия и порядок перевода из жилого помещения в нежилое регулируется законодательством Российской Федерации. В частности, статьи 22 и 23 Жилищного кодекса РФ, а также нормы Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ регламентируют общий порядок такого перевода. Кроме того, органами местного самоуправления определяется порядок принятия решений о переводе помещений жилищного фонда в нежилой фонд и, соответственно, наоборот.

Так, в г. Ярославле постановлением мэра города утверждено Положение о переводе жилых помещений жилищного фонда в нежилые, переводе нежилых помещений жилищного и нежилого фондов в жилые и изменения статуса общежитий на статус жилых домов в г. Ярославле (далее – Положение).

Собственнику, принимая решение о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо учитывать ряд факторов.

Какие помещения подлежат переводу из жилого в нежилое?

Перевести в нежилое можно любое помещение, отвечающее следующим требованиям:
1. Доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Или предусмотрен иной вариант – должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
2. Имеется возможность оборудовать отдельный от жильцов вход.
3. Переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Также не допускается перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результате такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий.
4. Помещение не должно быть частью коммунальной квартиры;
5. Право собственности на переводимое помещение не обременено правами других лиц не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т.д.
6. Если квартира находится на втором этаже, то помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ при этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.

Кроме того, если переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1.7. Положения).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Необходимый перечень документов для перевода из жилого помещения в нежилое приведен в статье 23 ЖК РФ. При этом орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 Жилищного Кодекса РФ. Документом, подтверждающим окончание перевода помещения в нежилое, если для использования помещения не требуется проведение его переустройства, перепланировки, иных работ, в соответствии с ч. 5 ст. 23 ЖК РФ является уведомление, форма которого утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 августа 2005 г. N 502.

В случае проведения работ по перепланировке, переустройству, их завершение подтверждается актом приемочной комиссии, подтверждающим окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого.

На каком основании администрация может отказать в переводе жилого помещения в нежилое?

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае:
1. Непредставления определенных необходимых документов;
2. Представления документов в ненадлежащий орган;
3. Несоблюдения условий перевода помещения;
4. Несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения обязательно должно быть мотивированным.

После получения собственником документов, подтверждающих перевод жилого помещения в нежилое, следует внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), представив документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. На сегодняшний день количество обращений граждан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по вопросам перевода из жилых помещений в нежилые возросло в среднем на 10 %.

Для того чтобы внести необходимые изменений в ЕГРП и получить повторное свидетельство о государственной регистрации, необходимы следующие документы: 1. Заявление о государственной регистрации прав правообладателя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
2. Документ об оплате госпошлины. В соответствии с Налоговым Кодексом РФ госпошлина за внесение изменений в ЕГРП для физических лиц устанавливается в размере 200 р., а для юридических лиц – 600 р. Такой же размер госпошлины предусмотрен за получение повторного свидетельства о государственной регистрации.
3.Для граждан - документ, удостоверяющий личность.
4. Для юридических лиц - документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица; учредительные документы юридического лица.
5. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, зарегистрированные в установленном законом порядке (оригинал и копия).
6. Решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое (подлинник и копия).
7. Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества - нежилое помещение (подлинник и копия).
8. В случае перепланировки (переустройства) предоставляется Акт приемочной комиссии, сформированный органом, осуществляющим перевод помещений (п.9 ст.23 Жилищного Кодекса РФ).
9. Иные документы в случаях, предусмотренных законом.

Заместитель начальника отдела
государственной регистрации прав на
объекты нежилого назначения
Маркевич М.Н