Координация государством интересов собственников помещений в многоквартирном доме при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое

Обращения граждан по вопросам переустройства, перепланировки, перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме сигнализируют о продолжении конфликтов в данной сфере и по сегодняшний день и неудовлетворенности части граждан сложившимся положением.

Органы государственной власти призваны координировать интересы участников общественных отношений посредством осуществления правового регулирования и применения права. В отношениях, связанных с переустройством, перепланировкой, переводом жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, необходима координация интересов собственников жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляющих переустройство, перепланировку, перевод такого помещения в нежилое, с одной стороны, и собственников других помещений в таком доме, жителей многоквартирного дома, с другой стороны.

На основе анализа существа рассматриваемых правоотношений и действующего законодательства, тщательного изучения мнений различных заинтересованных социальных групп, исследования возможностей совершенствования жилищного законодательства в данной сфере в статье сформулирован вывод, что последовательное и комплексное применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме, являются надежной и эффективной основой разрешения рассматриваемого конфликта. Приводятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства.

1. ПРОТИВОРЕЧИЯ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА, ПЕРЕПЛАНИРОВКИ, ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Реализация волеизъявления собственника помещения - о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение <1>, о переустройстве или перепланировке жилого помещения является актом распоряжения имуществом. В данном случае право собственника на распоряжение имуществом эффективно обеспечивается нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, переустройством или перепланировкой жилого помещения.

--------------------------------

<1> Рыжов А.Б. Перевод жилых помещений в нежилые как функция органов МСУ (текст) // Управа. 2005. N 8. С. 47 - 50.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации вышеуказанные права собственника помещения в многоквартирном доме, желающего переоборудовать и перепланировать такое жилое помещение с последующим переводом его в нежилое помещение, нередко существенно ущемлялись.

Например, Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в г. Нижнем Новгороде, утвержденное Постановлением городской Думы г. Н. Новгорода от 28 мая 1997 г. N 19 (с изменениями, внесенными Постановлениями городской Думы г. Н. Новгорода от 22 ноября 2000 г. N 73, от 26 декабря 2001 г. N 72, признано утратившим силу 18 мая 2005 г.), предусматривало, что жилые помещения (жилые дома) переводились в нежилые на инвестиционных условиях. Средства, полученные от реализации инвестиционных условий, использовались на ремонт и эксплуатацию жилищного фонда. От собственника переводимого помещения требовалось письменное согласие на перевод жилого помещения в нежилое жильцов, проживающих в жилых помещениях, находящихся на том же этаже подъезда, а также жилых помещений, граничащих с конструктивными элементами здания (нижними и верхними перекрытиями, стенами) с данным жилым помещением (до 22 ноября 2000 г. требовалось письменное согласие жильцов дома/подъезда).

Согласно многочисленным обращениям граждан, осуществлявших в тот период перевод жилого помещения в нежилое, такое согласие соседей получить было тяжело, иногда невозможно, и нередко оно у них покупалось весьма недешево. Правовые нормы, требовавшие получения согласия соседей, воспринимались обратившимися гражданами как несправедливые и вредные. Собственников жилых помещений, желавших осуществить перевод, возмущали необоснованная, по их мнению, жесткость позиции соседей, не дававших согласия на перевод помещения, размер предъявляемых материальных требований. Такие собственники отмечали, что они желают осуществлять общественно полезную деятельность, вкладывают в дело свои средства, а соседи злоупотребляют своими правами и месяцами, даже годами не позволяют перевести помещение в нежилое.

Жителей многоквартирных домов беспокоила перспектива ухудшения условий проживания в результате эксплуатации помещения, переведенного из жилого в нежилое, и придомовой территории, вероятность нарушения прочностных характеристик многоквартирного дома в результате переоборудования и перепланировки.

Таким образом, указанное Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в г. Нижнем Новгороде и связанная с ним практика не удовлетворяли активное меньшинство и удовлетворяли большинство жителей многоквартирных домов, которые оказывались в приемлемом для них положении, несравненно более выгодном, чем собственник жилого помещения, желающий осуществить перевод такого помещения в нежилое. Жители многоквартирных домов были в основном удовлетворены действиями органов местного самоуправления, поскольку жители либо не давали согласия и перевод жилого помещения в нежилое не производился, либо давали такое согласие и жаловаться было уже не на кого <1>.

