Приватизация жилых помещений: Ещё раз о приватизации жилья

Удовлетворение потребности в жилье для большинства людей является наиболее острой и трудно разрешимой проблемой. Одним из путей решения проблемы стало принятие в 1991 году Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации).

Приватизация – это наиболее приемлемый для многих граждан способ приобретения права собственности на жилое помещение. Закон о приватизации регламентирует процесс бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, – передачу этих помещений по месту их бронирования. Гражданам, не успевшим оформить приватизацию своей жилплощади или до сих пор раздумывающим, следует ли им это делать вообще, стоит напомнить, что времени на ее осуществление осталось совсем немного. Этот срок ограничен и, несмотря на его продление из-за того, что люди в силу тех или иных причин не успевали приватизировать свои жилые помещения, бесплатная приватизация с наступлением 1 марта 2013 года возможно будет закончена. Рассчитывать на ее новые сроки не стоит, на сей раз возможно этот процесс будет завершен окончательно.

Право на приватизацию имеют только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, и они реализуют его путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Таким образом, приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также помещения жилищного фонда, временно находящегося у приватизированных предприятий и не вошедшего в их уставный капитал, и в соответствии с планом приватизации подлежащего передаче в муниципальную собственность. Жилищный фонд может быть государственной (федеральной, субъекта РФ) или муниципальной собственностью, в зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение. И приватизированными здесь могут быть только те помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма. Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизации не подлежат.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Следовательно, законность приватизации будет соблюдена, если в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации). Граждане, не участвующие в приватизации занимаемого жилого помещения, но выразившие согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого полученного впоследствии жилого помещения. Так, например, граждане (наниматель жилого помещения и члены его семьи) стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Наниматель решает приватизировать имеющуюся квартиру, а остальные совершеннолетние члены его семьи дают на это согласие, но не принимают участия в приватизации. В этом случае, получив новую квартиру, предоставленную им как нуждающимся в улучшении жилищных условий, они сохраняют право на ее приватизацию.

Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. № 8 указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со статьями 28 и 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».

Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизации фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Согласно п. 4 ст. 71 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками.

Необходимо также учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание, к таким лицам относятся военнослужащие, проходящие срочную военную службу; лица, находящиеся в длительной командировке и т.д. Статьей 71 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации бесплатной приватизация жилья стала не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом Российской Федерации от 23.12.92 № 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон).

Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних в соответствии с абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз –

после его достижения.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Сторонами данного договора являются гражданин (наниматель жилого помещения) и администрация муниципального образования, либо предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, или учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Договор передачи жилья в собственность — это двусторонний договор в отношении изолированного жилого помещения (квартиры или комнаты), заключаемый в простой письменной форме и подлежащий обязательной государственной регистрации.

Зарегистрировав договор передачи в собственность жилого помещения надлежащим образом, гражданин становится собственником жилья. Право собственности (пользования, владения и распоряжения) подтверждается выданным ему свидетельством о праве собственности на жилище по установленной форме.

От приватизации следует отличать деприватизацию жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования. Вопросы расприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Очевидным является то, что большее количество граждан предпочитают не расприватизировать (деприватизировать) свое жилье, так как одним из достоинств «приватизированного жилья» является то, что им можно распорядиться: продать, подарить, завещать и так далее. Лишь небольшое количество граждан не может позволить себе собственное жилье. Это связано с тем, что платежи по договору социального найма являются более доступными для такой категории граждан. После приватизации собственники жилья помимо коммунальных платежей, которые увеличиваются после приватизации, обязаны оплачивать налог на недвижимость, капитальный ремонт и т.д. Несмотря на это, стоит отметить, что случаи расприватизации жилых помещений в нашей практике очень редки.

Каждый человек сам определяет необходимость приватизации или деприватизации занимаемой им жилой площади, исходя из своих интересов. Обретение права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать с ним на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, совершать любые предусмотренные законодательством сделки.