Ограничение на наличный расчет уведет рынок жилья в тень

В Госдуму внесен новый законопроект, ограничивающий оплату товаров и услуг наличными. Под него подпадают все сделки на рынке недвижимости. Это приведет к росту теневых сделок, а проведение цепочки сделок с жильем через аккредитивы обойдется на порядок дороже

В законопроекте, внесенном в парламент, предлагается уполномочить Банк России ввести ограничение операций по наличному расчету. Если закон примут, это уведет все сделки на рынке недвижимости в «тень», уверены эксперты.

Законопроект 284847-6 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части развития системы безналичных платежей» внесен Анатолием Аксаковым из «Справедливой России».

Он был принят к рассмотрению Госдумой в прошлую пятницу. Дата рассмотрения пока не анонсируется, но вряд ли это случится в эту сессию.

Согласно документу, ЦБ сможет устанавливать предельные суммы расчетов наличным деньгами. «По моему мнению, планка в 600 тысяч — наилучший вариант. Обычные граждане редко имеют дело с такими суммами, так что их ограничение даже не коснется. Зато оно поможет бороться с отмыванием капитала», — заявил депутат в интервью «Российской газете».

Напомним, что прошлой весной Госдума рассматривала другой законопроект на аналогичную тему: 3 апреля 2012 года Комитет по финансовому рынку ГД предложил принять поправки в закон «О Центральном банке РФ (Банке России)», наделяющие Банк России полномочиями по защите прав потребителей на рынке платежных услуг.

Однако за год депутаты их не приняли, а рынок недвижимости активно выступал против.

Риэлторы говорили о том, что возможный запрет на расчеты наличными станет фактором, который может привести к повышению цен на жилье.

Наиболее заметно запрет на расчеты наличными отразится на рынке элитной недвижимости и на рынке новостроек. А на рынке вторичного жилья доля безналичных расчетов очень незначительная (1-2% по данным «Инкома»).

Рынку недвижимости не нужны резкие перемены

«Время и экономическая ситуация в России не благоприятствуют данной реформе. К этому нужно идти, но плавно и постепенно. В целом сегодня на рынке недвижимости явно прослеживается рост тенденции к обелению, поскольку две стороны сделки заинтересованы в том, чтобы показывать полную стоимость квартир», — поясняет Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

Напомним, что в ряде сделок с квартирами, которыми продавцы владеют менее 3 лет, они иногда просят занизить стоимость в договоре и указать сумму ниже 1 млн рублей, поскольку тогда они смогут избежать налогообложения дохода.

«Если собственник владеет продаваемой квартирой менее трех лет, его может не устраивать указание полной суммы. Но это менее 50% от общего числа продавцов квартир. Мы призываем своих клиентов-продавцов совершать сделки по полной стоимости (даже если они владеют недвижимостью менее трех лет), рассказывая о возможности получить налоговый вычет при покупке альтернативного жилья на 2 млн и при продаже на миллион (итого вычет суммарно на 3 млн рублей)», — рассказывает Шлома.

Однако, уверен эксперт, в случае введения запрета на расчеты наличными, люди опять начнут указывать в договоре сумму, предельно допустимую для наличных расчетов —скажем, 600 тысяч рублей.

Возможно, они даже будут проводить часть суммы безналом, а остальную часть класть в банковские ячейки. «Мы как агентство будем делать все для того, чтобы показывать полную стоимость, но у нас просто-напросто не хватит аргументов убедить клиентов указывать в договоре полную сумму. В результате придется идти на поводу у клиента», — прогнозирует он.

Альтернативные сделки станут дороже

Специфика рынка вторичных квартир такова, что предполагает ряд связанных сделок, совершаемых в один день. Часть денег идет в одну ячейку, часть — в другую, часть уходит на банковский счет, если квартира покупается по ипотеке.

«Несмотря на 20-летний опыт в сфере недвижимости, не могу себе представить, как проводить традиционные сегодня операции с недвижимостью, не используя наличную составляющую: начнут «сыпаться» цепочки там, где стекается очень большое количество денег из разных источников в одну сделку», — поясняет Сергей Шлома.

Можно и сейчас проводить безналичные расчеты по сделкам, скажем, через аккредитивы.