--------------------------------

<1> Изучение данного опыта сегодня приводит к мысли о том, что как (состояние до введения в действие ЖК РФ) право жителей дома запретить перевод, так и (вариант после введения в действие ЖК РФ) право собственника помещения беспрепятственно осуществить перевод без обсуждения с жителями дома создают ситуацию социального конфликта. Вместе с тем конфликт собственника переводимого помещения и жителей многоквартирного дома может быть эффективно разрешен не столько участием в процедуре перевода органов власти, сколько при контактах собственников помещений между собой, в рамках принятия ими решений о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме: земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, ограждающими конструкциями многоквартирного дома. Принятие данных решений означает ведение переговоров собственниками помещений в многоквартирном доме друг с другом на одном языке - языке прав собственности, понятном и предпринимателю, желающему перевести квартиру в нежилое помещение, и собственникам жилых помещений. Поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается большинством голосов, то стороны будут убеждать друг друга, принимать взаимные обязательства, договариваться. Вполне вероятное наличие нескольких собственников жилых помещений, не желающих вести переговоры ни при каких разумных условиях, при принятии решения общим собранием не будет иметь существенного значения.

В связи с острой необходимостью урегулирования данной сферы общественных отношений в Законодательном Собрании Нижегородской области была проведена большая работа, целью которой было найти на основе действовавшего на тот момент федерального законодательства обоснованный компромисс между интересами различных социальных групп при определении порядка перевода жилых помещений в нежилые. В результате были приняты Закон Нижегородской области от 4 ноября 2002 г. N 60-З "О переоборудовании и перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах" и Закон Нижегородской области от 15 октября 2004 г. N 120-З "О переводе жилых домов, жилых помещений в нежилые и нежилых домов, нежилых помещений в жилые в Нижегородской области".

Важно отметить, что решения нижегородских законодателей по указанным вопросам в целом совпали с решениями, предусмотренными впоследствии Жилищным кодексом Российской Федерации, за одним существенным исключением.

Статья 4 Закона Нижегородской области от 15 октября 2004 г. N 120-З устанавливала, что переведенные жилые дома, жилые помещения в нежилые используются в целях, указанных в правовом акте органа местного самоуправления о переводе. Статья 6 данного Закона Нижегородской области устанавливала, что собственник переводимого дома, помещения представлял в уполномоченное органом местного самоуправления учреждение заявление с указанием предполагаемых целей использования дома, помещения после осуществления перевода. При рассмотрении вопроса о переводе помещения ст. 8 данного Закона Нижегородской области требовала учета, в частности:

- заключения органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора о возможности использования в соответствии с требованиями санитарного законодательства дома, помещения в целях, указанных в заявлении;

- заключения органов государственного пожарного надзора о возможности использования в соответствии с требованиями законодательства о пожарной безопасности дома, помещения в целях, указанных в заявлении.

Таким образом, найденный Законодательным Собранием Нижегородской области компромисс, в отличие от решения, принятого впоследствии Государственной Думой Федерального Собрания РФ, предусматривал фиксирование целей использования нежилого помещения после перевода правовым актом о переводе. Это отражало выявленную в ходе работы над законопроектом необходимость обеспечения, с одной стороны, реализации права собственника осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение, с другой стороны, создания для соседей некоторой гарантии корректной, приемлемой эксплуатации нежилого помещения в дальнейшем. Рассматриваемый конфликт также может разрешаться в рамках определения полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом в таком доме. Региональный законодатель, не имея соответствующих полномочий, данный аспект, естественно, не регулировал.

2. АНАЛИЗ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО ИССЛЕДУЕМОМУ ВОПРОСУ

Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, законодатель в принципе допускает возникновение в ходе реализации гражданских прав негативных последствий, предусматривая ограничения в общественно значимых случаях.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение, как правило, означает начало более интенсивного использования данного помещения: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, большее количество приезжающего автотранспорта, использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей. То, что интенсивность эксплуатации помещения обычно возрастает, подтверждается как наблюдениями, так и простыми экономическими соображениями: перевод жилого помещения в нежилое осуществляется из соображений увеличения доходности помещения, экономической эффективности его использования.

