АН ИНФО: Акт приема-передачи.Как сделать правильно?

В интернете полно статей-советов «Как выбрать квартиру? На что смотреть при выборе? Как провести сделку и правильно всё оформить?», но гораздо меньше уделяется внимания на то, «Как принять квартиру или дом после сделки, на что обратить внимание? Что прописать в акте приема-передачи? Как правильно составить и учесть все моменты в передаточном акте?».
Самое время это исправить. Итак,
--------------------------
Чтобы документально подтвердить факт передачи квартиры вместе с обязанностями по ее содержанию кому-либо, составляется специальный акт. После того, как он будет подписан, новый владелец имеет полное право распоряжаться жильем по своему усмотрению, и несет всю ответственность за него.

С актом покупателю передаются также ключи от дверей и набор документации, которая требуется для предъявления органам, ответственным за регистрацию государством жилых помещений.
--------------------------
Акт приема-передачи квартиры не является самостоятельным документом. Его формируют как приложение к договору купли-продажи или аренды квартиры.

Вопросы процесса купли-продажи (и аренды) регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 (и ст. 655) говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости
Гражданский кодекс. Часть 2
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В большинстве случаев состояние и «начинка» объекта недвижимости совпадает на момент просмотра рекламных фотографий, визуального осмотра при показе, возможного осмотра перед сделкой. Но бывают ситуации, когда продавцы (неосознанно, в редких случаях умышленно) удивляют покупателей «сюрпризами», которые заключаются в отсутствии оговоренных предметов интерьера и мебели, в экстремальных случаях, отсутствием розеток, патронов, снятых подвесных потолков и дверей. Риэлторы АН ИНФО, за более чем 15 летний опыт работы, приходилось сталкиваться с попытками «удивить сюрпризом» и заранее моделирую варианты развития событий.
Поэтому необходимо подстраховаться заранее, по принципу «я человек простой, давайте все договоренности зафиксируем письменно, и закрепим финансово». И даже в этих случая возможны маловероятные «сюрпризы», на которые при приёме квартиры ещё можно предъявить претензии, в том числе в судебном порядке, основываясь на том, что помещение не пригодно для проживания. И в данном случае существенное значение имеет то, что именно написано в договоре купли-продажи квартиры (ГК РФ, ст. 469, ст. 557)

Далее копипаст части понравившейся статьи Михаила Найдён Источник: Квадратъ,16 апреля 2014
Поможет ли акт приёма-передачи?
В любом случае покупателю стоит зафиксировать все недостатки принимаемого у продавца жилого помещения в так называемом акте приёма-передачи квартиры. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), составление и подписание такого акта – необходимое условие совершения сделки.

Согласно ГК РФ, акт приёма-передачи составляется сторонами в простой письменной форме и должен содержать в том числе указание на дефекты и недостатки квартиры (ГК РФ, ст. 556).

А дальше перспективы взыскать с продавца компенсацию или заставить его сделать необходимый ремонт зависят от того, соответствует ли описанная в акте квартира с выявленными в ней недостатками условиям договора её купли-продажи. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, и покупателю лучше обратиться за консультацией к юристу.

«Подстелить соломку» стоит заранее
Однако куда лучше риск подобного развития событий «убить в зародыше», правильно составив и заключив договор купли-продажи жилья. В частности, в соглашении можно подробно и точно описать перечень оборудования, которое продавец должен передать покупателю вместе с квартирой.

Если при описании ограничиться общими фразами, это может подстраховать квартиру от полного разгрома, но не поможет в ситуациях «второй группы» (см. выше). Например, если в соглашении просто написать «унитаз», «ванная» или «люстра», то ничто не помешает продавцу вывезти из квартиры дорогое оборудование и взамен поставить «неликвид» чуть ли не с ближайшей помойки.

Ряд риелторов советуют, чтобы продавец и покупатель составляли подробную опись передаваемого при продаже квартиры имущества и заключали на этот счёт отдельное соглашение. В соглашении необходимо указать, что в квартире, приобретённой покупателем таким-то у продавца такого-то по договору купли-продажи №…, будет установлено следующее имущество: … (наименование, идентифицирующие признаки, примерная стоимость).

А затем при приёме квартиры у продавца уже после регистрации сделки покупатель просто сверяет фактически присутствующее имущество в квартире с тем, которое описано в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении.

Если что-то не так, например, с потолка в одной из комнат исчезла дорогая люстра, покупатель вправе это зафиксировать в акте приёма-передачи квартиры. И тогда недобросовестному продавцу, скорее всего, уже не «отвертеться». Придётся либо возвращать люстру, либо платить компенсацию в соответствии с ранее заключённым соглашением или договором купли-продажи. В крайнем случае, покупателю поможет суд.

