Вот очередной парадоксальный факт российского рынка: количество объявлений о продаже недвижимости опережает рост числа продаваемых объектов. Противоречие особенно заметно в провинциальных городах, где новостройки можно пересчитать по пальцам и миграционные потоки невелики. То есть новых объектов почти не появляется, а рекламные газеты неуклонно толстеют. Разгадать парадокс сможет любой внимательный читатель: просмотрев пару-тройку номеров, он убедится, что большинство объявлений просто повторяются или предлагают те же самые объекты, но от другой риелторской компании и, как правило, по другой цене. Конечно же, это запутывает и клиентов, и самих риелторов, а ведь решение такой проблемы давно известно и с успехом применяется за рубежом. Называется оно «мультилистинг».

Три источника и три составные части мультилистинга

Под термином «мультилистинговые системы» (МЛС) обычно понимают базы данных разного масштаба, содержащие информацию об объектах недвижимости, предлагаемых к продаже. Отчасти это верно, но одной базы данных для полноценной МЛС совершенно недостаточно. Среди ее составных частей можно выделить три основных фактора, без которых система никогда не станет работоспособной. Перечислим их.

Во-первых, у каждого конечного продавца или покупателя на рынке недвижимости должно быть не более одного агента-риелтора. Меньше одного быть может – тогда в роли агента выступает сам продавец. Но два или тем более три – нет, как не может быть двух разных семейных врачей или адвокатов. Если с вашими задачами не справляется одна риелторская контора – можно и нужно заключить контракт с другой, но предварительно закончив все дела с предыдущим агентом. Ведь у любого объекта на рынке может быть лишь один продавец.

Мультилистинговая система – это не просто база данных, это сложное организационное, правовое и информационное образованиеВо-вторых, риелторы должны сотрудничать друг с другом на основе ясных соглашений о разделении прибыли. Это очень важное условие, позволяющее агентам продавца и покупателя совершать сделки открыто и с взаимной выгодой. Нужно обязательно отметить, что речь идет о разделении прибыли от разницы между ценой продажи, оговоренной в контракте с продавцом, и заранее согласованной с покупателем ценой покупки. Комиссионные собственно за работу каждый из агентов получает от своего клиента, ведь именно клиент его нанимает.

В-третьих, должна существовать единая база данных об объектах продажи, доступная каждому профессиональному участнику рынка. В ней в режиме реального времени или близком к нему отображаются все открытия и закрытия позиций. При этом каждому объекту присваивается уникальный код, по которому однозначно идентифицируется не только он, но и агент-риелтор, с которым заключен контракт на его продажу, а значит, простое дублирование предложений от разных агентов теряет смысл. Если выполняются все перечисленные условия – перед нами настоящая, работающая мультилистинговая система. Но если не достает хотя бы одной из трех частей – система не будет функционировать, несмотря на энтузиазм участников и высокотехнологичное информационное обеспечение.

Как это происходит «у них»

Аккредитация риелтора в МЛС говорит о его высоком профессиональном статусе и надежности, а главное, дает ему свежие достоверные и максимально полные данные о рынке На развитых рынках Запада мультилистинговые системы успешно работают уже много лет. Техническая основа современных МЛС чаще всего представляет собой базу данных с веб-интерфейсом — специальный сайт в Интернете, на котором можно размещать и просматривать объявления. Большинство из них, хотя бы частично, доступны всем интересующимся. Пример – национальный американский портал Realtor.com. На нем объединена информация из территориальных МЛС всех Соединенных Штатов. В течение нескольких секунд покупатель может найти актуальные предложения в любом из мегаполисов, городов и городков США. Аккредитация риелтора в системе такого уровня дает ему дополнительные конкурентные преимущества, так как говорит о его высоком профессиональном статусе и надежности, а главное, дает ему свежие достоверные и максимально полные данные о рынке. В таких системах риелторы могут смело выставлять свои предложения. Они не боятся утечки информации, ведь их право на работу с каждым объектом закреплено контрактом. Это исключает и цепочки посредников — уникальный код предложения в МЛС сразу выведет на чистую воду любителей поторговать чужими вариантами. А значит, рост цен на недвижимость не будет искусственно взвинчиваться спекулятивными сделками.

Почему этого не происходит «у нас»

Российская действительность, к сожалению, далека от вышеописанного западного идеала. Попытки формирования как национальных, так и региональных МЛС вылились в создание интернет-аналогов досок объявлений. Известные сайты, такие например, как Rmls.ru (синоним – Eip.ru), на сегодняшний день заполнены, в основном, московскими предложениями и не могут считаться всероссийскими системами. В регионах базы данных создаются либо крупными риелторскими компаниями (и обслуживают только их интересы), либо независимыми специализированными СМИ. В последнем случае они очень быстро забиваются дубликатами одних и тех же предложений, поданных от имени разных риелторов.

Работу большинства российских риелторов сопровождает параноидальная боязнь раскрытия коммерческой тайны Как ни странно, основной тормоз развития полноценных российских МЛС – это национальная привязанность клиентов к бесплатным услугам. Большинство агентств недвижимости декларирует бесплатные собственные услуги для продавцов недвижимости. Это подталкивает клиента к попыткам работать с большим количеством агентств, каждое из которых размещает полученное предложение на своем сайте и в СМИ. Цена объекта в каждом конкретном случае зависит лишь от аппетитов агентства. Кроме того, некоторые агентства иногда пытаются выставить уже озвученное другим риелтором предложение от собственного имени или связаться с самим собственником и договориться о продаже напрямую. А собственник вполне может пойти на это, ведь он не имеет каких-либо обязательств – ему обещали бесплатную услугу. В результате агентство старается всеми способами не допустить утечки информации о собственнике. Ему выгодно, чтобы клиент узнал покупателя и фактическую цену продажи лишь в момент заключения сделки. Поэтому параноидальная боязнь раскрытия информации сопровождает работу большинства российских риелторов. Здесь уже не до МЛС.

Как нам обустроить рынок недвижимости

Эффективность МЛС проверена практикой и не вызывает ни у кого сомнений. Достоинства мультилистинга – сокращение расходов на поиск вариантов, повышение прозрачности рынка и сдерживание искусственного роста цен – пришлись бы сегодня в России как нельзя кстати. Но, к сожалению, ни законами, ни инвестициями, ни применением суперсовременных информационных технологий «внедрить» МЛС в наш риелторский бизнес не удастся. Действительно, наличие двух основных условий не вызывает сомнений. Для технической базы подойдет любая современная СУБД, и совместная работа агентов на условиях разделения прибыли сегодня уже не редкость. А вот первого «источника» – выбора клиентом одного агента и осознания их ответственности по отношению друг к другу – на региональном, да и столичном рынке жилья пока не наблюдается. Отечественные мультилистинговые системы заработают лишь при достижении как риелторами, так и их клиентами-собственниками недвижимости определенного культурно-правового уровня. Может быть, этот материал хотя бы немного приблизит этот момент.