Более интенсивная эксплуатация нежилого помещения угрожает соседям следующим:

1) ростом неблагоприятных факторов среды жизнедеятельности: шум, запахи, повышенная влажность, электромагнитное излучение и т.п. При этом жителям нежелательно любое ощутимое увеличение действия таких факторов. Соседи вправе рассчитывать на защиту благоприятных условий проживания, если законодательством установлен предельный уровень действия неблагоприятных факторов и этот уровень превзойден. Такая защита интересов требует усилий от граждан, а сама ситуация является для них психологически дискомфортной. Решением данной проблемы является совершенствование механизмов защиты прав жителей многоквартирных домов, развитие норм о правилах эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах, выявление неблагоприятных факторов и определение их предельного уровня;

2) вероятностью злоупотреблений, нарушений законодательства со стороны владельца нежилого помещения, заинтересованного в наиболее эффективной коммерческой эксплуатации такого помещения, в противоположность владельцу жилого помещения, как правило, заинтересованному в обеспечении нормальных условий проживания в нем;

3) вероятностью правонарушений, злоупотреблений со стороны клиентов заведения, расположенного в нежилом помещении, а также причинением с их стороны беспокойства жителям.

Пресечение злоупотреблений, предотвращение и профилактика правонарушений традиционно достигаются совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, повышением правового сознания граждан.

Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Тем не менее, как уже отмечалось выше, права жителей многоквартирного дома могут быть не нарушены, поскольку, например, предельные уровни неблагоприятных последствий эксплуатации нежилого помещения не определены законодателем или не превзойдены, либо нарушение прав жителей крайне трудно доказать, либо нарушение связано, например, с нежелательным поведением клиентов заведения вне нежилого помещения, в котором оно расположено. Однако при этом для жителя многоквартирного дома условия субъективно ухудшены. Объективно ухудшение условий проживания теоретически может найти отражение в снижении рыночной цены жилых помещений в многоквартирном доме.

Если в многоквартирном доме, в результате неблагоприятных последствий перевода жилого помещения в нежилое, рост стоимости помещения, переведенного из жилого в нежилое, меньше суммарного снижения стоимости оставшихся жилых помещений, смысл произошедшего очевиден: в целом собственникам помещений в многоквартирном доме стало хуже. При этом в широком экономическом смысле перевод жилых помещений в нежилые до некоторого предела может оказаться весьма эффективным - потребители получают товары и услуги, кто-то находит работу, и интегрально жители квартала, микрорайона, поселения становятся богаче.

Аналогичная описываемой и, может быть, более острая ситуация складывается при осуществлении градостроительной деятельности в существующих поселениях. При так называемой точечной застройке права жителей ранее построенных домов могут соблюдаться, но качество их жизни, их удовлетворенность средой обитания могут существенно снизиться. Достигнув некоторого предела, уплотнение застройки существующего квартала приведет лишь к снижению его суммарной стоимости. Важно отметить и то, что любые преобразования просто могут сопровождаться массой негативных эмоциональных переживаний.

Органы государственной власти обязаны щепетильно относиться к возможным материальным потерям и эмоциональному ущербу граждан, создавать стабильные условия для инвестиций в недвижимость.

Таким образом, право собственности гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме должно определяться (защищаться, фиксироваться) не только общими нормами о правилах эксплуатации помещений в таком доме и предельных уровнях неблагоприятных факторов, но и стабильностью назначения помещений в многоквартирном доме:

- стабильностью состава жилых и нежилых помещений;

- стабильностью вида целевого назначения нежилых помещений (продовольственный магазин, парикмахерская, кафе и т.п.) - по аналогии с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми в градостроительных регламентах (ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В результате приобретатель жилого помещения в многоквартирном доме будет иметь гарантии стабильности среды проживания, а следовательно, и произведенных вложений. Рассматривая данную тему, можно пожелать, чтобы и при осуществлении градостроительной деятельности рядом с нашими домами наше право собственности на жилое помещение защищалось не только выполнением требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических, экологических требований, требований безопасности, нормативов градостроительного проектирования, но и стабильным градостроительным зонированием, стабильностью документации о планировке территорий, может быть, введением более детальной документации, касающейся застройки территории, и обеспечением ее стабильности.

