Мнение Адвоката о недвижимости: Мошеннические схемы

(интервью с А.А. Березиным, адвокатом, коллегии адвокатов "Судебная защита"). "Мошеннические схемы" (интервью с А.А. Березиным, адвокатом, коллегии адвокатов "Судебная защита")

Являются ли полноценными и эффективными законы, регулирующие сферы рынка недвижимости?

На данный момент законы, регулирующие рынок недвижимости, являются недоработанными и в полной мере не защищают права граждан, которые уже обладают недвижимым имуществом или собираются его приобрести. На сегодняшний день существует потенциальная опасность со стороны недоброжелательных продавцов или мошенников.

Какие существуют потенциальные риски (мошеннические схемы) при продаже, аренде, ипотечном кредитовании? Как их избежать? Назовите примеры.

Существует множество мошеннических схем, связанных с отчуждением недвижимого имущества, одной из которых является так называемая договоренность с нотариусом. Данный тип мошенничества основан на подделке доверенностей на официальном бланке, который отвечает всем стандартам. На документе печатается текст доверенности того человека, который имеет в собственности квартиру. В дальнейшем по этой доверенности мошенники могут распоряжаться квартирой по своему усмотрению, вопреки интересам собственника жилья. Доказать тот факт, что доверенность является поддельной, практически невозможно. Дело в том, что бланк является официальным. В нем может быть подделана только печать нотариуса. Но снова появляется проблема - печать тоже может быть настоящей. Тем более, по реестрам доверенностей нотариус может указать, что бланк является утерянным. Потом данный утерянный бланк будет использоваться непосредственно в таких целях. Даже никакая экспертиза не докажет, что бланк является поддельным.

Также есть способ использования поддельных документов через нотариуса.

В частности, Свидетельство о государственной регистрации права собственности. То есть, при нотариальном заверении каких-либо документов используются подделки. Если у нотариуса нет сомнений в достоверности этих документов, он оформляет сделку. Если у нотариуса есть сомнения, то он должен эти документы изъять и направить на экспертизу. Дождавшись результатов экспертизы, нотариус может либо продолжить сделку, либо направить данные документы в органы внутренних дел для дальнейшего расследования.

В мошенничестве немаловажным фактором является психологическое воздействие. Здесь может сыграть свою злую роль нотариус. В данном случае, нотариус выступает молчаливым соучастником сделки. С одной стороны, все делается законно, но с другой - нотариус может знать о незаконности действий и не будет принимать каких-либо шагов по разрешению проблемы. Чаще всего психологическое или моральное воздействие проявляется к тем людям, у которых нет защиты с чьей-либо стороны, т.е. им не к кому обратиться, нет семьи, друзей и т.п. Как правило, именно к таким людям легче всего проявить методы морального воздействия для того, чтобы оформить договор, скажем, ренты или даже договор дарения. В практике нашей Коллегии адвокатов есть случай с женщиной, на которую у нотариуса оказывали психологическое воздействие для того, чтобы она оформила договор по передаче всего совместно нажитого имущества своему супругу. Зачастую жертвы данного вида мошенничества могут находиться в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Нотариус обязан проверять людей - находятся ли они во вменяемом состоянии или нет.

Довольно часты случаи мошенничества, связанные с рентой или договором "Пожизненного содержания с иждивением", по которому квартира переходит к плательщику ренты. Чаще всего в лице получателя ренты выступают пожилые люди, потому что, как правило, они нуждаются в материальной помощи. Другая сторона использует такую возможность, заключает договор ренты, по которому оформляет недвижимость в свою собственность. Но, зачастую плательщик ренты в должной мере не исполняет этот договор. По договору должно быть указанно определенное имущество, определенное обеспечение, либо выплата, но плательщик ренты исполняет обязательства по договору лишь некоторое время. Потом, спустя непродолжительное время, последний перестает нести обязательства по договору, так как квартира уже в его собственности и заинтересованность пропала, следовательно, плательщику ренты уже ничего не нужно.

У пожилых людей нет возможности защитить себя, потому что у них отсутствует достаточное количество денежных средств и знаний, а государственно-правовой механизм не нацелен на приоритетную защиту прав граждан. Как правило, новый собственник жилья не лишает возможности проживания пожилых людей, поэтому, в большинстве случаев, ни у кого нет претензий. Плательщик ренты получает в собственность жилье и дожидается, когда получатель ренты помрет.

В нашей стране существует такой вид мошенничества, как "отчуждение квартиры по решению суда", причем по поддельному решению. Подделать решение суда - проще всего. Потому что оно делается не на официальном бланке, а на обычном листке бумаги. Все что нужно подделать - это гербовую печать и подпись судьи. Для профессиональных мошенников это достаточно простая работа. Централизованной системы по проверки подлинности таких решений на сегодняшний день не существует. Проверить, есть ли такое решение - невозможно. Как быть в таких случаях? Необходимо взять это решение и направиться в суд, который его принял. Потом следует узнать в архиве суда или гражданской канцелярии о наличии данного решения. Если такое решение есть, значит, сделка, по крайней мере, в этой плоскости проблемы безопасная. Следует сказать, что органы БТИ не контактируют с судами, поэтому они не могут проверить данное решение, у них нет такой задачи. Вообще, проверять наличие того или иного судебного решения лучше через сторону, участвовавшую в деле, так как в суде без доверенности откажут в выдаче этого решения, а стороне, участвующей в деле, отказать не могут.



Вы рассказали о нечестных нотариусах. А что Вы можете сказать о так называемых "черных риэлторах"?

