Росреестр - Государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним: Сделки с земельными участками

Сделки с земельными участками имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются нормами гражданского и земельного права. В соответствии с гражданским законодательством сделки совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку (т.е. заключение договора). При этом форма сделки может быть как простой, так и по желанию сторон нотариальной. Исключение составляют – процедура вступления в наследство и заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Они совершаются только в нотариальной форме. Несоблюдение установленной законом формы сделки влечет её недействительность.

При совершении сделок с землей необходимо учитывать один важный нюанс – объектом сделок могут быть только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки (при этом государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и их разрешенного использования).

При совершении сделок с земельными участками необходимо учитывать следующие особенности:

1. сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков (так изъятые из оборота либо ограниченные в обороте земельные участки не могут быть предметом сделок);

2. многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;

3. распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;

4. распоряжение земельными участками не должно наносить ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;

5. для всех сделок с земельными участками требуется письменная форма; а в случаях, прямо установленных законом, требуется их государственная регистрация;

6. при совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка.

В соответствии со ст. 260 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом.

Сегодня рассмотрим две самые распространенные сделки с землей – аренду и куплю-продажу.

1. Договор аренды. Особенности заключения договора аренды земельного участка урегулированы в земельном законодательстве (ст. 22 Земельного кодекса РФ – далее ЗК РФ). Общие требования, предъявляемые к совершению сделок аренды, определены нормами главы 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору землю за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка, являются собственностью арендатора.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Обязательными условиями договора аренды земельного участка являются: описание предмета аренды, т.е. указание местоположения и площади земельного участка, а также других данных, позволяющих идентифицировать объект аренды; срок аренды, определенный сторонами договора, арендная плата, а также порядок, условия и сроки её внесения. В случае отсутствия вышеуказанных данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным, если он не прошел процедуру государственной регистрации, в тех случаях, когда договор заключен на срок более года. Ведь право аренды у арендатора в этом случае возникает не с момента подписания договора сторонами, а с момента его государственной регистрации. Кроме прочего договор и его регистрация способны охранять права обеих сторон: собственника — на случай, если бы арендатор задумал присвоить ту землю, которой он владеет, арендатора — на случай, если бы собственник захотел изгнать его с земли. Об этом необходимо помнить как арендаторам, так и арендодателям.

2. Купля-продажа земельного участка. По договору купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Особенности купли-продажи земельных участков установлены в статье 37 ЗК РФ. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь, адрес (местонахождение) земельного участка, кроме того указываются категория земель, целевое назначение, разрешённое использование (все эти данные можно взять из кадастрового паспорта (плана) земельного участка). Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. Сведения об ограничениях (обременениях) прав на земельный участок должны быть обязательно включены в договор.

Обязательным условием договора купли-продажи является также указание цены, которую стороны определяют по взаимному соглашению либо исходя из кадастровой стоимости участка.

Исполнение договоров об отчуждении земельных участков производится на основании общих норм гражданского законодательства о передаче недвижимости приобретателю. В частности, исполнение договора купли-продажи земельных участков регулируется ст. 556 ГК РФ. Передача проданного земельного участка продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным обеими сторонами. Стороны договора могут предусмотреть передачу земельного участка и без составления передаточного акта, о чем должно быть сделано особое указание в договоре.

К сделкам купли-продажи земельных участков предъявляется специальное требование о целевом использовании земли в соответствии с ее категорией. Собственник земли не вправе по своему усмотрению изменять его целевое назначение (например: если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства, то в договоре не может быть указано под жилую застройку индивидуальную). Самовольное изменение целевого назначения участка при совершении сделки является основанием для признания её недействительной в силу ст. 168 ГК РФ.

При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельном участке, сведений об ограничениях (обременениях), а также согласованного сторонами условия о его цене, он считается незаключенным.

Форма договора купли-продажи – простая письменная. Договор купли-продажи земли не подлежит государственной регистрации, поэтому считается заключенным с момента его подписания сторонами. Однако покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации перехода права собственности.

При купле-продаже земли следует также помнить, что одним из основных принципов ныне действующего земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (строений, сооружений) в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Поэтому, в случае установления факта отчуждения земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения) при проведении правовой экспертизы представленного на государственную регистрацию прав договора купли-продажи, в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю будет отказано.

В заключение, хотелось бы заметить, что оформление любых сделок с землей предполагает в первую очередь, надлежащее оформление самого земельного участка как объекта недвижимости (межевание, кадастровый учет, регистрация права собственности), во-вторых – соответствие сделки установленной законом форме, а также соблюдение требований действующего законодательства, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.