Следует отметить, что согласно ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Важность адекватного и своевременного определения указанных требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах трудно переоценить. Такие требования могут быть установлены, например, техническими регламентами. Интересен и требует дополнительного изучения вопрос о правомерности определения данных требований законодательством субъекта РФ как с точки зрения жилищного законодательства, так и с точки зрения законодательства о техническом регулировании, иного законодательства.

Статьями 289 и 290 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Представляется, что именно регулирование отношений, связанных с полномочиями собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, создает основу для поиска компромисса между интересами собственника переводимого помещения и его соседями. Важно, что регулирование это может осуществляться в терминах прав собственности, на языке, охотно воспринимаемом социальной группой предпринимателей, т.е. именно теми лицами, которые приобретают жилые помещения в многоквартирных домах для их последующего перевода в нежилые помещения.

Важность информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое для снижения социально-психологической напряженности учитывалась при принятии ЖК РФ. Согласно ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе помещения, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Информирование, безусловно, благоприятно сказывается на возможности защиты собственниками примыкающих помещений своих прав, однако эффективность данной нормы в настоящий момент оценить затруднительно. Процедура данного информирования не определена, что отмечается, в частности, в пояснительной записке к проекту Федерального закона N 443673-4 <1>.

--------------------------------

<1> Электронная регистрационная карта на законопроект N 443673-4 // asozd.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=443673-4&02.

Норма об информировании соседей ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации может рассматриваться либо как рудимент, редукция сложившейся до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации практики, когда орган местного самоуправления, руководствуясь собственным нормативным правовым актом <1> или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, требовал согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение с собственниками примыкающих помещений, либо как результат компромисса, достигнутого при подготовке законопроекта.

--------------------------------

<1> См., например: Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в городе Нижнем Новгороде, утвержденное Постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 28 мая 1997 г. N 19 (признано утратившим силу в связи с введением в действие ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (п. 6, 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации). Также и согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

3. НОРМЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений п. 10 ст. 12 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесены к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Отношения, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, урегулированы в гл. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующей внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Рассмотрим, какие сведения отражаются в техническом паспорте жилого помещения, а следовательно, какие действия потребуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Согласно ч. 4 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (с изменениями, внесенными Приказом Госстроя РФ от 4 сентября 2000 г. N 199) утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Пункт 9.3 данной Инструкции содержит указания по заполнению технического паспорта жилого помещения (квартиры), а приложение 13 (обязательное) к данной Инструкции содержит форму технического паспорта жилого помещения (квартиры).

В технический паспорт жилого помещения (квартиры), в частности, включаются план квартиры, экспликация площади квартиры (номера по плану здания комнат, кухни, коридоров и пр.; назначение частей помещения: жилая комната, кухня и т.п.; общая площадь квартиры, площадь квартиры, жилая площадь, подсобная, площадь лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых; высота помещений по обмеру). При техническом описании квартиры на основании формы технического паспорта и приложения 2 (рекомендательного) к Инструкции учитывают: стены - материал, перегородки - материал, перекрытия - материал; полы в жилых комнатах, кухне, ванной, других помещениях квартиры - материал, конструкции основания и покрытия (для дощатых - окрашены, не окрашены); проемы оконные, дверные: количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), створчатые или глухие, для дверных заполнений - простые или филенчатые, а также наличие окраски; внутреннюю отделку - вид отделки стен, потолков в жилых комнатах, кухне, ванной, других помещениях квартиры; вид отопления (отопительные печи и кухонные очаги, наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурка, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе); отопление - источник поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь); наличие электроосвещения - проводка открытая или скрытая; телевидения - наличие коллективных антенн; газоснабжение - сетевой (природный) или баллонный; водопровод - от городской центральной сети или местного источника; канализация - сброс в городскую сеть или местный отстойник; ванны - чугунные, стальные, пластиковые и т.п., душ, сауна, бассейн; горячее водоснабжение - централизованное или от местных водонагревателей; телефон, радио, лифт, мусоропровод.

