Право на долевую собственность в многоквартирном доме: Как "приватизировать" подвал, чердак, пристройку?

Хозяин квартиры имеет право на подвал, стоянку у дома и землю под расселенной «аварийкой»

Пользуются этим правом далеко не все.

Управление Росреестра провело горячую линию на тему «Госрегистрация прав на общее имущество многоквартирных жилых домов и сделок с ним». О круге вопросов, обсуждаемых в диалоге, рассказала заместитель руководителя отдела № 1 Управления Росреестра Инесса Михеева.

- Инесса Борисовна, о чем идет речь, когда мы говорим «общее имущество многоквартирных домов»?

- Речь идет о местах общего пользования жилых домов. Это лестничные клетки, вестибюли, общие коридоры, подвалы, помещения, где находится какое-то используемое всеми жильцами оборудование. Право на долевую собственность в многоквартирном доме начинает действовать одновременно с возникновением права на квартиру. Купив квартиру, я приобретаю право на общее имущество - на нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме. В том числе, на офисные нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания, как равноправный собственник имущества. Продать эту долю невозможно, ибо доля на общее имущество не является объектом гражданско-правовых отношений, в частности, отчуждения. Можно лишь продать квартиру, и тогда ты потеряешь долю. Общее имущество становится объектом гражданско-правовых отношений только в тех случаях, которые предусматривает жилищный кодекс. А именно, когда собственники решили получить от него какой-то дополнительный доход. Например, сдать в аренду подвал. А может быть, в доме такой большой вестибюль, что жильцы могут запустить туда продавца шоколадок, поставить автомат для оплаты коммунальных услуг. На такие действия, по закону, нужен определенный кворум – согласие большинства жильцов. Состав кворума – будет ли это две трети жильцов, или простое большинство, зависит от постановки вопроса. И если в большинстве случаев собственникам не требуется дополнительная регистрация прав на долевую собственность, то, намереваясь получать коммерческий доход от объекта коллективного пользования, они должны эти права зарегистрировать, а затем уже оформить аренду.

- Вам приходилось регистрировать права на общее имущество?

- Приходилось. В большинстве случаев за регистрацией обращаются те собственники жилых помещений, которые считают, что нарушены их права. Например, когда помещения, находящиеся в общем имуществе, оказались в собственности конкретного субъекта. Это часто случается в старом жилищном фонде, когда муниципалитет регистрирует за собой подвал или его часть, затем от своего имени отдает его в аренду, продает по конкурсу, и так далее. В данном случае нарушено право жильцов, и они заинтересованы в том, чтобы прекратить право города на использование помещений в судебном порядке.

- Это, видимо, актуально, прежде всего, для подвалов домов на центральных улицах города, которые активно используются под кафе, магазины и приносят солидный доход?

-Да, когда речь о старом жилом фонде, предметом спора часто становятся подвалы домов на улице Ленина и Комсопольском проспекте. В случаях со зданиями более поздней постройки с коммерческой целью общее имущество может попытаться использовать организация-застройщик. К примеру, в одном из домов, построенных порядка десяти лет назад, застройщик сдал в аренду офисные помещения на первом этаже, на которые имели права все жильцы. В них въехали различные фирмы, с которыми были заключены сделки, юридические лица вступили в права собственности. Судебная тяжба длилась семь лет, и все-таки жильцы выиграли. Ни застройщик, ни даже инвестор строительства, не имеют право использовать эти помещения – права на них после сдачи дома полностью переходят к жильцам, купившим квартиры. Регистрация долевой собственности в таких случаях важна - собственники жилья ждут получения свидетельства о регистрации, чтобы постучаться в двери арендаторов, и сказать: «вот, товарищи, у нас тут написано…».

Стоит отметить, что сейчас застройщики стали более добросовестными. Прежде всего, потому, что появился 214 Федеральный закон о долевом участии, который вступил в силу в 2005 году.

- Что не устраивает жильцов в случае, если помещение используется «не по назначению» - они тоже хотят получать доход?

- Как правило, для жильцов это создает какие-то неудобства - их стесняет наличие большего количества людей, транспорта рядом с домом, при этом они от эксплуатации помещения ничего не получают. Порой доходит до того, что арендаторами ставятся какие-то новые стены и жильцы не могут попасть к системе вентиляции, электрическим щиткам, и т.д. В общем-то, подобное использование помещений - это единственный случай, когда имеет смысл регистрировать права долевого участия на управление общим имуществом. В остальных случаях это не обязательно. Не стоит забывать, что, зарегистрировав право на объект общего имущества, вы будете платить налоги - пропорционально своей доле имущества.

- Может ли ситуация сложиться так, что помещения, находящиеся, например, в «спорном» подвале, в суде будут признаны не относящимися к собственности жильцов?

