Недвижимость с обременением

При покупке недвижимости с использование ипотечного кредита, Заемщик предоставляет кредитору (например, банку) в залог приобретаемый объект, либо объект, который уже находится в собственности Заемщика. В этом случае на недвижимость возникает обременение, срок и условия которого оговариваются кредитным договором, договором купли-продажи. Без погашения этих обязательств нельзя в дальнейшем совершить сделку по отчуждению объекта. Сложность при проведении подобных сделок заключается в том, что необходимо свести воедино интересы Продавца, Покупателя и Банка: согласовать условия и сроки снятия обременения. Ведь зачастую Покупатель настороженно подходит к приобретению подобных квартир, считая, что не имеет никаких гарантий грамотного и качественного оформления сделки. Главный и основной риск для Покупателя в том, что нет гарантий, что после погашения задолженности, Продавец не откажется продавать квартиру. При квалифицированной помощи специалистов по недвижимости, оформление подобных сделок не является непреодолимым препятствием.

- Какие ограничения заключает в себе свидетельство на право собственности с обременением?
В случае, если в Свидетельстве о регистрации права собственности стоит отметка о наличии обременения на объект недвижимости, то это означает, что существуют ограничения на совершение сделок с данным объектом. Собственник не вправе продать, поменять, подарить имущество без снятия обременения или без согласования с залогодержателем, т.е. отчуждение объекта недвижимости невозможно. Необходимо смотреть документ-основание, в котором указана причина возникновения данного обременения. Все ограничения заносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
- Как себя подстраховать при покупке, какие должны быть меры предосторожности и на что обращать внимание?
Чтобы подстраховать себя при покупке объекта недвижимости с обременением, в первую очередь, необходимо заказать выписку из ЕГРП, чтобы понимать, какого рода обременение на данном объекте. Ведь может возникнуть ситуация, когда в Свидетельстве есть указание на обременение, а реально, оно уже было снято, но замена Свидетельства не произошла.
В случае, когда обременение еще не снято, Сторонам, участвующим в сделке, предлагается схема сделки, при которой, изначально происходит снятие обременения, а впоследствии - переход права собственности. Как вариант, мы советуем нашим клиентам совершать подобные сделки с использованием сейфовых ячеек. В данном случае страхуется, в первую очередь, риск Покупателя: в случае отказа в регистрации перехода права собственности на объект. Доступ к сейфовой ячейке Продавец получает лишь после предоставления специалистам банка оригинала Свидетельства о регистрации права собственности на нового собственника и зарегистрированного Договора купли-продажи.
- Как проходит снятие обременения и сделка купли-продажи недвижимости?
В нашей практике мы в основном сталкиваемся с обременением, связанным с ипотекой. Вариантов сделок с подобными объектами на сегодняшний день несколько. Общее в данных схемах то, что сделка совершается в два этапа. Первый – снятие обременения, при котором подписывается предварительный договор купли-продажи. Второй – переход права собственности, подписывается основной договор купли-продажи.
Наиболее распространенная схема, когда за Заемщика гасится сумма задолженности перед кредитной организацией. После чего на руки собственнику выдается пакет документов, необходимых для снятия обременения. Если Покупатель объекта приобретает его без привлечения кредита, то на регистрацию сдается одновременно два пакета документов: один для снятия обременения, второй – для регистрации перехода права собственности. Однако сейчас на рынке недвижимости все чаще стали встречаться схемы, когда после погашения задолженности, Покупатель берет ипотечный кредит. Тогда приходится регистрировать снятие обременения, и лишь после этого выходить на сделку купли-продажи. На сегодняшний день только несколько банков готовы выдать своим клиентам кредит на квартиру, обременение с которой еще не снято, для этого достаточно предоставить в банк оригинал Закладной и официальное письмо о том, что задолженность полностью погашена.
Это может быть схема расчета через аккредитив. В данном случае сумма задолженности размещается на расчетном счете кредитора, а кредитор выдает документы, необходимые для снятия обременения. После снятия обременения подписывается основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности.
На практике же, не бывает похожих друг на друга сделок. Каждая сделка, связанная с продажей объекта, находящегося под обременением – индивидуальна, поскольку мы сталкиваемся с разными банковскими схемами, различными жизненными ситуациями, когда приходится учитывать требования и пожелания всех сторон: Продавец, Покупатель, Кредитная организация.
- Какие еще обременения бывают?
Это может быть как обременение, связанное с ипотекой (в пользу кредитора или займодавца), рассрочка платежа (обременение в пользу продавца), договор ренты тоже подразумевает обременение в пользу продавца помещения, арест, установленный решением суда, или сервитут, - право ограниченного пользования объектом (например, использование земельного участка для прокладки коммуникаций), или аренда. Это наиболее распространенные виды обременений. Список возможных ограничений не конечен и определяется соглашением сторон в каждом конкретном договоре.
Источник: rieltkazna.ru