Согласно абз. 4 п. 11 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения. Для решения вопроса о том, является ли установка, замена или перенос инженерных сетей или оборудования переоборудованием, это обстоятельство весьма важно.

Так, например, приложением 3 к Постановлению Правительства Москвы от 31 января 2006 г. N 59-ПП (в ред. Постановления Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. N 474-ПП) утверждена форма технического паспорта жилого помещения (квартиры), которой, в частности, предусмотрено, что на плане квартиры и лестнично-лифтового узла указываются место расположения вентблоков, коммуникационных шахт с воздуховодами и вертикальными коммуникациями и их позиционное обозначение; установленные санитарно-технические приборы в санузлах и на кухне; отопительные приборы, подающие и обратные трубопроводы (для горизонтальных систем отопления); все двери, включая раздвижные перегородки (по факту); в разделе "Конструкции дверей, окон и отделка помещений" дается краткая характеристика дверей: входная в квартиру, в комнаты, в кухню, в ванную комнату, туалет, санузел; окна и балконные двери, подоконные плиты; на плане основных конструктивных элементов квартиры указываются наружные стены с полной характеристикой многослойных конструкций (материал, толщина); монолитные элементы с указанием сечения; межсекционные и межквартирные стены; ограждения лоджий, балконов, веранд и других летних помещений; внутриквартирные перегородки: для квартир, выполненных по "усеченной" схеме, перегородки показываются пунктиром и указывается, что они выполнены условно (т.е. фактически высотой в 2 кирпича или в один пазогребневый блок); для квартир, выполненных с полной отделкой, указываются материал и толщина перегородки (информация о том, что стены, монолитные элементы и т.п. являются несущими, диафрагмами жесткости и т.п., является обязательной); на схеме расположения групповых линий электросети (для квартир со всеми стенами и перегородками) указываются: место расположения этажного распределительного устройства; место ввода электросети в квартиру, место расположения квартирного распределительного щитка; позиционное обозначение групповых линий электросети; графическое изображение способов прокладки электрических сетей; при необходимости фрагменты прокладки групповых линий в штрабах и трубах; в разделе "Электрические сети" указываются количество групповых линий и их перечень, наличие распределительного квартирного щитка с автоматическими выключателями и УЗО; наличие в ванной комнате дополнительной защитной системы от поражения электротоком и ее описание, сечение групповых линий; в разделе "Связь и сигнализация" дается краткая характеристика внутриквартирных сетей радиотрансляции, телефонной связи, эфирного и кабельного телевидения, пожарной сигнализации, системы охраны входа: в разделе "Автоматизированная система учета энергопотребления" приводится перечень приборов, показания которых являются объектами контроля; в разделе "Вентиляция и кондиционирование" указывается способ побуждения (естественный, механический, комбинированный), принципиальная схема вытяжки или подачи приточного воздуха, наличие системы кондиционирования и способ подачи в квартиру кондиционируемого воздуха, наличие электро- или механических задвижек, регулирующих подачу теплого воздуха, регулируемых решеток; нормативный воздухообмен; в разделе "Водопровод и канализация" указываются размещение стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации, наличие запорно-регулирующей арматуры и счетчиков учета расхода на вводах в квартиру, разводки и отводы, выполненные или предусмотренные.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник помещения представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на жилое помещение;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, а решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня их представления. Орган, осуществляющий согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 и предусматривает, что заявление может подавать "наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы".

В связи с этим можно заметить, что согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации заявление о переустройстве и (или) перепланировке подает собственник жилого помещения. Статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает случай подачи заявления уполномоченным наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов нанимателем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. Понятие аренды жилого помещения не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и, соответственно, арендатор не указан в Жилищном кодексе Российской Федерации как надлежащий податель заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения предусматривает, что заявитель указывает срок производства ремонтно-строительных работ (даты начала и окончания), режим производства ремонтно-строительных работ (время и дни недели), подписывает обязательства: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ; осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.