В данной статье оставим без внимания обширную тему возможных вариантов недобросовестности продавца, способов их фиксирования и приведение квартиры в тот же вид, в котором она была передана по акту или соответствовала акту.

Передача объекта должна осуществляется строго в соответствии с условиями договора купли-продажи и акта приёма-передачи. Подробное описание существенных моментов и есть основная сложная часть в приёмке объекта. Здесь необходимо детально описать все пожелания от крупных к мелким, и не всегда это бывает от самых долгих до несущественных. В этом помогут специалисты по недвижимости АН ИНФО, т.к. в первую очередь они обозначат все элементы согласно техническому описанию инвентарного дела объекта, затем встроенные элементы интерьера и дизайна, а далее предметы обстановки. В некоторых случаях покупку «улучшений» и мебели рекомендуют выносить в другой договор.
Есть типовая форма акта приема передачи объекта недвижимости, которая существенно отличается от итогового акта на сделке, в зависимости от «сложности объекта и субъекта».

После рассмотрения юридической стороны вопроса передачи переходим, к техническому приему объекта недвижимости. Он может быть осуществлен отдельно приглашенными специалистами со стороны «основательного» покупателя. Профи с удовольствием проверят:
- Стены и потолки лазерным построителем плоскостей или лазерным нивелиром. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях
- Тепловизором для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание
- Дозиметром для проверки уровня радиации
- Индикатором электромагнитных излучений
- Газоанализатором

Ещё одна обширная тема «приемка квартиры в новостройке» в отдельно статье

Для приема вторичного объекта недвижимости от продавца повторяется осмотр, осуществляемый ранее при формирования мнения о покупке, с позиции наличия согласно акту и возможному проявлению скрытых дефектов за прошедший период.
1.Сответствие планировки (плана помещения в инвентарном деле, подтверждения ЮПОН риэлтора)
2.Работоспособность коммуникаций и электрики (наличие, функционирование, пятна, сколы, трещины, крепость установки, отключение/включение)
3. Комплектность и исправность дверей/окон и фурнитуры (отсутствие царапин/трещин, открываемость).
4. Работу вентиляции (проверка тяги листом или пламенем)
5. Сверка по пунктам согласованного акта приема передачи.

В итоговом акте находят отражения всех осмотров:
- на первом осмотре по фото/видео формируем мнение и ключевые моменты
- на втором осмотре визуально проверяем, формируем предварительный акт
- на третьем осмотре детально проверяем, согласовываем акт
- на четвертом осмотре сверяем в актом и фактически принимаем.
(Факт передачи квартиры покупателю подтверждается путём подписания соответствующего акта приёма-передачи квартиры)
При сохраненном порядке и значении некоторые осмотры могут быть объединены в один.
Разнообразие ситуаций, мнений и пожеланий не возможно перечислить в одной статье, но главное для продавца/покупателя - это уверенность проведение сделки и надежное получение по акту приема передачи, которое закрепляется правильно составленным документом.

Передаточный акт.

Ярославская область, г. Ярославль «__»______ 2020 года

Мы, нижеподписавшиеся, Гражданин РФ, ХХХХ, ХХ.ХХ.ХХХХ года рождения, пол: ХХ, место рождения: город ХХ, паспорт РФ: серия ХХ ХХ № ХХХ, выдан ХХ.ХХ.ХХХХ г. Управлением внутренних дел Кировского района города Ярославля, код подразделения: ХХХ-ХХХ, зарегистрирована по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, проспект ХХХ, д. ХХ, кв.ХХ, , именуемые в дальнейшем Продавец, с одной стороны и
Гражданин РФ, ХХХХ, ХХ.ХХ.ХХХХ года рождения, пол: ХХ, место рождения: город ХХ, паспорт РФ: серия ХХ ХХ № ХХХ, выдан ХХ.ХХ.ХХХХ г. Управлением внутренних дел Кировского района города Ярославля, код подразделения: ХХХ-ХХХ, зарегистрирована по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, проспект ХХХ, д. ХХ, кв.ХХ, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец, в соответствии с Договором купли-продажи квартиры от ХХ.ХХ.2020 года, передал следующее недвижимое имущество: Х-комнатная квартира, назначение: жилое, площадь ХХ кв.м., этаж Х, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. ХХХ, д. Х, кв. ХХ, кадастровый номер: 76:23:010101:ХХХХ.
2. В соответствии с настоящим актом Покупатель принял вышеуказанное недвижимое имущество полностью в таком виде, в котором оно было на момент подписания договора купли-продажи. Претензий по продаваемой квартире не имеется.
3. Показания счетчиков на приборах учёта на момент подписания настоящего акта:
- электроэнергия ХХХХ.
4. Настоящий акт составлен и подписан сторонами в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру – Продавцам и Покупателю.

Подписи сторон

Продавец: ______________________

Покупатель: _____________________