Можно сказать так: "черные риэлторы" - это те компании (либо физические лица), которые не имеют широкой известности на рынке риэлтерских услуг, но добросовестные риэлтерские компании, напротив, в первую очередь работают на свое имя и не допускают никаких противозаконных действий со своей стороны. Более того, добросовестные риэлтерские фирмы гарантируют законность и чистоту сделки, в том числе проверяют историю квартиры или, скажем, законность отчуждения квартиры у прошлых собственников и т.п. Конечно, никто не может на сто процентов гарантировать "чистоту квартиры", но, по крайней мере, одна из задач добросовестных риэлторов заключается в обеспечении законности отчуждения недвижимости, иными словами, они обеспечивают "чистоту" процесса.

Как правило, "черные риэлторы" - это фирмы-однодневки. Но чаще всего встречаются непосредственно физические лица по рекомендациям каких-либо знакомых. У "черных риэлторов" мошеннические схемы практически такие же, которые были отмечены выше - оформление ренты, договоренность с нотариусом, подделка документов и т.п. "Черные риэлторы" - это лица, которые занимаются непосредственно мошенничеством, но никак не законными сделками по операциям с недвижимостью.



Как обезопасить себя? На какие документы стоит обращать внимание, в первую очередь?

Во-первых, при приобретении квартиры в собственность необходимо проверять абсолютно все документы, начиная с домовой книги. Необходимо проверить абсолютно всех жильцов, которые были в прошлом, - на каком основании они выписались. Если квартира досталась на основании решения суда, следует обратиться в этот суд и узнать, было ли такое решение. Если квартира была отчуждена, и она снова продается, значит, уже есть какие-то проблемы. На первый взгляд, они могут быть не настолько очевидны, но проблемы с документами, либо с законностью отчуждения, обязательно будут. Как правило, сделки по купле-продаже недвижимости осуществляются с достаточным интервалом времени.



Расскажите, какие могут возникнуть проблемы при порядке наследования?

При покупке жилья, сверяясь с домовой книгой, следует проверить, были ли в квартире несовершеннолетние дети. Необходимо задаться вопросами - как они утратили права на жилье, на основании чего они снялись с регистрационного учета или их выписали на основании судебного решения. Если у приобретаемой квартиры имеется хоть один собственник, и у него есть несколько близких родственников, то, разумеется, нужно осуществить сделку таким образом, чтобы обезопасить уход какой-либо доли жилья в собственность к лицу, которой может унаследовать данную долю. В данном случае идет речь об обязательной доле в наследстве. Лица, имеющие право на такую долю, определены гражданским законодательством. Например, ими могут быть лица, которые находились на иждивении у наследодателя в течение его жизни. Эти люди, даже если сделка по отчуждению недвижимого имущества будет осуществлена, имеют право на обязательную долю в наследстве. Ну а что касается проблем, непосредственно связанных с наследованием имущества, будь то наследование по закону или по завещанию, то здесь главное не пропустить шестимесячный срок вступления в наследство. А все процедурные вопросы наследования полностью урегулированы законодательством.



Бывают ситуации, когда неожиданно появляются "выписанные дети" и начинают оспаривать сделку трехгодичной давности, мол, она недействительна, и они хотят вернуть себе квартиру. Что Вы можете сказать по поводу этого случая?

Дело в том, что срок исковой давности по признанию сделки недействительной составляет три года, если сделка ничтожная, или один год, если сделка оспоримая.

В течение трех лет могут быть предъявлены требования в суд о признании сделки с квартирой недействительной, и соответственно квартира возвращается собственнику, т.е. происходит так называемая реституция, когда стороны по сделке возвращают друг другу все полученное в результате совершенной сделки, признанной в дальнейшем недействительной. Но бывают такие случаи, когда в суды обращаются спустя много лет. Восстанавливают сроки исковой давности. Если есть на то основания, то суды восстанавливают пропущенные сроки, даже если с момента оспариваемой сделки прошло более трех лет.



Как поступать?

В такой ситуации лучше сначала проверить все документы на жилье и убедиться, что в процессе никогда не участвовали несовершеннолетние дети. Но это бывает не часто, потому как дети есть у многих, и они зарегистрированы в квартире. Раньше для этого требовалось участие органов опеки по отчуждению жилья. Сейчас этого не требуется.

С 2009 г. есть постановление Верховного Суда, в котором указано, что сделки по отчуждению жилья, где собственником является родитель, но не ребенок, могут происходить без участия органов опеки.



Вопрос, связанный в большей степени с психологическим фактором. Как обезопасить себя от мошенника? На что нужно обращать внимание в первую очередь?

Мошенники полностью адаптируются под обычного человека - они никак не выдают себя своим поведением. Такого человека практически невозможно распознать. Разумеется, никто не будет проверять его уголовную историю в прошлом. По их действиям понятно лишь то, что они хорошо ориентируются в законодательстве.

Но что их может выдать? В некоторых случаях - спешка с оформлением недвижимости. Очень часто мошенники в процессе осуществления сделки с недвижимостью создают ситуацию спешки. В таком случае мошенники рассчитывают на то, что жертва их незаконных действий не досмотрит сомнительные документы или не проверит законность операции с недвижимостью.



Последний вопрос. Существуют ли какие-либо мошеннические схемы в сфере ТСЖ?

Схемы бывают разные. Особенно выделяется долевое участие при строительстве жилья. Как правило, при строительстве жилья встречаются фирмы, которые не намерены доводить до конца процесс строительства жилья. Их задача - набрать как можно больше денег, а затем на каком-то этапе строительства заморозить процесс на каком-либо основании - проблемы с застройщиком, отсутствие финансирования, проблемы с кредиторами и т.п. В такой ситуации деньги очень трудно вернуть. Как правило, в договоре все прописано таким образом, что момент завершения строительства четко не определен, т.е. это может быть в следующем году или даже через несколько лет.



"Жилищное право", N 7, июль 2011 г.