Определение заявителем срока производства ремонтно-строительных работ (даты начала и окончания), режима производства ремонтно-строительных работ (время и дни недели) создает у органа местного самоуправления определенный механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ.

При осуществлении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в рамках перевода жилого помещения в нежилое ст. 23 ЖК РФ не требует подачи заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 форме, и рассмотренный выше механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ, в данном случае не действует. С другой стороны, лица, осуществляющие переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в рамках перевода жилого помещения в нежилое и вне рамок такого перевода, необоснованно оказываются в разных условиях. В связи с этим следует отметить, что Самарской губернской Думой внесен в ГД ФС РФ проект Федерального закона N 443673-4, предусматривающий, в частности, внесение изменения в п. 1 ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому при переводе помещения представляется заявление "по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации".

Согласно ст. 27 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

4. НОРМЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫЕ

Отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, урегулированы в гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов. В ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации определены условия перевода помещения:

1) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности;

2) перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

3) перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

4) перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных в ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

5. СООТНОШЕНИЕ НОРМ ГЛАВЫ 3 И ГЛАВЫ 4 ЖК РФ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Согласно ч. 8 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документ, подтверждающий принятие решения о переводе помещения (форма, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 августа 2005 г. N 502), является основанием проведения переустройства, перепланировки, иных работ с учетом представлявшегося заявителем проекта переустройства, перепланировки, иных работ.

Согласно ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства, перепланировки, является основанием проведения переустройства, перепланировки.

Часть 9 ст. 23 ЖК РФ предусматривает, что завершение выполняемого при переводе помещения переустройства, перепланировки, иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Согласно ст. 28 ЖК РФ (глава 4 "Переустройство и перепланировка жилого помещения") завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Таким образом, документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а также документ, подтверждающий принятие решения о переводе помещения, в данной сфере играет роль, аналогичную роли такого документа, как разрешение на строительство, при осуществлении градостроительной деятельности.

Для сравнения отметим, что согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные органы заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации (в случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ);

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Требование согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта имеет важные последствия. Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 13 ноября 2006 г. по делу N А17-409/2006 по заявлению ООО "Фирма "ЛСА-Сервис" к администрации города Иваново о признании незаконными Постановления главы города Иваново от 27 сентября 2004 г. N 2816 "О разрешении предпринимателю Сенченко О.А. на проектирование крышной газовой котельной по улице Наговицыной-Икрянистовой, 6" и разрешения на строительство от 15 сентября 2005 г. N 177 руководствовался следующим. Нежилое здание, литер А1 - А3, расположенное по адресу: город Иваново, ул. Наговицыной-Икрянистовой, д. 6, находится в общей долевой собственности множества лиц, в том числе ООО "ЛСА-Сервис" и предпринимателя О.А. Сенченко. Крыша указанного нежилого помещения, на которой разрешено строительство крышной газовой котельной, относится к объекту, обслуживающему все строение в целом. В соответствии с ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом. В силу п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство, прилагая к нему согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

Судом было установлено - и данное обстоятельство не оспаривалось предпринимателем О.А. Сенченко, - что последний обратился в администрацию за разрешением на проектирование и строительство газовой котельной в отсутствие согласия истца - собственника нежилых помещений. При таких обстоятельствах суд признал, что оспариваемые ненормативные акты противоречат требованиям ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушают права и законные интересы ООО "ЛСА-Сервис", участника общей долевой собственности.

Как правило, перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме предусматривает оборудование отдельного выхода (квартира, согласно ее определению, данному в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, такого выхода не имеет) и пользование частью придомовой территории. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (для большинства многоквартирных домов земельный участок, на котором расположен данный дом, не сформирован и, соответственно, такой элемент общего имущества отсутствует).

Сравнение норм ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 23 и 26 ЖК РФ показывает, что права собственников помещений в многоквартирном доме не равны правам правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. От собственника помещения в многоквартирном доме получают согласие лишь на переустройство, перепланировку его помещения, согласия на изменения в общем имуществе в многоквартирном доме у него не спрашивают.

