Как безопасно провести сделку купли-продажи

Какие риски существуют для продавцов и покупателей? Какие варианты расчета при совершении покупки недвижимости в Ярославле?
Скажу сразу - одинаково удобного и безопасного способа/метода/варианта расчета для продавца и покупателя не существует. Поэтому рекомендую каждой стороне сделки приготовиться к поиску компромисса.


Покупатель, знай!

Важно понимать, что Вы становитесь собственником купленной квартиры не с момента подписания договора купли-продажи, и не с момента передачи денег продавцу, и не с момента вселения или с момента регистрации (прописки) – Вы становитесь собственником со дня внесения записей о договоре купли/продажи, о переходе права собственности и возникшем новом праве собственности, регистрации этого нового права в Единый государственный реестр прав и получения Свидетельства о праве собственности. Одним словом, Вы - собственник только после государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений (свидетельств) о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации и выдачи Свидетельства. В Ярославле регистрация прав осуществляется в течение 12 дней при отсутствии каких-либо противоречий.

Регистрация сделки состоит из трех частей:
- регистрация договора купли-продажи;
- регистрации перехода права ( от Продавца);
- регистрация права (к Покупателю).

Всё запомнили?

Что потом?

Через 12 дней Вы получаете Свидетельство о праве собственности, либо получаете письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области о приостановлении регистрации с требованием устранить противоречия в срок, либо отказ в регистрации. Почему? Во-первых, из-за банальной очепятки в договоре, ошибки в данных одной из сторон или неверно заполненного заявления. Во-вторых, из-за отсутствия какой-либо необходимой справки, копии какого-либо документа или из-за установления противоречий. В-третьих, Вы можете стать жертвой мошенников (а так тоже бывает). Первые два варианта, конечно, исправимы – если продавец не уехал, до сих пор жив и здоров, вы сможете вновь собраться и изменить недочеты. А если уехал, а если не здоров или уже не жив? Эта ситуация может быть для Вас легким испугом, при условии, что деньги Вы еще не отдали, и наоборот, катастрофой, если, указав в договоре «…денежная сумма в таком-то размере уплачена Покупателем Продавцу на момент подписания настоящего договора полностью…» передали или перечислили деньги.

Итак, советов не даю, читайте способы/методы/варианты расчета на сделке из практики, с описанием плюсов и минусов для каждой из сторон сделки. Выбирать Вам!


Вариант №1. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, перед подписанием договора передал продавцу.
Плюсы:
Продавец. Одни сплошные плюсы – деньги увидел, потрогал, посчитал, получил, расписался в договоре. Можно положить под матрас или в банк – они уже собственность!
Покупатель: Никаких.
Минусы:
Продавец: Надо уговорить могучих друзей/знакомых поприсутствовать на сделке и проводить тебя до банка или до дома.
Покупатель: Одни сплошные минусы. Деньги уже отдал, квартиру и права на нее никто не проверил, право может быть и не зарегистрировано. Словом, впереди 10-30 дней нервотрепки.

Вариант №2. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, после подписания договора передал продавцу.
Все те же плюсы и минусы для каждой из сторон. Разница между вариантами в 2-5 секунд, и в получасовом объяснении продавцу, что сначала подпись, а потом деньги.

Вариант№3, 4. Стороны рассчитались безналично. Все встретились в банке перед или после подписания договора, перекинули деньги со счета на счет.
Плюсы и минусы все те же, кроме могучих друзей. Всё как в первых вариантах, только выглядит интеллигентно…и с безналичными деньгами.

Вариант№5. Стороны рассчитались безналично. Все встретились в банке, перечислили 50%. Затем в юстицию, подписывать договор. Потом опять в банк, перечислять 50%.
Плюсы и минусы без изменений для сторон. Могучие и бодрые приятели также отдыхают. Лишняя топотня, многочасовые переговоры. Видимость деления ответственности 50 на 50, хотя всё происходит по принципу варианта №1 и 2.

Вариант№6. Без оплаты в день подписания договора. В договоре указывается : «… расчет между сторонами на момент подписания договора не произведен, что по соглашению сторон не является препятствием для регистрации перехода права. Расчет будет произведен после регистрации перехода права и оформления права собственности на Покупателя в течение 2-х дней после получения Свидетельства о праве собственности. Залог в силу закона, по соглашению сторон не наступает».
Плюсы:
Покупатель: Полная победа над продавцом!
Продавец: Никаких.
Минусы:
Покупатель: Никаких.
Продавец: Денег нет, квартиру продал. Дожить бы до расчета...



Далее уже серьезные схемы расчета, без шуток...

Вариант №7. Частичная оплата с залогом. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ (ИПОТЕКА) В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Еще 12 дней на внесение изменений в реестр о снятии обременения - и новое Свидетельство без обременений.
Плюсы: Относительная безопасность для обеих сторон. Не забудьте оформить Соглашение о задатке.
Риски: Продавец может уклоняться от снятия обременения. Покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №8. Частичная оплата без залога. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. В договоре необходимо указать, что «..по соглашению сторон, залог в силу закона не наступает». Покупатель получает Свидетельство о праве собственности и рассчитывается с продавцом. Повторный визит в юстицию для подачи заявления о расчете.
Плюсы: Хорошая безопасность для покупателя.
Риски: Рискует продавец - покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №9. Без оплаты, но с залогом. Договор подписывается сторонами, расчет не произведен, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Плюсы и риски Варианта №7.

Вариант №10. Нотариусы. Все встретились у нотариуса, подписали договор, рассчитались и бегом в юстицию на регистрацию договора, перехода права и оформления права.
Плюсы: считаю идеальным вариантом для всех + ответственность нотариуса за сделку, определение дееспособности сторон и пр.
Минусы: Продавцу необходимо собирать расширенный пакет документов. Переговоры по оплате нотариальной пошлины. В договоре реальная стоимость.
Оплата пошлины: при сделке свыше 1 млн. рублей, сумма пошлины составит 10 000 руб. + 0,75% от стоимости квартиры.

Вариант №11. Так называемая «двухэтапная сделка». На первом этапе, в день подписания договора, стороны подают заявления на регистрацию только договора, без перехода права продавца и регистрации права покупателя. Расчет не производится. Второй этап: через 12 дней, после регистрации договора и проверки предоставленных документов, стороны встречаются вновь для расчета и подачи заявлений о переходе права и регистрации права. Еще 12 дней на регистрацию перехода и права – всё.
Плюсы: Покупатель рассчитывается только после юридической проверки договора и документов на квартиру.
Минусы: Покупатель может отказаться покупать квартиру (передумал), продавцу придется восстанавливать свое право.
Примечание: Наиболее подходящий вариант для сомневающихся сторон.

Вариант№12. Банковская ячейка. Сейф арендуют по договору, в который включены условия открытия ячейки. Очень интеллигентно и очень запутанно. Куча условностей. Оформлял дважды – зарёкся не пользоваться. Описывать не буду, гурманы могут всё узнать в банках.

Вариант№13. Банковский аккредитив. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например Свидетельства о праве собственности. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца.
Минусы: Если сделка сорвется, просто так забрать свои деньги с блокированного счета уже не получится.


Вариант№14. Сделка с прописанными. Обычная сделка, но продавец не выписывается до полного расчета. Все условия оговариваются в договоре.
Примечания: Редко практикуемая схема в Ярославле, но вполне реальная.


Конечно, большинство сделок проходит в атмосфере добра, честности и порядочности. Но на мой взгляд, эта идиллия складывается порой не из-за человеческих качеств участников, а от незнания своих рисков на сделках с недвижимостью.

http://moirealtor-khabarovsk.ru/