Договор пожизненного содержания с иждивением

Согласно действующему законодательству договор пожизненного содержания с иждивением предполагает передачу гражданином (получатель ренты) принадлежащего ему жилого дома, квартиры, земельного участка или иной недвижимости в собственность другого лица (плательщик ренты), которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

В договоре допускается установление условия о пожизненном содержании с иждивением в пользу нескольких граждан. Например, если недвижимое имущество принадлежит супругам на праве совместной собственности, независимо от того, на кого оформлена недвижимость, либо недвижимость принадлежит на праве общей долевой собственности двум и более лицам.

Кроме того, стороны договора могут установить пожизненное содержание с иждивением третьего лица, не являющегося собственником отчуждаемой недвижимости. В случае смерти одного из лиц, в отношении которого осуществляется пожизненное содержание с иждивением, его доля в праве на такое содержание переходит к пережившим его получателям ренты. Однако договором может быть установлено и иное.

Обязанность по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Условия содержания по соглашению сторон могут быть расширены, сокращены или уточнены применительно к удовлетворению каждой из потребностей получателя пожизненного содержания с иждивением. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное правило императивно (то есть другое стороны установить не могут) и установлено в интересах получателей ренты. Общая стоимость содержания подлежит индексации в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда.По смыслу закона стороны могут в договоре не только конкретизировать условия, качество, форму и т.п. каждого вида предоставления обязательств, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Вместе с тем характер данного договора предполагает, что виды и объем содержания, даже если они четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин. Напротив, они могут меняться в зависимости от изменения разумных и обоснованных потребностей получателей содержания.

Закон предоставляет возможность разрешения спора об объеме содержания судом. Он может меняться в связи, например, с изменением состояния здоровья иждивенца, необходимостью ухода за ним, под влиянием внешних обстоятельств и т. п. Стороны своим соглашением в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем замены пожизненного содержания с иждивением только оплатой в денежном выражении. Закон наделяет правом требовать замены содержания на выплату денежных средств, если это предусмотрено договором, любую из сторон в договоре или обе стороны. Однако учитывая цели данного договора, необходимо прийти к выводу, что таким правом может обладать лишь иждивенец. Напротив, предоставление данного права плательщику ренты могло бы поставить иждивенца в очень сложное положение и даже оказаться для него совершенно неприемлемым.

Договор пожизненного содержания с иждивением в отличие от других видов ренты предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом.

Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т. п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты, например, в связи с отчуждением недвижимого имущества, переданного ему в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, другому лицу может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть предварительно согласованы с получателем ренты. Если имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными.

Учитывая, что при нарушении плательщиком ренты принятых обязательств, иждивенец обладает дополнительными возможностями по возврату имущества, закон обязывает плательщика ренты содержать данное имущество в надлежащем состоянии и не эксплуатировать его таким образом, чтобы это приводило к его преждевременному ухудшению состояния.

Срок действия обязательства пожизненного содержания определяется его природой и равен периоду жизни иждивенца. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением возможно в связи с существенным нарушением своих обязательств плательщиком ренты. К таким нарушениям относятся утрата или повреждение имущества либо его чрезмерная эксплуатация, приводящая к существенному снижению его стоимости.

Что касается формы договора пожизненного содержания с иждивением, то закон предусматривает обязательное его нотариальное удостоверение и государственную регистрацию. При государственной регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области необходимо личное обращение сторон договора, либо их представителей с нотариально удостоверенными доверенностями. При этом право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество должно быть зарегистрировано. Вместе с заявлениями о государственной регистрации договора и перехода права представляются: нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с иждивением не менее чем в двух экземплярах; нотариально удостоверенное согласие супругов получателя ренты и плательщика ренты на заключение договора пожизненного содержания с иждивением (подлинник и копию); документ об уплате государственной пошлины. При проведении государственной регистрации помимо записи о договоре и переходе права собственности к плательщику ренты производится и государственная регистрация ограничений прав плательщика ренты. Ограничение прав оформляется в виде ипотеки отчуждаемого имущества и внесения в Единый государственный реестр прав записи о праве пользования жилым помещением, если такое право получателя ренты оговорено договором.

Светлана МАКУШКИНА.
Начальник отдела регистрации прав
на жилые помещения, ипотеки и договоров
долевого участия в строительстве
Управления Росреестра