Аккредитив — это поручение банка плательщика, банку получателя средств, производить по распоряжению и за счет средств клиента платежи физическому или юридическому лицу в пределах обозначенной суммы и на условиях, указанных в этом поручении.

«Однако такого рода сделка требует значительных юридических знаний, понимания сложности условий раскрытия аккредитивов. Кроме того, банки не любят таких операций, как-то раз проводили большую альтернативную сделку по безналичному расчету, и банк сделал все для того, чтобы нас «выгнать» со сделки и подтолкнуть к банковской ячейке. Им не выгодна аккредитивная схема: она отнимает много сил, времени и стоит дорого. Если аренда банковской ячейки стоит 100 долларов, то проведение сделки с аккредитивом в 20-30 раз дороже. Во-вторых, технически осуществить передачу большой суммы денег из разных источников и разным получателям через аккредитивы, учитывая большие цепочки, очень сложно», — поясняет Сергей Шлома.

По его словам, в альтернативной сделке может быть порядка шести банковских ячеек.

Для открытия аккредитива, например, в ВТБ24, взимается комиссия в размере 0,1% от вносимой суммы. Если средняя стоимость двухкомнатной квартиры эконом-класса в Москве составляет 10 млн рублей, то только на открытие одного аккредитива придется потратить 10 тысяч рублей.

Инна Китаева, начальник отдела АН «Радуга» считает, что безналичные сделки дороже примерно в два раза. «Мы делаем одну такую сделку раз в несколько лет, и причина тому проста: наши люди любят видеть деньги», — отмечает она.

По ее данным, стоимость услуг риэлтора не меняется в зависимости от того, как будет производиться расчет.

Впрочем, далеко не всех риэлторов пугает переход на аккредитивы. «Сегодня продавцы и покупатели на вторичном рынке чаще всего производят взаиморасчеты через банковскую ячейку, но схема оплаты через аккредитив также набирает популярность. Покупатели уже успели с ней ознакомиться, поэтому сейчас она достаточно распространена. Все-таки аккредитив — это неплохая альтернатива банковской ячейке, потому что продавец может забрать деньги только после заключения договора купли-продажи и получения покупателем свидетельства о собственности на квартиру, что служит гарантом защиты от различного рода махинаций», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

Она уверена, что «большинству участников рынка недвижимости эта идея не может не нравиться. Все-таки безналичный расчет — это более цивилизованный подход, который используется во всем мире практически повсеместно».

По ее мнению, возможно, переход на безналичный расчет невыгоден некоторым риэлторам, которые до сих пор работают по серым схемам и берут свою комиссию «живыми» деньгами сразу после заключения сделки.

Риски вырастут

«Я думаю, что в сегменте рынка квартир эконом-класса не будет другого пути, кроме как показывать 600 тысяч рублей и далее писать дополнительные расписки о получении сумм дополнительно, то есть все эти меры уведут рынок в тень, что приведет к рискам. Пострадают от этого простые люди с небольшими бюджетами», — предсказывает Сергей Шлома, представитель одного из крупнейших агентств недвижимости Москвы.

«В безналичных сделках могут возникнуть нюансы, причем довольно неожиданные. Например, нам известен случай, когда гражданин оплатил покупку квартиры в новостройке, переведя деньги через банк: открыл счет, зачислил собственные средства, тут же перечислил их на счет застройщика, выполнив свои обязательства по договору. Однако банк стал банкротом и лишился лицензии, а по закону о банкротстве конкурсный управляющий может оспаривать любые сделки, совершенные банком за месяц до отзыва у него лицензии. Таким образом, у данного гражданина потребовали такую же сумму, уплаченную ранее за квартиру, вернуть на счет банка, чтобы сформировать конкурсную массу и расплатиться с другими кредиторами», — предупреждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Участники сделки могут потерять деньги, потраченные на перевод средств. Это происходит, если сделка не может быть завершена, или она расторгается по решению суда или по соглашению сторон. А банки, между тем, в любом случае берут комиссию за безналичный перевод средств — чаще всего она варьируется от 0,5% до 3% — и не обязаны ее возвращать в случае расторжения сделки.