Приватизиция : Проблем с приватизацией ни общежитий, ни комнат в общежитиях, ни койко-мест в общежитии нет.

Еще недавно вопрос о приватизации комнаты в общежитии предполагал один ответ: «Нельзя!» Сегодня приватизировать можно не только комнату, но даже койко-место в общежитии. О том, какие при этом возникают проблемы и как их решать, шел разговор 3 августа в пресс-центре газеты «АиФ в Нижнем Новгороде». На вопросы жильцов общежитий и риэлторов отвечали руководитель Управления Росреестра

Суть дела

По Закону о приватизации, жилые помещения в общежитиях первоначально не являлись объектами приватизации. А потому не проводилась и государственная регистрация прав, возникающих на основании договоров о безвозмездной передаче в собственность.

Однако в 2004 году вместе с принятием Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ (далее – Вводный закон), граждане, занимавшие комнаты или койко-места, приобретают право пользования ими на условиях договора социального найма. При этом все, кто занимает койко-места в комнате, считаются пользователями изолированного жилого помещения, и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями.

А поскольку жилые помещения, переданные в пользование гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации, следовательно, каждый обладатель комнаты или койко-места в общежитии может занимаемую им площадь приватизировать. Данное право подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2009 № 77-В09-5В.

Наталья Корионова утверждает, что проблем с приватизацией ни общежитий, ни комнат в общежитиях, ни койко-мест в общежитии на сегодня нет.

Общаги превращаются в коммуналки

На каких условиях можно приватизировать «койко-место» или комнату? Если другие проживающие в этой комнате (на этом этаже) ничего не имеют против. То есть так же, как проходит приватизация в обычных семьях и в обычных квартирах. Но есть нюансы.

1. Без проблем можно приватизировать комнаты и койко-места лишь в тех общежитиях, которые находятся в федеральной собственности. В ином случае - только с разрешения собственника. На сегодняшний день не все общежития относятся к муниципальной собственности, часть из них включена в уставной капитал предприятий и в большинстве случаев жилой фонд не включается в уставной капитал. Бизнесмены понимают, что обязанность по содержанию жилищного фонда обходится недешево и предпочитают передать его в муниципалитет. Впрочем, есть и другие случаи. К примеру, федеральное некоторые предприятия не торопится отказываться от своего новенького общежития, а потому его жильцы осваивают юридические тонкости законов и даже напрямую пытаются на них влиять: обращаются в Госдуму, в Верховный суд и в суд Конституционный.

2. Допустим, два человека в комнате отказываются от приватизации своих койко-мест в пользу третьего. Понятно, что здесь имеет место фиктивная продажа, поскольку двое отказываются от своей доли явно за деньги. Однако Конституционный суд посчитал, что дееспособные граждане имеют на это право и сами несут ответственность за свои поступки.

3. Приватизировать свою комнату или койко-место можно только с согласия всех сособственников, проживающих в жилом помещении. И это - самая большая проблема. К примеру, жилое помещение – это два крыла общежития, на которые приходится одна кухня, два туалета и один душ (места общего пользования, на которые имеют равные права все сособственники). Готовясь к приватизации, нужно опросить всех, кто пользуется этим душем, туалетом, кухней. Более того, надлежащим образом уведомить каждого и надлежащим образом получить согласие или отказ. Если даже один из 48-ми не даст согласие, то приватизировать нельзя.

4. Жильцы общежитий, так же как жильцы коммунальных квартир, имеют право преимущественной покупки освободившейся комнаты. Часто спрашивают: когда я буду продавать приватизированную комнату, необходимо ли мне спрашивать согласие на продажу остальных жильцов? Наталья Корионова пояснила: «Да, это будет необходимо, сколько бы комнат ни входило в состав данной квартиры: 2, 24 или 48. В соответствии со ст. 42 Жилищного Кодекса гражданин обязан получить отказ от права преимущественной покупки от других сособственников данного жилого помещения. И, если такого отказа на регистрацию представлено не будет, регистратор получит основание приостановить регистрацию, а впоследствии отказать в регистрации сделки. Когда документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, закон позволяет регистраторам отказывать в государственной регистрации сразу. Однако, учитывая то, что большинство ошибок, допущенных при сдаче документов, являются поправимыми, а госпошлина составляет значимую сумму - 1000 рублей, служба Росреестра приняла решение: поначалу росрегистратор принимает решение о приостановлении регистрации. И отказывает только в критичных случаях».

Облегчить непростую работу по оповещению сособственников может Управление Росреестра. Дело в том, что любой человек может запросить информацию из единого реестра прав. Буквально на следующий день он получит список лиц, которые являются сособственниками его жилплощади. Помимо это, он узнает, есть ли арест на имущество, какие-либо ограничения (например, из-за лиц, находящихся в местах лишения свободы). Чтобы сделать запрос в Управление Росреестра, необходимо предъявить паспорт и заплатить 200 рублей.

Частные вопросы

- У нас есть проблема по приватизации мест общего пользования. На этаже 8 комнат: 4 с одной стороны и 4 с другой, одна кухня и одна душевая кабина. Можно ли разделить их в долях?

И.Бердникова: - Приватизировать места общего пользования невозможно. У вас есть договор приватизации на ваше жилое помещение и доля в праве пользования местами общего пользования. Как при приватизации квартиры не полежат приватизации лифтовые шахты, чердаки, подвалы, - все, что относится к местам общего пользования, так и в общежитиях не подлежат приватизации кухни, туалеты и душевые.

Н.Корионова: - Доли на общее имущество в жилом многоквартирном доме (а общежитие – тоже жилой многоквартирный дом) не подлежат отдельной приватизации и оформлению на кого-либо. И выделению в натуре тоже не подлежат. Места общего пользования предназначены для всех жильцов.

- У меня приватизирована комната в общежитии , места общего пользования не описаны в свидетельстве о собственности. Но управляющая компания, к которой мы относимся, сама определила нам доли и выставляет оплату за места общего пользования. Сейчас мы судимся с управляющей компанией, потому что она определяет нам доли в коммунальной квартире, которой у нас нет.

Н.Корионова: – В ст. 37 Жилищного Кодекса определено, какая доля в местах общего пользования должна быть у каждого сособственника жилого помещения, которое он занимает. Действительно, в свидетельстве они не описываются. В соответствии с кодексом, только собственник может определить долю в общем имуществе, но не управляющая компания. У вас общежитие, оно имеет иной статус, чем коммунальная квартира. Окончательную точку в вашем деле может поставить суд.

Список документов для приватизации

Документы, представляемые на государственную регистрацию права собственности на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан (приватизация).

- Заявление о государственной регистрации права собственности;

- Заявление органа местного самоуправления о переходе права собственности;

- Документ об уплате государственной пошлины;

- Документ, удостоверяющий личность гражданина;

- Основание для государственной регистрации прав - договор на передачу жилого помещения в собственность граждан;

- Копия поквартирной карточки, заверенная компетентным органом;

- Договор социального найма жилого помещения, а при его отсутствии ордер на жилое помещение;

- Документы, содержащие сведения об участии всех проживающих (зарегистрированных) в приватизируемом жилом помещении граждан в приватизации этого помещения или подтверждающих отказ граждан от участия в приватизации;

- Документы, подтверждающие однократность приобретения жилого помещения в собственность бесплатно.

Перечень общежитий, подлежащих приватизации: список общежитий г.Ярославля

Справочник ПП

Приватизация жилых помещений (по положениями статьи 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Жилое помещение (по определению Жилищного кодекса РФ) - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Комната (в соответствии с п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ) - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.