- Может быть и такое. Назначение площади предусматривается проектной документацией. При проектировании дома закладывается, что в такой-то части дома расположено общее имущество, а в другой - офисное помещение. В случаях со старым жилищным фондом мы ориентируемся на сведения ЦТИ, а они смотрят историю использования помещения по архивным делам. Раньше весь жилищный фонд относился к муниципальной собственности. И сейчас в судебных делах заметна такая тенденция - если помещение на момент начала приватизации было нежилым и использовалось как самостоятельный объект, допустим, на момент приватизации там уже был магазин, то это помещение может быть признано не принадлежащим жильцам. Если же на момент приватизации оно использовалось как подвальное помещение, суд признает его общим имуществом. Сегодня город, зная, что в судебном порядке, как правило, поддерживают требования собственников о признании имущества общим, стал значительно реже пытаться зарегистрировать такое имущество.

- В каких случаях жильцы пытаются зарегистрировать права на придомовой земельный участок? В чем их заинтересованность?

- Права на земельный участок регистрируются намного чаще, чем права на общее имущество жилых домов. Придомовая территория тоже принадлежит собственникам дома, однако, в случае регистрации все «упирается» в вопрос определения границ участка, вопрос очень сложный. При регистрации и в судебной практике он решается неоднозначно. И споры по придомовой территории встречаются намного чаще, чем споры по использованию общих помещений в многоквартирном доме.

Для жильцов право на земельный участок связано с правом на подъезд к дому, использованием придомовой территории для каких-то своих целей. Границы придомовой территории определяют опять-таки органы местного самоуправления. Как показывает судебная практика, земельный участок, предназначенный для строительства дома это не всегда тот же участок, который должен быть предоставлен для эксплуатации дома. Границы земельного участка могут быть иными. Случается, нам приходится уточнять в органах местного управления, являются ли указанные границы границами участка, предназначенного именно для эксплуатации, а не для строительства. Есть еще и комплексная застройка, при которой земельный участок был предоставлен на два дома и собственникам в любом случае нужно определить, какая часть относится к их дому, а какая - к соседнему.

- Часто ли к вам обращаются по вопросам регистрации долевой собственности на придомовую территорию?

- Обращаются очень часто. Первый вопрос, который волнует жильцов – это стоянка машин. Они имеют право ставить машины на придомовой территории, но сами никогда не определят границы участка, на котором это можно делать. Бывает, обращаются к нам и очень предприимчивые застройщики, которые пытаются организовать строительство на придомовой территории еще одного дома. Мы же считаем, что, если на придомовой территории и может быть построен какой-то объект, он должен иметь вспомогательное назначение – для создания каких-то удобств для жильцов – это может быть, например, общая прачечная. Но никак не отдельный дом.

Сегодня очень актуален вопрос регистрации долевой собственности на землю под домами, которые признаются аварийными. Согласно жилищному кодексу, при признании дома аварийным, местное самоуправление обязано, даже если собственники не приняли решение о сносе дома, произвести его снос. Муниципалитет принимает решение о том, что дом аварийный, а затем оформляет его изъятие, о чем уведомляются собственники квартир. Однако, собственники не всегда знают, что при сносе многоквартирного дома у них сохраняется право на земельный участок. Казалось бы, право на квартиру прекратилось, потому что дом ликвидирован. Однако земельный участок остается в их общедолевой собственности. И в данном случае вступает в силу нормативный акт, который говорит, что это имущество становится общедолевым в гражданско-правовом отношении. То есть, фактически, собственники могут даже произвести отчуждение этого участка – например, построить на нем новый дом. И сейчас многие хозяева квартир в «аварийках» проявляют заинтересованность в оформлении прав на долевую собственность, предполагая, что, если они зарегистрируют свой земельный участок, то разговор с органами местного самоуправления будет для них более продуктивным в плане цены, так как помимо выкупа жилого помещения у них будут выкупать еще и земельный участок. Многие приходят к нам и регистрируют свои права. Однако, в случае, если земельные участки были сформированы не под каждый дом, а под 3-4 дома, регистрация таких прав невозможна.

- Процесс оформления регистрации на придомовую территорию длительный?

- Долго определяются границы участка. Если они уже были определены, до регистрация может занять около двух месяцев. Если же участок не был сформирован под многоквартирный дом до 2005 года, тогда жильцам нужно обращаться в органы местного самоуправления, ДПиР, там будут определять границы, заведут межевое дело, и уже потом участок будет поставлен на кадастровый учет.

- Какой документ в итоге получат жильцы, чья долевая собственность в общем имуществе установлена?

- Отдельного документа они не получат. В их свидетельство регистрации на квартиру будет добавлена запись о том, что им полагается такая-то доля в общем имуществе и такая-то площадь придомовой территории.

- Требуется ли согласие всех собственников на обустройство автостоянки на придомовой территории?

- Всех – нет. Требуется согласие большинства жильцов. Вообще, разрешение всех собственников коллективного жилья требуется лишь в одном случае – если вы пытаетесь уменьшить общее имущество. Стандартная ситуация - когда собственник квартиры желает увеличить свой коридор за счет общего имущества. Тогда он должен получить согласие не только жильцов своего подъезда, но и всего дома.

Наталья Калюжная, специально для Инфо мир