При проведении процедур переустройства, перепланировки требуется волеизъявление всех собственников жилого помещения или уполномоченного ими лица (как следует из смысла ст. 26 ЖК РФ и формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266) и всех членов семьи нанимателя (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). При проведении перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое помещение требуется волеизъявление его собственника (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Вместе с тем принципиальное значение имеет то, что гл. 3 и гл. 4 ЖК РФ не предусматривают представление в уполномоченный на выдачу разрешения орган согласия собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме на изменение такого имущества при проведении переустройства, перепланировки жилого помещения, в том числе связанных с переводом помещения в нежилое помещение. То есть в данном случае права собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме (их согласия не требуется) меньше, чем права правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (их согласие требуется). Это несправедливо и политически вредно.

Согласно гл. 3 и гл. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления не вправе учитывать согласие либо несогласие собственников и пользователей иных помещений в многоквартирном доме при принятии решения о переоборудовании, перепланировке жилого помещения, переводе жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое помещение.

Нормы ст. 23 и 26 ЖК РФ, не требуя согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, входят в противоречие со ст. 44 ЖК РФ по следующим основаниям:

- реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны основываться на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 - 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Также согласно ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (т.е. в том числе не противоречит решениям, принятым в соответствии со ст. 44 ЖК РФ), товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Однако полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ст. 23 и 26 ЖК РФ просто проигнорированы. Нормы гл. 6 ЖК РФ учитывал Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 15 мая 2006 г. при рассмотрении в кассационной инстанции дела N А43-20476/2005-26-610. Согласно мотивировочной части Постановления ООО "Гимми Русланд Эндохирургия" является собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 266,4 кв. м в цокольном этаже четырехэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Нижний Новгород, пер. Холодный, д. 2. Потребность в оборудовании отдельного входа и в перепланировке приобретенного помещения побудила собственника совершить действия, направленные на подготовку планировочного решения и получение согласований контролирующих органов.

В ответ на обращение общества от 3 февраля 2005 г. о даче разрешения на перепланировку и обустройство обособленного входа заместитель председателя межведомственной комиссии И.В. Масанкина письмом от 3 мая 2005 г. N 294 указала на недопущение самовольной перепланировки помещения; на основании ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предписано в срок до 1 июля 2005 г. привести помещение в прежнее состояние. Данный отказ послужил основанием для обращения общества в суд с заявлением. Рассмотрев предъявленное требование, суд сослался на наличие у общества надлежащих заключений и согласований по перепланировке помещения, что служит основанием для вынесения положительного заключения межведомственной комиссии, деятельность которой регламентирована Рекомендациями к распоряжению Правительства Нижегородской области от 2 марта 2005 г. N 107-р "О создании межведомственных комиссий по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах".

Между тем в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

В развитие содержания права общей долевой собственности в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.

Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении его, что предусмотрено ст. 246 (п. 1) и 247 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации. К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению объекта. Согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Протоколом общего собрания ТСЖ "Холодный-2" от 27 июля 2004 г. жильцы отказали обществу в даче согласия на перепланировку цокольного этажа, в котором расположен тепловой узел, и на устройство отдельного входа с фасада здания путем прорубки капитальной стены ввиду ухудшения условий проживания собственников жилья.

Учитывая названные нормы права и отсутствие достигнутого соглашения всех участников по пользованию общей долевой собственностью многоквартирного дома, следует признать вывод суда апелляционной инстанции о том, что достаточно одного согласия председателя ТСЖ на проведение работ, неправомерным. При новом рассмотрении суду надлежит оценить представленные ТСЖ доказательства соблюдения сособственниками порядка осуществления владения и пользования общим имуществом, предусмотренного правилами Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации; на основании положений ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которых дается определение понятий "перепланировка" и "реконструкция", определить, какие именно работы провело общество, после чего решить вопрос о компетентном органе, уполномоченном выдавать соответствующее разрешение на проведенные работы.

По мнению автора, гл. 4 ЖК РФ устанавливает понятие и определяет порядок перепланировки только жилых помещений, поэтому претензии общества на получение разрешения на перепланировку нежилого помещения у данной межведомственной комиссии не являются обоснованными уже по данному основанию.

