Информация для заявителей: Категории земельных участков

Вы приобрели земельный участок. Сразу же возникает желание его облагородить, возвести строения; домик, гараж, сарай, разбить сад, огород. Перед тем как начать строительство необходимо выяснить такой момент, на какой земле собственник может воплотить свои мечты в реальность, ну а на какой нет?

Прежде всего, необходимо определиться с категорией земельного участка. Согласно статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ земли в Российской Федерации подразделяются на следующие категории: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса. Категория земли указывается в свидетельстве о праве собственности.

Подробнее в главе XV Земельного кодекса раскрыто понятие земель населенных пунктов. Земли населенных пунктов имеют различия в статусе, или целевом назначении. Есть земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). А есть те, что специально выделяются под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если человек является владельцем участка под ЛПХ, то он гарантированно может использовать свой участок для производства сельскохозяйственной продукции, иными словами, разбить там сад-огород. В свою очередь, участки со статусом ЛПХ подразделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок, в недавнем прошлом - «земли поселений»); и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). В первом случае владелец участка имеет право возвести на нем жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения, конечно, при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и норм. В случае же если участок со статусом ЛПХ находится за чертой поселений, то дом или иное строение, например, баню, построить нем по закону нельзя.

Помимо Земельного кодекса, вопросы связанные со строительством раскрыты законодателем в нормах Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ , однако и данном федеральном законе есть отсылочные нормы на местное законодательство регулирующее вопросы землепользования и строительства. В городе Омске, это Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201.

Возникает вопрос, а что если в графе «категория земель» правоустанавливающего документа указано что-то другое? Это, увы, означает то, что во время строительства владелец земельного участка можете столкнуться с серьезными трудностями, вплоть до сноса построек. Случается, что незадачливым покупателям продают земли четырех основных категорий: сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, а также земли лесного и водного фондов. Что можно сделать в этих случаях?

Понятие, правовой статус земель сельскохозяйственного отношения раскрыты в Главе XIV Земельного кодекса Российской Федерации.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на

сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными сооружениями (дорогами, коммуникациями, растительностью, водоемами, зданиями и строениями, используемыми для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции). Эти категории земель имеют особый приоритет в использовании и тщательно охраняются. Перевод земель сельскохозяйственных угодий допускается только в исключительных случаях, к которым относится консервация земель, создание особо охраняемых природных территорий, изменение границ поселений. Что же касается перевода земель сельскохозяйственного назначения, не выделенных в особо ценные земли, то их как раз можно перевести в земли населенных пунктов, например, при смене черт и границ земель населенных пунктов, в связи с их расширением. Так что шанс изменить статус сельскохозяйственной земли есть, тем более что в настоящее время расширились границы населенных пунктов!

Земли особо охраняемых территорий и объектов (Глава XVI Земельного кодекса)

Земельные участки с категорией «особо охраняемых территорий и объектов» - к ним относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. Ввести землю в эту категорию нетрудно, а вот вывести практически невозможно. На собственников такого участка накладываются немалые ограничения по использованию участка, прописанные в свидетельстве о праве собственности. Например, если владелец участка решит возвести дом на такой земле, то в любой момент постройку могут попросту снести. Получить официальное разрешение на строительство на таких землях можно, только если экологическая экспертиза и ряд организаций, занимающихся надзором за особо охраняемыми землями, дадут положительное заключение. Как один из вариантов: разрешение выдается ввиду утраты землями особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения. Однако доказать это чрезвычайно сложно.

Понятие земель лесного фонда и их статус раскрыты в статьях главы XVIII ЗК.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, -вырубки, гари и др.), а также предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Перевести землю лесного фонда в другую категорию можно в том случае, если меняется ее целевое назначение по лесоустроительным документам или документами территориального планирования, а также при планировке территории для строительства больниц, культурных, бытовых и жилищно-коммунальных строений или дорог. Если устанавливается или изменяется черта населенного пункта, либо земля берется под особую охрану государства, то, опять же, перевод земель из лесного фонда вполне возможен. Для физических лиц руководством к действию в этом случае будет положительное заключение экологической экспертизы по лесоустроительным документам о том, что эту землю уже невозможно использовать по целевому назначению, и она более не нужна лесному хозяйству. Следует, однако, отметить, что перевести такие земли в другую категорию можно только постановлением правительства РФ.

Понятие земель водного фонда раскрыто в Статье 102 Земельного кодекса, согласно которой, к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными

водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

Перевод земель из водного фонда возможен для создания особо охраняемых природных территорий, если на ней размещают объекты государственного и муниципального значения, если их более негде разместить, когда устанавливается или меняется черта поселений, либо водоем высыхает или меняет русло. Соответственно, для этого необходимо положительное заключение государственной экологической экспертизы.

В заключение стоит отметить, что, начиная строительство на своем земельном участке, владельцу имеет смысл проконсультироваться у юриста. Ну, а если участок не принадлежит к землям населенных пунктов, то сделать это нужно обязательно. Чтобы впоследствии избежать серьезных неприятностей ...