Высказанная выше позиция суда вместе с тем наглядно показывает, что только закрытый перечень документов (ст. 23 и 26 ЖК РФ), прилагаемых к заявлению о переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в многоквартирном доме, не включающий протокол общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающий принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, препятствует предъявлению данного требования, столь логично следующего из гражданского и жилищного законодательства, в правоприменительной практике.

При рассмотрении вопросов переустройства, перепланировки, перевода жилого помещения в нежилое важно правильно толковать значение требований:

- соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст. 24 ЖК РФ, ст. 27 ЖК РФ);

- учет требований законодательства о градостроительной деятельности при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ);

- при переводе нежилого помещения в жилое помещение - соответствие такого помещения установленным требованиям или наличие возможности обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (ст. 22 ЖК РФ). Ссылка на законодательство о градостроительной деятельности представляется очень важной, так как она делает правовое регулирование данных отношений системным. Так, Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает, что правила землепользования и застройки являются инструментом реализации планов развития территорий муниципальных образований. Статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет правила землепользования и застройки как нормативные правовые акты органов местного самоуправления, содержащие описание процедур землепользования и застройки, карту (карты) правового зонирования территории муниципальных образований, описание градостроительных регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости применительно к территориальным зонам, обозначенным на карте (картах) правового зонирования. Часть 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает назначение правил землепользования и застройки, в частности такие:

- введение градостроительных регламентов и обеспечение правовых гарантий по использованию недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права на объект недвижимости;

- обеспечение условий для реализации планов развития территорий муниципальных образований, сохранения природной и культурно-исторической среды;

- создание оснований для контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование, требованиям законодательства Российской Федерации. Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации определяется в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получения разрешения на строительство. В силу данной нормы, а также ч. 8 ст. 23 и ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации государственная экспертиза проектной документации при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение не требуется. Целесообразность сохранения данной ситуации требует дополнительного обсуждения.

6. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Необходимо перечни документов, приведенные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для случая, когда осуществление работ по переустройству, перепланировке, а также в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения предусматривает изменение элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающим принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует признать целесообразным дополнить ЖК РФ новой статьей "Нежилые помещения в многоквартирном доме", согласно которой виды разрешенного использования нежилого помещения, режим пользования им указываются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании:

- технической документации на нежилое помещение;

- решения органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Внесение изменений в виды разрешенного использования нежилого помещения, режим пользования им производится на основании решения органа местного самоуправления, издаваемого в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие такой нормы потребует внесения изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если перевод жилого помещения в нежилое, переустройство, перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме требуют изменения каких-либо элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, следует обязать собственника помещения (внесением изменений в ст. 23 и 26 ЖК РФ) при подаче соответствующего заявления представлять протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, подтверждающий принятие решений:

- о согласии на проведение необходимых изменений в элементы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- о согласовании видов разрешенного использования жилого помещения, переводимого в жилое помещение.

На основании протокола уполномоченный орган при составлении решения о переводе указывает перечень видов разрешенного использования нежилого помещения в многоквартирном доме. Также целесообразно дополнить ЖК РФ новой статьей "Обеспечение предоставления информации собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение". Согласно такой статье:

1) подлежат государственной регистрации:

протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и утверждаемые такими протоколами документы;

договоры управления многоквартирным домом;

протоколы общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, и утверждаемые такими протоколами документы;

2) удостоверенные копии вышеуказанных документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, органом, осуществляющим государственную регистрацию таких документов, на основании заявления;

3) собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан предоставлять на основании заявления сведения о видах разрешенного использования нежилых помещений в многоквартирном доме, режимах пользования ими;

4) удостоверенные копии технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме на основании его заявления за плату, не превышающую существенно стоимости изготовления таких копий, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае непосредственного управления таким домом собственником помещения в таком доме, указанным в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, иным собственником помещения в таком доме, хранящем такую документацию.

Принятие такой нормы потребует внесения изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Налоговый кодекс Российской Федерации (для установления государственной пошлины за совершение рассматриваемых действий), соответствующие постановления Правительства Российской Федерации.

Рыжов А.Б., «Жилищное право», 2008, №3

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »